这里是下个珠江新城 房价10年涨10倍等于6个琶洲

从农田菜地的小渔村逆袭成广州核心CBD，珠江新城见证了广州梦的蜕变。而在过去10年，这里房价直线攀升涨破10万，也成为楼市争相效仿的经典样本。

近年，关于“广州第二CBD”的争论屡见不鲜。琶洲、广钢甚至是南沙，几乎任何与政策红利沾边的区域，都在积极争夺这个头衔，试图复制珠江新城的传奇。而今年10月份，官方终于为这场“混战”盖棺定论，东部成为最大的赢家！

在广州市国土资源和规划委员会发布的项目招标中，官方首次确定了东部沿江发展带为广州第二CBD，包括黄埔临港经济区、国际金融城、琶洲地区、国际创新城、广州经济技术开发区西区、长洲岛等重点发展功能区，将接棒珠江新城，成为广州下一个CBD。

整个广州第二CBD规划面积达59平方公里，相当于6个琶洲岛，而其中，作为第二中央商务区核心区的广州国际金融城和黄埔临港经济区，规模就达到18.1平方米公里，是珠江新城的3倍！

广州第二CBD范围确定

值此2017《财富》全球论坛在广州隆重召开之际，网易房产选择广州第二CBD为案例，为买家深度解读，下个10年，广州楼市的发展应该看哪里？

作为第二CBD的两个主力区域，天河和黄埔并非白手起家。早在这一波利好加身之前，天河打造国际金融城、黄埔主推临港经济区，已经为楼市发酵准备好了充分的条件。

国际金融城房价上7万 专家：远远没到天花板

根据规划，广州国际金融城北起中山大道、黄埔大道，南临珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总用地面积约8平方公里。以金融办公为核心功能，复合发展商业服务、文化娱乐、特色居住及相关配套服务功能，形成金融办公区、总部办公区、综合商业区、中央休闲区和特色生活区五大功能区。未来规划居住人口1.3万人，规划就业人口17.8万人。

天河国际金融城

虽然起点高，但自2013年启动建设以来，国际金融城可以说命运多舛，甚至被指责“既不国际，也不算城”。在规划错乱、土地出让条件苛刻、拍卖遭遇瓶颈、地下空间设计尚未启动等因素的影响下，业界对金融城发展并不看好。

国际金融城规划效果图

但这一切在今年迎来转机。国际金融城被“广州第二CBD”加持后，身价成功挤进广州第一阶梯，建设进度也进入快车道，其中最让市场增强信心的就是车陂村改造正式启动拆迁。

据悉，为支持第二CBD东区建设，政府收征了车陂街辖内黄埔大道以南、车陂路以东、珠江以北、新涌口东路以西的集体用地约18.4万平方米。

继今年10月，广州第二中央商务区天河片区（东区）车陂村集体物业房屋正式开拆后，11月10日，车陂村民房屋也启动拆除工作启动，目前签约率房屋移交率均已超过8成。

车陂村拆迁现场

破旧迎新，12月4日，国际金融城也迎来新地块出让。位于起步区的AT090961地块，被保利以底价13.46亿元，折合楼面价16200元/平拿下。这是自2015年11月30日两宗地块出让之后，广州金融城阔别两年的又一宗成功出让的土地。而这块地，未来将建成南方财经全媒体集团的企业总部。

据悉，国际金融城可供出让的商业地块共28宗，目前已成功出让17宗，由新华人寿、万联证券、南粤银行、平安不动产、省铁路建设投资集团等企业竞得，各项目建设有序推进，均已建设到25层以上，其中广州平安金融大厦主塔已封顶。

目前金融城地下交通共有5个地铁站和地上3条快速路，分别是华南快速、环城高速和科韵路，科韵路直接连接南沙港快速。未来还将新增3条APM线（花城大道线、临江大道线、科韵路线共5个站点）、两条城市轨道（4号线、5号线），此外，通过城际轨道（广佛环线城际），未来金融城将实现10分钟到达广州南站，1小时内到达珠三角各主要城市。

定位商务功能的金融城，目前唯一在售的住宅楼盘是佳兆业壹号。该盘目前在售80平、92平、97平复式两房，即将推出160平复式四房，住宅总价最低630万/平起步，折算单价6.1-6.2万/平，而高价的望江单位要去到7字头。

佳兆业壹号

这个价位，去年还能买珠江新城，但如今对比珠江新城10万+的房价，金融城只能算小巫见大巫。有专家认为，金融城还处于“成长期”，目前住宅就算7字头，也远远不到天花板。

