总编谈楼市: 广州楼市稳中下行 降价可能性大

总编谈楼市: 广州楼市稳中下行 一手住宅降价可能性大

2018年9月，网易房产总编严家森做客广东电台财经广播FM95.3《楼行前线》节目，对近期广州楼市走向进行了探讨。今年以来，广州土地市场持续遇冷，一手、二手成交也相继下滑。严家森认为，由于调控持续、库存量大、买家观望情绪浓厚，预计广州“金九银十”期间优惠促销活动会持续，一手住宅出现降价可能性比较大，二手楼价也会继续回落。

广州土地市场持续遇冷 地价下跌有利于房价回调

截止目前，全国土地流拍数量已经超过800宗，广州也不例外。严家森表示，进入2018年，广州土地市场持续遇冷。一是由于土地出让采用竞配建、竞自持的新模式后，高溢价地块较过去两年大幅减少，房企拿地渐趋理性。二是定向出让用地占比增加，且人才公寓用地、纯租赁用地持续出现。

严家森认为，地价的下跌有利于房价回调。总体而言，土地市场降温是房地产市场逐渐趋于理性的重要体现。此外，广州是村集体用地建设租赁住房试点城市，通过加大租赁住房用地供应规模，构建租购并举的住房供应体系，有利于房地产市场的平稳健康发展。

一手住宅降价可能性大 二手楼价继续回落

严家森表示，今年上半年广州一手住宅网签套数不足4万套，这一数据创近4年新低。

当前楼市调控持续，受备案价、双合同、房贷利率上浮等影响，购房成本上升，广州楼市整体稳定但有所下行。他预计，由于库存量大、买家观望气息浓厚，预计广州“金九银十”期间优惠促销活动会持续，一手住宅出现降价可能性比较大。

二手方面，即使已进入传统成交旺季，广州二手楼市成交速度依然持续放缓，成交周期不断拉长。业主心态开始转弱，市场逐渐向买方倾斜。此外，由于一手住宅市场的部分楼盘推“特价房”以吸引客户，对二手楼市造成一定的分流。因此，广州二手楼价预计将会继续回落。

共有产权住房暂时不会对广州楼市产生影响

8月，广州首个共有产权住房试点项目在南沙亮相。严家森认为，共有产权住房数量较少，且申请条件有诸多限制，暂时还不会对广州的楼市产生影响。

而根据广东省住建厅公布的相关文件，可以看出广东共有产权住房政策比较宽松。可以先购买50%产权，上车门槛比较低，满10年可以转换为商品房，流动性比较强。有利于增加城市吸引力，留住人才。未来政府若逐步增加这部分住房的建设和供应，对商品房价格上涨能够产生一定的抑制作用。

首套房大概率可免征房产税 坚守“房住不炒”原则

谈及众人关注的房产税，严家森介绍，房地产税法草案已形成并在今年4月系统内部征求过意见，本届人大任期的5年内，或将完成立法。下一步将在统一立法后，通过法律授权，各地制定本地房地产税征收、管理的实施细则。

房产税具体怎么收？严家森认为，不管未来房产税如何征收、税率多高，必须设置合理的免税面积或退税。因此，首套房或一定面积免征是大概率事件。但拥有二套以上的家庭，征收较高税率也是可能的。因此，绝大多数中等收入家庭，遵循“房住不炒”，量力而行地改善自己的住房需求，不会受到房产税明显冲击。

以下为文字实录：

1、主持人伟彬：2018年，广州土地市场持续转冷，低溢价或底价成交大量出现，对房地产市场带来哪些影响？

网易房产总编严家森：2018年以来，“流拍”成为不少地方土地市场的主旋律。截止目前，全国土地流拍数量已经超过800宗。广州的花都、从化也多次出现流拍现象。

实际上，进入2018年，广州土地市场持续遇冷。比如8月13日广州出让五宗地块，花都宅地历经四次挂牌后才以底价成交；增城中新镇两宗地块溢价分别仅有64元/平方米和59元/平方米；增城荔城街两宗地块整体溢价率也仅有10%左右。

