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区块链也能影响房价?未来房地产还有哪些新可能?

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网易房产报道 日前,戴德梁行发布了《中国“新”经济》主题白皮书。戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie对网易房产表示,“新”经济对中国房地产行业有巨大影响,智能、共享和绿色三大核心要素将成为未来房地产行业的发展导向。

区块链也能影响房价?未来房地产还有哪些新可能?

智能化:区块链与自动驾驶也能影响中国房地产

中国经济正经历着巨大变革,逐渐步入以技术发展为导向,以创新为动力的时代

Shaun认为,房地产行业作为整体经济的支柱,在投资消费者需求劳动力需求空间需求能源消耗或资源使用等方面与其他经济参与者有着大量的交互作用。在推动新经济的发展过程中,房地产迎来重塑,并以智能共享和绿色为主要导向。

Shaun进而梳理出了11个相关主题,其中,与“智能”相关的主题就有5项,分别是智能楼宇、智能技术、只能建设、技术型初创企业、智能交通。

谈到区块链、3D打印和自动驾驶,人们或许很难将其与房地产联系在一起,但在Shaun看来,它们都是智能化技术的代表,都将推动中国房地产的转型。举例而言,区块链代表的加密货币使买卖物业的信息传递更加流畅高效。瑞典、巴西已经开始使用区块链进行土地和房地产登记。“我们还可以把智能租赁合同放入一个封闭的区块链,合同从启动到终止都是透明的、自动的。”Shaun说。

又如智能交通。截至目前,全球在自动驾驶系统中的投资已超过800亿美元。Shaun认为,自动驾驶技术会在多方面影响房地产。

一是通过距离影响房价——自动驾驶技术能够有效降低拥堵,让郊区与城市的通勤更加顺畅,为郊区物业提供更多优势,甚至抬高郊区房价。二是停车问题——道路上有更多的自动驾驶车辆,开发商将减少新开发的停车位,车库将会被改造成其他用途,如写字楼,住宅和酒店。在英国,住宅开发商Moda正在与优步联手,业主每个月可以获得100英镑的优步代金券,以此减少小区的停车需求。

“在中国,我们拥有技术、有硬件、有软件,现在我们需要将其整合在一起,并直接应用到地产业中。我相信,未来的楼宇会更加智能化,甚至可以实现自我学习。”

无人驾驶停车场构想图

无人驾驶停车场构想图

共享化:关于办公与生活空间的新想象

十七年前,Shaun来到中国。彼时,中国刚刚加入WTO,外资快速涌入,外企成为北上广CBD的主要租户。有数据显示,2003年,外企在北京CBD租户中占比高达70%。十多年里,这个数字一再下滑,如今已不到30%。而在广州,今年二季度外资占CBD写字楼交易宗数仅22%

CBD租户的变化就像中国宏观经济变迁的缩影。在2008年的全球经济危机中,外企撤退达到了顶峰。一些外企离开了CBD,没有离开的外企也开始削减租用空间,或是寻找更加便宜的办公场所。

与此同时,中国经济复苏,本土公司开始成为北上广深CBD的主力军。随后,中国互联网产业爆发,大科技公司来了。

戴德梁行近年的广州甲级写字楼市场报告显示,几乎每个季度的租赁成交名单中,都有互联网企业的身影,成交份额可与金融、房地产两大CBD主力租户抗衡。科技企业不仅租用了CBD里原有的空间,还要建自己的大楼,甚至是新的CBD——琶洲就是一个典型。

宏观经济和互联网技术的发展,不仅改变了CBD的生态,也改变了人们的办公方式。在中国商业地产领域,外企和传统行业的格子间被打破,联合办公正在快速兴起。

据了解,一季度末,北上广深及台湾、香港六座城市中,联合办公空间的已达到546个,并正在向二线城市如成都、重庆延伸。

“大约34年前,我们首次开始在中国开展联合办公时,只有非常小的初创公司采用这种办公方式,尤其是互联网众创空间。现在,越来越多大企业也开始实行联合办公。”Shaun表示,开发商也开始介入这一领域,如SOHO中国推出SOHO 3Q品牌龙湖推出EASYWORK太古地产打造Blueprint,这三家开发商都选择了自主开发和运营联合办公空间,预计未来会有更多开发商自持物业中进行试水

区块链也能影响房价?未来房地产还有哪些新可能?

共住空间,则是住宅地产在共享化时代的新创造,在国内,它更多被人们熟知为“长租公寓”。

“共住空间与长租公寓有很多相似之处。区别在于,长租公寓往往是包含客厅、浴室、厨房的套间整租。而国外共住空间的公用服务和区域更多。”Shaun表示,共住空间更类似于国外的学生公寓和一些青年旅馆,但针对的是已经工作的年轻人。

一般而言,共住空间不仅会提供家具齐全的卧室厨房和卫生间费用也包含了水电费和清洁服务。以英国共住空间运营商The Collective为例,伦敦市中心健身房的共住空间中,一居室公寓每月的租金约1600 美元,仅为周边传统一居室公寓租金的一半。

这种青春、多元、亲密的居住氛围,容易让人联想起热门都市剧《爱情公寓》,它描绘的生活备受国内年轻人欢迎。中国,长租公寓最早可以追溯到2012年,YOU+国际青年社区在广州推出第一个项目,就被誉为“现实版的爱情公寓”,从而一炮打响

近年来,政府大力推动租赁市场发展,为其增长带来了强劲动力。各大地产商都已杀入这片蓝海。据悉, 万科旗下已有超过3租赁住房2019还将新建超过?10间。投资方们也伸出了橄榄枝,如湾流国际青年社区已获得香港基汇资本6000万美元的融资,计划2019年将旗下管理的租赁单元增加四倍至8万间。

在国外,共住空间的浪潮也已经席卷了纽约、伦敦、旧金山等大都市,全球运营商正在快速扩张。如2015年,Common在纽约布鲁克林开设了第一家共住空间,现在范围已经延伸至旧金山、华盛顿及芝加哥。欧洲最大的共住空间运营商也已于今年上半年在美国布局。

绿色时代:绿色建筑租金收入更高

进入“十三五”,中国正在全面发展绿色经济。要实现这一目标,中国需要大量的新投资。为此,中国金融机构提供全面的绿色金融产品组合,其绿色债券备受关注

2017年,中国发行绿色债券371亿美元,位居全球第二。与2016年相比,政府发行的金额从5%增加到约25%。“这表明政府热衷于实现绿色发展,我们认为,要进一步实现这个目标,还需要1.65万亿元人民币。”Shaun坦言。

一部分绿色债券将回流至房地产领域。根据清华大学研究结果,建筑活动和物业运营分别占中国能源消费总量的16%20%这表明,房地产对绿色经济的影响至关重要。

国务院曾发文表示,2020城镇新建建筑中,绿色建筑比重超过50%既有居住建筑中节能建筑所占比例超过60%

“对开发商而言,绿色建筑也不是负担,而是新的机会。”Shaun表示,绿色建筑租金收入更高。2018年一季度,获得绿色建筑认证的甲级写字楼平均租金达到了每天每平米9.8比非绿色甲级办公楼的租金高8.8%新建绿色建筑还可以节约15%的运营成本

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