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总编谈楼市: 广州楼市稳中下行 降价可能性大

2018-10-15 14:40:39 来源: 网易房产 举报
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总编谈楼市: 广州楼市稳中下行 降价可能性大



总编谈楼市: 广州楼市稳中下行 一手住宅降价可能性大

2018年9月,网易房产总编严家森做客广东电台财经广播FM95.3《楼行前线》节目,对近期广州楼市走向进行了探讨。今年以来,广州土地市场持续遇冷,一手、二手成交也相继下滑。严家森认为,由于调控持续、库存量大、买家观望情绪浓厚,预计广州“金九银十”期间优惠促销活动会持续,一手住宅出现降价可能性比较大,二手楼价也会继续回落。

广州土地市场持续遇冷 地价下跌有利于房价回调

截止目前,全国土地流拍数量已经超过800宗,广州也不例外。严家森表示,进入2018年,广州土地市场持续遇冷。一是由于土地出让采用竞配建、竞自持的新模式后,高溢价地块较过去两年大幅减少,房企拿地渐趋理性。二是定向出让用地占比增加,且人才公寓用地、纯租赁用地持续出现。

严家森认为,地价的下跌有利于房价回调。总体而言,土地市场降温是房地产市场逐渐趋于理性的重要体现。此外,广州是村集体用地建设租赁住房试点城市,通过加大租赁住房用地供应规模,构建租购并举的住房供应体系,有利于房地产市场的平稳健康发展。

一手住宅降价可能性大 二手楼价继续回落

严家森表示,今年上半年广州一手住宅网签套数不足4万套,这一数据创近4年新低。

当前楼市调控持续,受备案价、双合同、房贷利率上浮等影响,购房成本上升,广州楼市整体稳定但有所下行。他预计,由于库存量大、买家观望气息浓厚,预计广州“金九银十”期间优惠促销活动会持续,一手住宅出现降价可能性比较大。

二手方面,即使已进入传统成交旺季,广州二手楼市成交速度依然持续放缓,成交周期不断拉长。业主心态开始转弱,市场逐渐向买方倾斜。此外,由于一手住宅市场的部分楼盘推“特价房”以吸引客户,对二手楼市造成一定的分流。因此,广州二手楼价预计将会继续回落。

共有产权住房暂时不会对广州楼市产生影响

8月,广州首个共有产权住房试点项目在南沙亮相。严家森认为,共有产权住房数量较少,且申请条件有诸多限制,暂时还不会对广州的楼市产生影响。

而根据广东省住建厅公布的相关文件,可以看出广东共有产权住房政策比较宽松。可以先购买50%产权,上车门槛比较低,满10年可以转换为商品房,流动性比较强。有利于增加城市吸引力,留住人才。未来政府若逐步增加这部分住房的建设和供应,对商品房价格上涨能够产生一定的抑制作用。

首套房大概率可免征房产税 坚守“房住不炒”原则

谈及众人关注的房产税,严家森介绍,房地产税法草案已形成并在今年4月系统内部征求过意见,本届人大任期的5年内,或将完成立法。下一步将在统一立法后,通过法律授权,各地制定本地房地产税征收、管理的实施细则。

房产税具体怎么收?严家森认为,不管未来房产税如何征收、税率多高,必须设置合理的免税面积或退税。因此,首套房或一定面积免征是大概率事件。但拥有二套以上的家庭,征收较高税率也是可能的。因此,绝大多数中等收入家庭,遵循“房住不炒”,量力而行地改善自己的住房需求,不会受到房产税明显冲击。

以下为文字实录:

1、主持人伟彬:2018年,广州土地市场持续转冷,低溢价或底价成交大量出现,对房地产市场带来哪些影响?