由于金融城的商办项目主打写字楼，因此即使今年广州颁布了“330新政”，对成交的影响仍然不大。以合景悦峰为例，目前在售90-110平写字楼，带装修售价4-4.5万/平。项目另有商铺出售，一层商铺售价约16万/平，二三层商铺售价约5-7万/平。而3年前，金融城首个项目面市，当时的价位仅为3字头，涨幅在50%左右。

黄埔GDP仅次于天河?房价10年内暴涨10倍！

黄埔的发展始于广州城市发展东进策略，而2015年并区，新黄埔更是成为广州各区当红新贵。纵观今年前三季度，黄埔区GDP总量达2434.37亿元，成功反超越秀的2399.83亿元，如无意外，今年黄埔仍然是全市GDP第2的区域，仅次于“老大哥”天河。

广州2017年前三季度各区相关数据

产业的崛起，最关键是带来了人口。历史数据显示，近10年，广州常住人口增加近350万人，其中，“抢人大战”中黄埔表现最为抢眼。在广州各区中常住人口增长数字最高，10年间增长了75万。

有人的地方就会有商机。自住需求的激增，让楼市首先尝到甜头。2004年黄埔区府板块的新房售价只要3300-4000元/平，来到2017年，十多年过去，板块已有多个楼盘涨到3万+，最高的甚至直逼4万大关。

而随着各大社区在近年陆续交楼，黄埔的居住配套也迅速得到改善，其中最关键的就是交通。去年12月，6号线2期作为首条驶入萝岗的地铁率先通车，如今接近1年过去，沿线的楼盘1年间最高涨幅高达8千/平。

以保利罗兰国际为例，项目去年年底主推77-172平二至四房，带装修均价为2.6-3.2万/平。随着地铁6号线二期的开通，加上整体楼市大环境的普涨，该盘目前在售在售79-172平二至四房，整体带装修均价为3.4万/平，将近1年的时间，项目前后价差接近2千-8千/平。

保利罗兰国际沙盘

按照规划，未来黄埔将有8条地铁线路。除了6号线2期外，地铁13号线、21号线、知识城线均处于建设阶段；而7号线二期、5号线东延段、6号线三期、19号线这四条地铁线路，也已被纳入广州市新一轮（2015-2020年）地铁规划。其中13号线首期和知识城支线，都将于12月28日通车，沿线房价还有多大空间？值得期待。

具体到划入“广州第二CBD”的黄埔临港经济区，其划定范围主要包括广园东路、黄埔东路以南的黄埔港、长洲岛、南海神庙及其周边地区，拥有21.2公里的江岸资源、34.5公里的岛屿岸线，未来将重点发展总部经济、港航服务、产业金融、高端商贸、电子商务、文化旅游等特色产业，和国际金融城既有连接又形成互补。

临港经济区规划图

临港经济区效果图

“旧改”同样是临港经济区建设的重点。资料显示，广州第二中央商务区黄埔片区辖内旧厂、旧村、旧城规模大,纳入标图建库项目105宗，正在推进“三旧”改造项目13宗，总用地规模达到183.19公顷，板块规划的进度，很大程度取决于“旧改”是否顺利。

茅岗村拆迁现场

其中，位于黄埔临港经济区和广州国际金融城交汇重要节点的茅岗村，正因为“第二CBD”的定锤而备受关注。据悉，茅岗村是广州目前最大的“三旧”项目，体量是琶洲的两倍，杨箕的三倍。目前，该项目安置房已破土动工。首期约7万平方米、近600套安置房预计2019年交楼。将有80平方米至180平方米6种户型，可供选择。

目前，位于黄埔临港经济区的住宅项目保利学府里已经售罄，而该盘此前最高的网签均价，去到4.8万/平，而11月的网签甚至曾经涨破5万。不过，板块内目前一手住宅相对稀缺，多个公寓项目受到新政影响，今年均不同程度推迟了面市节奏。近期万科城市之光开盘，推出28平LOFT单位，层高5米，均价约24000元/平，总价约63万起，门槛极低。

保利学府里房价曾涨破5万

通过梳理可以发现，黄埔的发展走的是典型的产城融合模式，产业带来人口，人口促进经济。在这种背景下，展望黄埔的未来，吸纳人才的政策显得尤为重要。

今年年初，黄埔就出台了四个“黄金10条”。针对先进制造业、现代服务业、总部经济和高新技术产业的发展，推出4个产业发展鼓励培育政策，每条政策有包含10条内容，预计新增财政预算22亿元，将近2000家企业可享受此次政策红利。年中，黄埔对外发布人才与知识产权两个“美玉10条”政策，对杰出人才提供最高20万的津贴！

总的来说，无论是国际金融城还是临港经济区，目前最重要的工作仍然是“旧改”，在此基础上，如何吸纳产业和名企进驻，将成为关键。而“坐3望4”的房价，在大量刚需人口的支撑下，未来或许还将给广州带来更多惊喜。