31.5亿！南沙灵山岛尖出让3宗宅地 最贵1.37万/平

今日下午，广州南沙横沥镇灵山岛尖有三宗地块进行了网上竞拍，出让总价高达31.5亿元！

2018NJY-9地块是其中景观条件最欠缺的地块，抢夺的房企并不多，仅经过9轮报价便成交，成交总价为99150万元，折合楼面价12709元/平，竞得人为杭州昭廉投资有限公司，据悉，杭州昭廉投资有限公司为中交与绿城2家房企的联合体。

2018NJY-10地块河景资源较丰富，未来部分单位可远眺河景，引起不少房企的兴趣，最终在第16轮竞价时被广州金科房地产开发有限公司以94280万元的总价拿下，折合楼面价13734元/平。

2018NJY-11是本次出让地块中占地面积最大的地块，同样拥有丰富的河景资源，未来可打造为中高端住宅，自然成为了本次拍地中战况最为激烈的地块。最终经过了20轮报价，由深圳市润投咨询有限公司即华润置地拿下，成交总价为121810万元，折合楼面价13182元/平。

2018NJY-9地块要求设计风格高端 景观条件欠缺

该地块整体位于本次出让地块的北侧，东端临近主干道凤凰大道，并以绿地相隔。总占地面积为4.5万㎡，需配建占地0.5万㎡的幼儿园，实际可用于建设住宅的部分占地面积为3.5万㎡。地块有严格的设计和高度限制，设计风格需符合灵山岛高端定位，限高在60-100米之间。

此外地块需配建10350㎡人才公寓供政府回购，扣除配建面积后，实际起拍楼面价为11683元/㎡。地块设有最高限价，到达最高限价时，楼面价将达到16941元/㎡。

包括2018NJY-9在内，本次出让的3宗用地现状均为滩涂，未来开发商在获取用地后需要对地基进行处理，主要包括场地填筑及淤泥层加固处理等，地块平坦周边无明显遮挡视野开阔。根据红线图规划，2018NJY-9地块内部西南侧用于建设幼儿园及公园绿地，居住部分集中在东北侧。

2018NJY-9地块东侧临近凤凰大桥，根据规划显示未来楼栋与大桥之间将保留公园绿地作为间隔。地块南侧与同期挂牌的2018NJY-10地块隔路相对，西侧为在建的九年一贯制学校，预计明年9月开学；北侧现状同样为储备用地，根据规划显示未来作为居住用地建设的可能性亦较高，因此可预见未来地块所在区域将形成大型居住区。

另一方面，相比起同期挂牌的另外2宗地，2018NJY-9缺乏临河优势，在景观条件上略有欠缺，且东侧距离桥梁较近，未来部分楼栋、单位将受到一定噪音影响。

2018NJY-10地块河景资源丰富 限高严格

该地块为本次出让唯一的纯宅地，总占地面积为3.2万㎡，为本次出让中面积相对较小的地块。该地块整体位于2018NJY-9的正南方；靠近横沥水道，未来南向部分单位具备河岸景观，居住环境优越。根据官方规划红线图，未来地块中部需保留东西走向河道以及南北走向通道。

另一方面，由于地块南侧临近横沥水道，因此限高相对严格；南侧临河一排限高40米，二排及其他限高40-60米。

此外，2018NJY-10地块需配建9000㎡人才公寓。扣除配建面积后实际起拍价为11549元/㎡。该地块设有最高限价，到达限价时楼面价将达到16746元/㎡。

2018NJY-10地块整体呈正方形，地势平整目前内部有高压线网布局，从官方规划文件来看，没要求保留高压线网，预计未来将对线路进行调整。

2018NJY-10地块北侧为2018NJY-9地块，西侧为2018NJY-11地块，南侧临近横沥水道，东侧临近凤凰大桥。除具有河景资源外，整体区位情况与北侧2018NJY-9地块相似。

2018NJY-11地块占地面积最大 部分可远眺河景

2018NJY-11地块在本次出让中占地面积最大，达6.1万㎡。涵盖商住商服用地（5.7万㎡）以及公交站场用地（0.4万㎡），并要求于西侧的地块C1-1中配建商业且不低于15%的计容；

地块整体限高40-60米，此外需要配建12150㎡人才公寓。扣除政府回购及公交站场面积后，其实际起拍楼面价为11329元/㎡，该地块设有最高限价，到达最高限价时地块楼面价为16427元/㎡。

2018NJY-11地块整体位于本次集中出让的南端，分为东、西两幅用地，中间被水道相隔；与2018NJY-10区位条件地块相似，其南侧临近蕉门河水道，部分南向单位可远眺河景，具备发展中高端住宅项目的条件。

2018NJY-11地块南侧临近横沥水道，北侧为九年一贯制学校（在建）西侧为储备用地，西北侧为安置房项目，同时为南沙5路公交的总站。

周边暂未形成商业圈 一手项目空缺

广州中原研究发展部实地调研发现，灵山岛尖整体配套仍处于基础建设阶段，片区内内尚未形成商业圈，安置房底商出租情况亦不理想，仅有小卖部等低端配套，公交仅1条线路开往蕉门地铁站，预计仍需要一段时间发展。

从长远来看，未来2018NJY-11地块将配建公交总站、商业部分，年初出让的“标杆地”2017NJY-12地块将建设商业中心，预计待本次出让3宗地块项目交付使用时，周边生活条件将大幅改善。