一是由于土地出让采用竞配建、竞自持后，高溢价地块较过去两年大幅减少，房企拿地渐趋理性。另外，定向出让用地占比增加，底价成交成为主流。

广州今年出让的商住地中，出现多宗人才公寓、纯租赁用地，出让价格低于周边宅地。地价的下跌有利于房价的回调，不过，还得看市场的因素，供需关系和楼市调控也会影响房价。

总的来说，土地市场降温是房地产市场逐渐趋于理性的重要体现。此外，一个比较值得注意的情况是，广州是村集体用地建设租赁住房试点城市，最近市国规委选取番禺、花都、白云的4个村，要建设42.4万平方米，约6400套租赁住房。广州通过加大租赁住房用地供应规模，构建租购并举的住房供应体系，有利于房地产市场的平稳健康发展。

2、主持人伟彬：今年广州楼市成交情况如何？还会有“金九银十”出现吗？

网易房产总编严家森：网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示，今年上半年广州一手住宅网签套数不足4万套，同比下降接近25%。这一数据创近4年新低，仅比2014年低位多五千余套。

当前楼市调控持续，受备案价、双合同、房贷利率上浮等影响，购房成本上升，广州楼市整体稳定但有所下行。

近期，广州一手楼市开始出现价格松动的迹象。不时有特价单位放出，比如广钢新城、中新知识城等板块。不过全面降价的情形仍未出现。

预计广州“金九银十”期间优惠促销活动会持续，一手住宅出现降价可能性比较大，主要是因为这两点。

首先，看存量。阳光家缘网公布的数据显示，截至8月底，广州多数区域货量充足。全市一手住宅未售套数为155374套，若以去年的网签量90266套计算，存货够卖大约21个月。实际上，今年的市场行情远不如去年，若按照今年的销售速度，存货够卖两年以上。

而进入9月份，广州楼市货量仍在不断增加。数据显示，从8月下旬开始，广州一手住宅新增供应量进入爆发期，最近三周合起来超过6000套，新增货量同样充足。

第二，广州楼市目前买家观望气氛浓厚。统计数据显示，9月首周，广州全市一手住宅网签量整体下降，黄埔区是全市跌幅最大的，环比下跌90%；增城区环比也下跌了70%。

3、主持人伟彬：目前广州二手楼市市场情况如何？接下来走势如何？

网易房产总编严家森：网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，8月广州二手住宅网签成交6603套，环比减少2.24%，同比下滑7.24%。虽然楼市已经进入传统旺季“金九”，但广州二手楼市的成交不算活跃，受楼市调控政策以及贷款等因素的影响，买家入市的积极性不高，存在观望情绪。

受此影响，二手房成交速度持续放缓，成交周期不断拉长。广州链家研究院的数据显示，8月份广州二手房源从放盘到成交的平均周期为112天，比7月份增加了22天；买家从看盘到成交的平均周期为65天，比7月份增加了5天，均已连续三个月呈现环比增长。

一些着急卖房的业主适当调低放盘价。广州链家8月份的统计数据显示，在所有放盘的业主中，调低放盘价的业主占比78.7%，比7月份增加了8个百分点。

同时，业主能接受的议价空间也在加大，8月份平均议价空间为4.8%，比7月份增加了0.4个百分点，表明业主心态开始转弱，市场逐渐向买方倾斜。

此外，广州一手住宅市场，比如南沙、增城等热点区域，部分楼盘推“特价房”以吸引客户，对二手楼市造成一定的分流。总的来说，广州二手楼价预计将会继续回落。

4、 主持人伟彬：9月11日，广东省住建厅公布了《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》。您怎么看待共有产权住房对楼市的影响？