网易房产总编严家森:2018年以来,“流拍”成为不少地方土地市场的主旋律。截止目前,全国土地流拍数量已经超过800宗。广州的花都、从化也多次出现流拍现象。

实际上,进入2018年,广州土地市场持续遇冷。比如8月13日广州出让五宗地块,花都宅地历经四次挂牌后才以底价成交;增城中新镇两宗地块溢价分别仅有64元/平方米和59元/平方米;增城荔城街两宗地块整体溢价率也仅有10%左右。

一是由于土地出让采用竞配建、竞自持后,高溢价地块较过去两年大幅减少,房企拿地渐趋理性。另外,定向出让用地占比增加,底价成交成为主流。

广州今年出让的商住地中,出现多宗人才公寓、纯租赁用地,出让价格低于周边宅地。地价的下跌有利于房价的回调,不过,还得看市场的因素,供需关系和楼市调控也会影响房价。

总的来说,土地市场降温是房地产市场逐渐趋于理性的重要体现。此外,一个比较值得注意的情况是,广州是村集体用地建设租赁住房试点城市,最近市国规委选取番禺、花都、白云的4个村,要建设42.4万平方米,约6400套租赁住房。广州通过加大租赁住房用地供应规模,构建租购并举的住房供应体系,有利于房地产市场的平稳健康发展。

2、主持人伟彬:今年广州楼市成交情况如何?还会有“金九银十”出现吗?

网易房产总编严家森:网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示,今年上半年广州一手住宅网签套数不足4万套,同比下降接近25%。这一数据创近4年新低,仅比2014年低位多五千余套。

当前楼市调控持续,受备案价、双合同、房贷利率上浮等影响,购房成本上升,广州楼市整体稳定但有所下行。

近期,广州一手楼市开始出现价格松动的迹象。不时有特价单位放出,比如广钢新城、中新知识城等板块。不过全面降价的情形仍未出现。

预计广州“金九银十”期间优惠促销活动会持续,一手住宅出现降价可能性比较大,主要是因为这两点。

首先,看存量。阳光家缘网公布的数据显示,截至8月底,广州多数区域货量充足。全市一手住宅未售套数为155374套,若以去年的网签量90266套计算,存货够卖大约21个月。实际上,今年的市场行情远不如去年,若按照今年的销售速度,存货够卖两年以上。

而进入9月份,广州楼市货量仍在不断增加。数据显示,从8月下旬开始,广州一手住宅新增供应量进入爆发期,最近三周合起来超过6000套,新增货量同样充足。

第二,广州楼市目前买家观望气氛浓厚。统计数据显示,9月首周,广州全市一手住宅网签量整体下降,黄埔区是全市跌幅最大的,环比下跌90%;增城区环比也下跌了70%。

3、主持人伟彬:目前广州二手楼市市场情况如何?接下来走势如何?

网易房产总编严家森:网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,8月广州二手住宅网签成交6603套,环比减少2.24%,同比下滑7.24%。虽然楼市已经进入传统旺季“金九”,但广州二手楼市的成交不算活跃,受楼市调控政策以及贷款等因素的影响,买家入市的积极性不高,存在观望情绪。

受此影响,二手房成交速度持续放缓,成交周期不断拉长。广州链家研究院的数据显示,8月份广州二手房源从放盘到成交的平均周期为112天,比7月份增加了22天;买家从看盘到成交的平均周期为65天,比7月份增加了5天,均已连续三个月呈现环比增长。

一些着急卖房的业主适当调低放盘价。广州链家8月份的统计数据显示,在所有放盘的业主中,调低放盘价的业主占比78.7%,比7月份增加了8个百分点。

同时,业主能接受的议价空间也在加大,8月份平均议价空间为4.8%,比7月份增加了0.4个百分点,表明业主心态开始转弱,市场逐渐向买方倾斜。

此外,广州一手住宅市场,比如南沙、增城等热点区域,部分楼盘推“特价房”以吸引客户,对二手楼市造成一定的分流。总的来说,广州二手楼价预计将会继续回落。

4、 主持人伟彬:9月11日,广东省住建厅公布了《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》。您怎么看待共有产权住房对楼市的影响?