灵山岛尖周边一手项目空缺，北岸金洲板块与之相靠近的片区亦缺少一手项目供应。其中金茂湾住宅正处于一手转二手阶段，目前主要二手项目为楼龄较长的南沙滨海花园，均价在2-2.2万元/㎡之间。

展望未来2-3年，其住宅市场将趋于活跃，周边优质住宅项目如金茂湾等将进入存量房市场，而近年出让地包括南沙体育馆周边地块亦将进入一手销售阶段，整个明珠湾区将为成为重要的住宅片区。

区位条件

高速路网发达 1号公路沿线可把握大湾区发展机遇

从区域区位条件来看，灵山岛地处金洲商区南侧，距离蕉门地铁站约5公里，目前通过公交接驳可半小时覆盖金洲、南沙湾核心区，预计随着未来更多公交线投入运营，灵山岛与金洲商区的联系将更加紧密。

另一方面，相比起公共交通，灵山岛公路线网发达程度更高，岛内设有京珠高速入口，可快速接驳南沙港快速、广澳高速、莞佛高速等公路，理想情况下45分钟车程可覆盖海珠琶洲，番禺万博、思科智慧城，1小时可覆盖天河珠江新城。

从大湾区交通网络来看，灵山岛距离高铁庆盛站10公里，约20分钟车站，距离在建的重要交通枢纽万顷沙“南沙站”（18/22号线起点，至少7条轨道线路经过）8公里。

此外，在年内规划的大湾区1号公路中，灵山岛处于其中沿线，未来1号公路往北将建设东部干线、南大干线，打通往番禺、黄埔快速道，南部将连接中山东部外环高速及深中通道。

广州中原研究发展部认为，待大湾区1号公路完善后，灵山岛将成为珠江东岸城市通往粤中、粤西公路网的辐射地带，由此带动片区人流、物流更加活跃。未来灵山岛交通价值“不容小觑”，除自身定位“总部经济综合性功能区”外，通勤条件亦将带来发展机遇。

整体规划

2017年规划升级 将引入超20万人形成“产城”

针对灵山岛所在区域的“明珠湾起步区”规划早于2014年便由官方公布，当时规划定位为“岭南智慧水城，南海魅力湾区”，发展思路包括宜居、注重高标准、深化粤港澳合作等。

规划公布同年11月，灵山岛公开出让第一宗商服用地2014NJY-9，由中交拿地开发并负责灵山岛部分基础设施建设，灵山岛的发展序幕正式掀开。

2017年10月，《南沙新区明珠湾区起步区控制性详细规划》发布。在粤港澳大湾区建设的背景下，规划提出了“打造集金融、商务、高新技术、居住等功能为一体的综合性区域”，规划居住人口20.91万。其中灵山岛尖将规划会展用地、人才公寓并持续“招商引资”，配套方面将建设完全中学3处、高中3处、初中1处、九年一贯制学校4处、小学10处，综合医院2处，片区的发展思路逐渐明晰。

新规划公布3个月后（2018.1），灵山岛首宗商住地（2017NJY-12）出让，当日经过3小时超一百轮竞价，最终由越秀地产以总价37亿+7.65万㎡配建+25%自持的条件夺得，折合楼面价17231元/㎡，灵山岛尖地块“一拍即标杆”，可见房企对片区规划前景的重视，对地块价值的认同。据了解当日参与竞拍的还包括保利、碧桂园、华润、金地、世茂、中海等实力房企。

产业发展

国企拿地开发 积极引入优质民企 规划人才公寓

灵山岛规模开发始于2014年，14-15年间中交以PPP模式获得灵山岛10万㎡用地，负责片区基础设施建设。经过3年时间发展，2017年7月起灵山岛再次集中出让用地，到目前为止已通过出让商住商服用地的方式吸引越秀、省交通集团、中金国际、投元置业（中洲背景）等优质企业投资发展，并针对性地往金融、交通运营、有色金属总部经济发展，可见灵山岛开发以实力雄厚的国企作为保证。

另一方面，根据南沙官方信息公示，近一年以来明珠湾区负责人积极与星河、圣丰、小马智行等优质民企交流合作。

除积极发力产业引进外，目前灵山岛出让宅地均包含“人才公寓回购或配建”部分，从2018年至今挂牌的5宗出让地来看，灵山岛已累积12.34人才公寓计容，预计未来2-3年可为片区提供1800-2000套人才公寓。

未来前景

2018年南沙供地第一大板块 未来1-3年灵山岛建设将进入“快车道”

灵山岛片区2017年至今已供应11宗累计45.6万㎡商住商服用地；而2017年至今南沙累计供应112万㎡用地，故该片区占区域总供应量的41%。可见未来一段时间，灵山岛片区将会成为南沙发展的重心之一，其中，商住用地占地面积32.4万㎡，计容建面73万㎡，预计可推出6500-7000套住宅单位，吸纳1.5-2万人口流入。

另一方面，目前金洲-蕉门河板块建设发展已进入成熟期，需要更多的空间进行产业拓展；就南沙新兴板块而言，黄阁-庆盛片区为传统汽车产业区，已形成庞大的产业体系。大岗、榄核片区根据最新定位主要负责吸引第二产业企业进驻；南沙湾片区背山面海，山体、自然山林占据了大部分面积，适宜发展品质居住区，产业发展空间则相对较窄。