长租公寓运营商抢滩广州租房市场 租金会被推高吗？

8月初，一篇题为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的吐槽帖刷屏了不少人的朋友圈。

一个北京房东发帖称，自家天通苑120平方米三居室要出租，原本心理预期价位是7500元/月，自如报价8500元/月，蛋壳公寓加价到9000元/月，在两方拼命争抢下，最终房源被蛋壳公寓以10800元/月拿下。

8月17日，针对“房租上涨问题”，时任我爱我家副总裁、集团研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。他表示，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价的20%-40%争抢房源的行为，严重了违背市场规律。

8月18日上午，胡景晖在朋友圈宣布辞去我爱我家副总裁。8月19日上午，胡景晖举办个人媒体沟通会，集中回应了对长租公寓的看法以及近期发生在自己身上的“被辞职”事件。

资本推涨房租的舆论还未平息，监管就已紧随而至。

8月17日晚些时候，北京市住建委联合多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”——不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

8月19日下午，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

长租公寓运营商是房租上涨的主要推手吗？随着开发商、酒店、中介、创业公司等多支队伍纷纷涌入广州租房市场，在长租公寓领域跑马圈地，租金是否还能保持平稳呢？

广州房租究竟涨了多少？

中国房地产行情网的数据显示，今年7月，北京房租同比涨幅高达21.89%，环比涨幅2.63％，以92.33元/月/平方米的平均租金领跑全国。其余三个一线城市，上海、深圳和广州的平均租金分别为81元/月/平方米、84.8元/月/平方米和53.05元/月/平方米。

其中，广州房租同比涨幅也高达21.64%，环比涨幅2.92%。此外，二线城市中，成都、重庆、合肥、天津等城市的房租同比涨幅也均超过20%。

这一年以来，广州的房租究竟涨了多少？不同机构统计的数据，存在较大的差异。

据广州链家研究院的统计数据显示，2018年上半年，广州9区（南沙、从化除外）二手住宅的平均租金为53.89元/月/平方米，同比仅上涨5%，套均租金为3828元/月/套，同比仅微涨0.3%。

另据广州中原研究发展部的统计数据，2018年7月，广州二手租赁成交活跃，宗数环比上升3.1%，但租金却不涨反降，平均租金为48.7元/平方米，环比微降1%。

网易房产采访到居住在天河区的何先生。他曾在东圃黄村的荔苑邨小区租房7年，因房东儿子回国结婚要重新装修房子而搬走。一套80多平方米的两房一厅楼梯楼，2010年搬进去的时候，租金为1450元/月。2017年5月搬走时租金为1800元/月，相当于每年仅涨了50元。

但是，曾在棠下骏景花园合租的吴小姐对网易房产表示，她2016年6月毕业的时候租住北苑一套90平方米左右的三房，当时的租金为4300元/月，去年6月，重新续租签合同时，租金涨至4550元/月，今年7月，准备搬走时，房东和其他租客另签合同，又把租金提至5000元/月，两年间租金上涨约16%。

哪些原因导致了广州房租的上涨？

广州中原项目部总经理黄韬告诉网易房产，租金上涨主要基于两个原因：“一是广州中心区有比较多的配套完善的优质房源出租，导致租金出现结构性上涨。二是包括长租公寓在内的租赁住房装修配套逐步完善，也会带动房租上涨。”

从区域来看，广州链家研究院的统计数据显示，2018年上半年，黄埔的二手住宅平均租金同比涨幅最高，为10.3%，紧随其后的是荔湾的9.8%和白云的9.6%。

另据广州中原研究发展部的统计数据，2018年7月，海珠、天河、白云的二手住宅租金环比涨幅位列全市前三名，分别上涨9.7%、4.2%、1.9%。

但对于广州房租同比涨幅超过20%，黄韬认为数据可能不太准确。“广州租金涨幅是远低于房地产销售价格的涨幅的。房租每年的涨幅基本上在10%以内。若出现20%的涨幅，也仅仅是个别地区、个别楼盘的情况。”

广州长租公寓市场规模几何？

社科院今年5月发布的一份报告预计，随着融资杠杆和政策支持的消长，商品住房市场将逐步退热，资金将逐步转移到租房市场，租房市场将迎来大发展。

目前，我国租赁市场规模已超万亿。链家研究院预计，2025年租金 GMV（成交金额流量）将接近3万亿元，租赁人口2.3亿。

据广州市统计局公布的数据，2016年广州外来常住人口约为533.86万人。按70%的租赁需求估算，有租房需求的人口约为373.7万。2016年广州城镇人均可支配收入为50941元，按30%用于租房的比例估算，广州的租赁住房规模也约有571亿元。

广州中原研究发展部分析认为，即使按30%的市场规模估算，广州的长租公寓市场规模将达170亿左右，市场空间巨大。

网易房产梳理发现，早在2008年，万科和住建部合作开发投资廉租房广州“万汇楼”，率先试水租赁。2012年6月，YOU+国际青年公寓第一家门店广州凤凰店正式对外营业，2014年8月，YOU+拿到小米董事长雷军一亿元的A轮融资。

