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四川龙头房企蓝光发展9个月负债增加180亿

2018-03-25 09:23:46 来源: 投资者报(北京)
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在2017年公布的房企销售榜中,四川各房企的成绩吸引了众多投资者的眼球,其中,位于成都的蓝光发展(600466.SH)势头迅猛,销售额738亿元,排在29位;2016年,其销售额339亿元,排名39位,一年内上升10位。进入2018年后,蓝光发展前两个月的销售额排名第30位,达101亿元,较去年同期的69.8亿元增长了30多亿元。

蓝光发展于2015年借壳迪康药业登陆A股,是四川地区的地产龙头。那么在新的楼市环境下,其发展状况与未来规划又是怎样呢?近日,《投资者报》记者联系到公司代姓工作人员,该人士称公司处于静默期,年报发布前一个月内不接受采访。

并购拿地占比七成

翻阅蓝光发展近两年财报,2016年与2017年前三季度营收分别为213亿元、108亿元,同比上升21%、28%,不过净利润在2016年下滑了6.7%,为8.9亿元,2017年前三季度净利润5.23亿元,同比增167%,而对比2016年前三季度,当期净利润同比增310%,从季度性发展来看,其增速有所下降。

蓝光发展在上市之初,大股东曾承诺,2016年、2017年营业收入259.77亿元、268.22亿元,扣非净利润分别为9.35亿元、11.56亿元,目前看来2016年并未达到,2017年前三季度也仅完成不到一半。

那么在这样的业绩情况背后,蓝光发展是怎样具体运营的呢?对于一家房地产公司来说,其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标非常重要,可以借此判断房地产公司的拿地战略。而据其财务报表,2017年前三季度购买商品、接受劳务支付的现金为158.8亿元,同比下滑1.9%,而2016年,这一支出为204亿元,同比增58%。

从这一指标来看,蓝光发展2017年前三季度拿地支出较去年同期波动幅度并不大。从克尔瑞公布的新增土地储备货值来看,整个2017年蓝光发展在全国范围内通过各种方式拿地超千亩,超过200亿元,与2016年的支出差别不大。这是否意味着蓝光发展的拿地资金已经到达极限?无法再投入更多的成本攻城略地?公司并未对此问题做出解答。同时,土地作为房企最重要的“生产原料”,如果土地储备没有太大增长的话,后续年份的营业收入与利润也很难出现大幅增长。

而从具体的拿地布局来看,蓝光发展的“买买买版图”已走出四川,加速全国化,在华北、华东、华中都开始布局。在拿地策略方面,蓝光发展总裁张巧龙曾透露,蓝光发展在并购拿地上占比超过七成,更看重长三角、珠三角和京津冀的市场。对于三四线城市则相对谨慎,比较偏向于周边有核心大城市的都市圈板块。比如随着京津冀一体化的发展,石家庄作为第三极城市,一方面,交通距离在不断缩短,另一方面,石家庄市场相对活跃,蓝光发展较为重视这类城市。其透露并购已经成为蓝光发展“开疆扩土”最主要的手段,且多以住宅为主,体量占比太大的商业项目暂不考虑,而且项目拿下后要具备快速开发资质。

从其存货来看,近几年也一直以超过20%的速度增长,至2017年前三季度,已达634亿元,同比增长23%。

运营效率降低

除此之外,蓝光发展的资产结构、经营策略、经营效率和负债情况又如何呢?看一家公司的资产,首先要对其资产进行大体分类,具体可分为金融资产、长期股权投资、经营类资产,而经营类资产又包括周转性资产(如存货项目、货币资金)和长期资产(如固定资产、无形资产和在建工程)。而多数房地产公司都没有太多的长期资产,资产主要集中在存货项目和货币资金上面。

而且,对于房地产公司来说,资产负债率都较高,但更应该关注的是有息债务率,有息债务即需要偿还利息的债务,比如银行借款等。有息负债率越低,证明企业的举债成本越低。由此,《投资者报》记者大体推算出,蓝光发展2016年、2017年前三季度的有息债务分别为217.6亿元、293.9亿元,由此计算出的蓝光发展的有息债务率分别为36%、37%。

此外,截至2017年前三季度,蓝光发展的负债总额已达到775亿元,同比增长35%,资产负债率已达83%。2016年其负债为593亿元,三个季度负债就增长了182亿元。

对比万科,虽然2017年前三季度其负债率也为83%,但同期,万科的有息负债率仅为11%,这也意味着金科股份相比万科来说,举债成本还是有较大差距。这些数据都在一定程度上说明,蓝光发展迅猛势头的背后,是债务的扩张和攀升。

那么,在债务上升的同时,蓝光发展的运营效率又如何呢?

除了有息债务,公司负债还有经营性负债,包括预收账款和应付账款,这些负债是不需要偿还利息的,相当于免费占用别人的资金。而房地产公司在开发的过程中,大部分都是用的外界的资金,经营性负债率越高,意味着在实际运营过程中,公司自己投入的越少,现金流也就更加宽裕。而蓝光发展2016年、2017年前三季度的经营负债(包括预收账款、应付账款等)分别为375.9亿元、482亿元,经营负债率分别为63%、62%。而同期万科的经营负债率为84%、88%。这意味着,蓝光发展在实际运营中,自己投入的资金更多,现金流弹性相比万科有一定差距。

而用经营性资产(存货和预付账款)减去经营性负债,可以计算出蓝光发展2016年、2017年前三季度的营运资本需求分别为150亿元、178亿元,占营业收入的比例分别为70%、160%,这个比例越高,意味着公司需要投入更多的钱才能带来相同的营收。而同期,万科此项数据分别为-20%、-205%,这意味着万科靠外界的钱就可带来同样的营收,而蓝光发展则需要投入更多自己的资金。除了运营效率相对下降之外,蓝光发展的毛利率截至2017年前三季度为25.15%,同期,万科毛利率为31%。

为了融资和补充现金流,近年来,蓝光发展大股东蓝光集团也频频质押股票。2017年9月,蓝光发展披露信息显示,控股股东蓝光集团再次质押1.14亿股给中信证券;蓝光集团共持有蓝光发展11.44亿股,占总股本的53.62%;本次股份质押后,蓝光集团累计质押股份总数为 9.98亿股,占其所持公司股份总数的 87.23%,占公司总股本的46.77%。也就是说,蓝光发展近一半的股份已经处于质押状态,这也增加了股价波动带来的质押物贬值风险。

公司股价自2018年1月中旬的13元一路下跌。截至2018年3月23日,收盘于9.76元,市盈率17倍。■

杨思佳 本文来源:投资者报 责任编辑:杨思佳_No4855

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