网易房产总编严家森：广东省住建厅今年选取了广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市，先行试点共有产权住房。8月份，广州首个共有产权住房试点项目“首筑花园”在南沙开始接受申购。南沙是国家级新区、自贸区，吸引了大量中高端产业人才和港澳青年。粤港澳大湾区概念提出来之后，南沙的地位越来越重要。

与北京共有产权住房供应对象为本市中低收入困难家庭不同的是，南沙区共有产权住房重点解决区域内中高层次人才的居住需求，性质更类似于“人才公寓”。但暂时还不会对广州的楼市产生影响。主要是因为数量较少，且申请条件有诸多限制。

最近广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》。提出共有产权房作为政策性住房，供应对象为城镇无房家庭，面积标准以90平方米以下的中小套型为主，并规定承购人产权占比不低于50%，满5年可定向转让，满10年才允许上市。

广东共有产权住房政策比较宽松。可以先购买50%，上车门槛比较低，满10年可以转换为商品房，流动性比较强。有利于增加城市吸引力，留住人才。未来政府若逐步增加这部分住房的建设和供应，对商品房价格上涨能够产生一定的抑制作用。不过，具体还需住房供应体系的整体配合，包括商品房、租赁住房、保障房等占比的优化。

5、 主持人伟彬：琶洲 近期 利好 消息 不断。 目前琶洲建设情况如何？怎么看待琶洲的前景？

网易房产总编严家森：近期，琶洲利好消息不断。广州公共资源交易中心发布《琶洲互联网创新集聚区及物流轮候区PPP项目全过程造价咨询服务招标公告》，琶洲西区的互联网创新集聚区内不但将新建9条市政道路，还将修建6732平方米的绿化广场、绿道以及景观公园。

2015年，琶洲互联网创新集聚区启动规划建设。近四年，琶洲西区共拍出26宗商业地和5宗跨市政道路连接体地块，吸引了腾讯、阿里巴巴、国美、唯品会、小米、YY语音、环球市场、复星等18家互联网行业相关企业进驻。它们在这里建设全国总部或区域型、功能型总部大厦，计划总投资725亿人民币。目前，整个琶洲西区可出让的地块仅剩8宗，琶洲西区的企业布局基本完成。

截至2018年8月，这里落户的20个产业项目中已有16个动工，一座座高大上的企业总部已现雏形。按照相关规划，到2025年，仅琶洲西区主营业务收入就将突破5000亿人民币、新增就业人口10万人。正在建设的琶洲互联网创新集聚区将与珠江新城、金融城形成“一江两岸·黄金三角CBD”。

交通方面，琶洲规划建设8条地铁线路、2条轻轨（广佛环线和穗莞深琶洲支线）、1条有轨电车线路、1个港澳客运码头。建成后与粤港澳大湾区各核心节点和重大功能区快速联通。广佛环线开通后，琶洲至广州南站车程不到15分钟，至白云机场25分钟。

琶洲未来发展势头比较好。根据机构数据，2017年广州甲级写字楼市场，琶洲虽然租金在四大板块中最便宜，但同比涨幅8.6%却是最高的。此外，2017年琶洲写字楼空置率降至14.6%，同比下降23.1%。

6、主持人伟彬： 9月初，房地产税法写入五年立法规划。房地产税还要多久才能“落地”？影响有多大？

网易房产总编严家森：9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

房地产税法草案已形成并在今年4月系统内部征求过意见，省级人大和财政等部门都参与其中。本届人大任期的5年内，或将完成立法。下一步将在统一立法后，通过法律授权，各地制定本地房地产税征收、管理的实施细则。

房产税首先是调节税，然后才是收入税。首套房或一定面积免征是大概率事件。但拥有二套以上的家庭，征收较高税率也是可能的。不管未来房产税如何征收、税率多高，设置合理的免税面积或退税，这是必须的。因此，绝大多数中等收入家庭，遵循“房住不炒”，量力而行地改善自己的住房需求，不会受到房产税明显冲击。