目前，万科已成为广州规模最大的长租公寓服务商。统计数据显示，在广州，万科“泊寓”已开业项目26个，在营房源近8000套，储备房源约1.5万套，整体出租率保持在90%以上。

在政策的风口之下，包括万科、龙湖、碧桂园、保利在内的大型房企以及YOU+、红璞、魔方、窝趣、蘑菇等品牌运营商纷纷布局广州长租公寓市场。

据广州中原研究发展部2017年11月的调研，广州主要分布约73家规模不一的品牌长租公寓，提供租赁房源约2万套左右。主要集中在中心区域，天河占比高达27%，海珠、白云紧随其后。

龙湖冠寓2017年进入广州市场。截止目前，在广州已有8家门店开业，房间数量逾1800间。2018年下半年，广州地区还会有近十个项目陆续开业。

2018年4月，碧桂园在广州区域一次性布局三家长租公寓门店“BIG+碧家国际社区”，分别坐落于白云区人和镇穗和家园、白云区远景路以及海珠区工业大道，共有约1000套房源。

近日，链家自如在广州举行的媒体沟通会称其目前已覆盖广州7大行政区，超过1000个小区。据其对外公布的数据，自如进入广州已有300天，目前持有房源超12000间，租客约10000人。

不过，目前广州的租房市场仍以传统的商品住宅小区和城中村租赁为主，长租公寓并未成为租房主流。

根据贝壳研究院的数据，目前长租公寓占整个房屋租赁市场的比例不足5%。房价涨幅最大的10个城市中，租赁住房的机构化比例最高的是北京，为10.3%；其次是杭州和上海，分别为9.2%和7.6%，广州的住房租赁机构化占比仅为2.4%。

黄韬认为，广州有接近半数的住房租赁未做登记备案，因此租房市场的规模难做较为准确的统计。但据他判断，长租公寓占广州整体租赁市场的比例不足20%。

广州链家研究院院长周峰也表示，广州暂时不会出现企业垄断房源。“广州目前的存量房屋（商品房+房改房）大概有310万套，若加上城中村的房屋，房源总量应该超过400万套。”

周峰预测，在广州租赁市场内长期流通的房源数量大概有120万套左右，即使长租公寓运营商的库存量达到6万套，占比也仅是5%。

租金会被推高吗？

但可以预见的是，未来5-10年，将有更多的包括开发商、酒店、中介、创业公司在内的长租公寓运营者进入广州租房市场，是否会成为房租的推手？

周峰认为，广州大多数的房源仍旧在私人业主手上，未来2-3年，房租水平会在一个相对比较窄的空间内波动，不会大幅攀升。”

但也有两位长租公寓行业人士告诉网易房产，房租上涨与资本进入长租公寓市场不无关系，广州局部的租房市场也存在长租公寓运营商抬高租金的情况。

一位在海珠区黄埔古港的石基村经营青年公寓的创业者认为，除了租房需求的增加因素外，涨租也是大品牌大资本方抢占和垄断市场所致，受害者不仅是租客，还有小型公寓企业。

“即便是在石基村这样一个比较小的市场，一年来的租金涨了很多。我经营的公寓，对比一年前，拿房成本涨了50%。但这边的租客群体对于中高端公寓的市场接受度不高，我们的租金难以和拿房成本同步上涨，溢价空间因此而压缩。”

另一位长租公寓业内人士也表示，大量资本进入长租公寓行业，一定程度上拉高了其他房东对租金上涨的预期，比如在广州也存在自如、蛋壳等长租公寓企业高价抢房的情况，热点板块的租金肯定也会有所上涨。此外，万科等开发商进入广州城中村做改造，由于自身成本的投入、居住环境的改善等，租金水平也会高于改造前。

不过，这名业内人士认为，，租金上涨的核心原因不能归于长租公寓企业。租房完全是市场化的行为，企业也是要为高租金导致的空置率买单的，如果租不掉的话自然会降价。“北京、上海这样的城市租金大涨，核心还是在于之前对棚户区、群租房的改造，挤出大量租房人群，而市场中低端住房供应并没有增加，租金肯定会涨。”

这名业内人士直言，珠江新城板块的租金现在被自如、蛋壳抬的很高。“我们进驻的一个小区，去年10月份拿房成本为5500元左右，今年年初涨到5800元，现在涨到6000元了。”

“但从另外一个角度来看，自如、蛋壳做的N+1合租，对于白领阶层，性价比比较高。以潭村回迁房为例：一套96平的两房两卫，村民自己出租也要9000左右，如果3个人合租，不算其他网费、物业管理费等，一个人需要承担3000元。长租公寓运营方做N+1改造为4房，平均一间房价格会在2500元左右，最小的房间也就2200左右，反而会降低租客的居住成本。”

另外，这名业内人士指出，万科、魔方抢项目更夸张，一个底价35元/平的项目，硬生生抬到80元/平。

“自如和蛋壳是资本驱动，是要拼规模的。所以他们一进来，就不惜成本拿房源。长租公寓盈利很困难，行业里毛利率的平均水平25%左右，但其中的装修、人力、运营、办公、空置成本很高。算下去几乎没什么利润。对于我们这种中小型创业者，没法跟随，只能选择细分市场切入。”