网易房产总编严家森:广东省住建厅今年选取了广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市,先行试点共有产权住房。8月份,广州首个共有产权住房试点项目“首筑花园”在南沙开始接受申购。南沙是国家级新区、自贸区,吸引了大量中高端产业人才和港澳青年。粤港澳大湾区概念提出来之后,南沙的地位越来越重要。

与北京共有产权住房供应对象为本市中低收入困难家庭不同的是,南沙区共有产权住房重点解决区域内中高层次人才的居住需求,性质更类似于“人才公寓”。但暂时还不会对广州的楼市产生影响。主要是因为数量较少,且申请条件有诸多限制。

最近广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》。提出共有产权房作为政策性住房,供应对象为城镇无房家庭,面积标准以90平方米以下的中小套型为主,并规定承购人产权占比不低于50%,满5年可定向转让,满10年才允许上市。

广东共有产权住房政策比较宽松。可以先购买50%,上车门槛比较低,满10年可以转换为商品房,流动性比较强。有利于增加城市吸引力,留住人才。未来政府若逐步增加这部分住房的建设和供应,对商品房价格上涨能够产生一定的抑制作用。不过,具体还需住房供应体系的整体配合,包括商品房、租赁住房、保障房等占比的优化。

5、 主持人伟彬:琶洲 近期 利好 消息 不断。 目前琶洲建设情况如何?怎么看待琶洲的前景?

网易房产总编严家森:近期,琶洲利好消息不断。广州公共资源交易中心发布《琶洲互联网创新集聚区及物流轮候区PPP项目全过程造价咨询服务招标公告》,琶洲西区的互联网创新集聚区内不但将新建9条市政道路,还将修建6732平方米的绿化广场、绿道以及景观公园。

2015年,琶洲互联网创新集聚区启动规划建设。近四年,琶洲西区共拍出26宗商业地和5宗跨市政道路连接体地块,吸引了腾讯、阿里巴巴、国美、唯品会、小米、YY语音、环球市场、复星等18家互联网行业相关企业进驻。它们在这里建设全国总部或区域型、功能型总部大厦,计划总投资725亿人民币。目前,整个琶洲西区可出让的地块仅剩8宗,琶洲西区的企业布局基本完成。

截至2018年8月,这里落户的20个产业项目中已有16个动工,一座座高大上的企业总部已现雏形。按照相关规划,到2025年,仅琶洲西区主营业务收入就将突破5000亿人民币、新增就业人口10万人。正在建设的琶洲互联网创新集聚区将与珠江新城、金融城形成“一江两岸·黄金三角CBD”。

交通方面,琶洲规划建设8条地铁线路、2条轻轨(广佛环线和穗莞深琶洲支线)、1条有轨电车线路、1个港澳客运码头。建成后与粤港澳大湾区各核心节点和重大功能区快速联通。广佛环线开通后,琶洲至广州南站车程不到15分钟,至白云机场25分钟。

琶洲未来发展势头比较好。根据机构数据,2017年广州甲级写字楼市场,琶洲虽然租金在四大板块中最便宜,但同比涨幅8.6%却是最高的。此外,2017年琶洲写字楼空置率降至14.6%,同比下降23.1%。

6、主持人伟彬 9月初,房地产税法写入五年立法规划。房地产税还要多久才能“落地”?影响有多大?

网易房产总编严家森:9月7日,十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中,房地产税法写入立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

房地产税法草案已形成并在今年4月系统内部征求过意见,省级人大和财政等部门都参与其中。本届人大任期的5年内,或将完成立法。下一步将在统一立法后,通过法律授权,各地制定本地房地产税征收、管理的实施细则。

房产税首先是调节税,然后才是收入税。首套房或一定面积免征是大概率事件。但拥有二套以上的家庭,征收较高税率也是可能的。不管未来房产税如何征收、税率多高,设置合理的免税面积或退税,这是必须的。因此,绝大多数中等收入家庭,遵循“房住不炒”,量力而行地改善自己的住房需求,不会受到房产税明显冲击。

江小a 本文来源:网易房产 责任编辑:江泽文_NO2031

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