深圳法拍房激增 投资客资金链断裂断供潮来临？

实习记者 黄琼 华夏时报 记者 袁晓澜 深圳报道

据阿里拍卖网公布的数据显示，近1个月（10月11日到11月10日）深圳共拍卖房屋250套，对比去年同时段成交的141套，同比增加约77.3%。同时，记者发现，自今年731政策以来，截止到11月10日，深圳市共拍卖房屋819套，而对比去年该时段仅拍卖的478套，今年同比增加约71%。

《华夏时报》记者通过实地调查发现，近期深圳市场上法拍房的数量增加了不少，且价格也都大幅度地低于市场价。而激增的法拍房，不少来自于还不起月供的投资客，资金链断裂只能将房产拍卖还债。

业内分析认为，过去深圳也存在过断供潮，所以这和房地产交易背后存在较多投资投机需求有关。断供潮的来临，也预示楼市正进入深度调整中。

起拍价相当于市场价打七折

记者在阿里拍卖网上发现，位于深圳市福田区莲花西路缔梦园三期A座，面积约40平米的一套房子，起拍价约为225万，而市场评估价为320万左右，该楼房最终于11月11日，经过五次竞买，以约230万的价格成交，打了7.2折。

最新推出的拍卖房源因地理位置、学区等因素，也分别打出了不同的折扣。

记者走访发现，缔梦园三期距离景田地铁站A出口300米不到，交通较为便利。而同在福田区的宝田苑的一套60平米左右的房子，同小区相同面积的价格为320万左右，而该房子的起拍价约为200万，相当于6.25折。中介徐方告诉记者，宝田苑的地段没有缔梦园好，同时离地铁口有1公里左右的距离。

据阿里拍卖网显示，一套位于深圳市罗湖区新天地名居小区的法拍房，起拍价为218万元，而该套房源的市场价约为312万，相当于七折出售。

据了解，法拍房是指法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，由于拍卖房需要在拍卖后10日内（或30日内）全额付足所有款项，对购买人资金需求非常大，资金支付的时效要求高，同时交易过程中产生的一切税费均由买受人承担，所以相对较高的税费来说，法拍房的价格也一般低于市场价。

房价下行投资客资金链断裂

对于房产被拍卖的原因，记者调查中发现，有不少房源是因为房主短期炒房，却遭遇楼市调整，还不起贷款，不得不被银行拍卖偿债。

对于缔梦园三期的这套法拍房被拍卖的原因，附近中介告诉记者：“房子你放心，这个房子也是由于原业主还不起月供了，才被银行收走的。”

带记者看新天地名居小区法拍房的中原地产中介章先生向《华夏时报》记者介绍道，“说实话，这主要是由于市场不景气，很多做短期投资的人，由于现在二手房市场涨不起来，手上又有好几套房，很多投资炒房的人资金链断裂，便供不起楼了，所以这些房子就只能拍卖了。”

深圳市土地房产交易中心的工作人员黄先生（化名）也表示，近期出现的法拍房较多是由银行起诉业主，由于原业主还不起款而引起的。

而当地的二手房市场也不景气。记者调查福田区缔梦园附近小区二手房发现，与上述缔梦园法拍房同小区几户在售的二手房源发现，很多业主着急转让，二手房价格议价空间较大。在安居客APP上，记者发现缔梦园一期一套中高层40平左右的二手房，售价286万。业主告诉记者如果诚心要的话这套房280万也可以。而带记者看这套房的中介表示，如果真心要，还可以和业主议价。

对于10月法拍房源激增，投资客断供的现象，郭韧表示，这个月网拍房很多是很正常的，前几年很多人高价买房，而最近经济形势不是很好，再加上现在房价较购买时下降较多，所以造成了很多人放弃还贷的局面，于是这些房子只能进入拍卖程序。

另外，最近房产市场不好，法院和债权人对此都有一个预期：未来房屋不好拍。所以最近也以最快的时间，将现有的房屋消化掉，将大量的拍卖房源推出市场。

同时，针对近期大量法拍房进入市场，深圳中原二级市场总经理玉家雄认为，限购限贷政策出台后，很多购房交易本身便存在一些虚假行为，这些交易再次如果进入市场后被查出来，便会进入司法的程序，通过司法的手续来处理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此也表示，对于此类司法拍卖的住房来说，实际上现在面临了很多压力。尤其是市场降温的时候，这类做法确实会出现。过去深圳也存在过断供潮，所以这和房地产交易背后存在较多投资投机需求有关，楼市正处于深度调整中。一般来说，刚需购房的往往月供是比较稳定的，而投资投机力度大的，持有多套住房的业主，往往会有此类违约现象。当然断供潮和个人的房贷还款能力有关，也和市场价格下调有关，但不能简单认为市场出现了大萧条。而通过司法拍卖方式来处置资产，也是相关银行比较主流的做法。

法拍房便宜但风险不可忽视

“现在里面还有人住，具体住了多久我就不知道了，我刚来这边做保安，那个人就在里面住，现在我来这边也两年多了。”当记者以购房者的身份，询问即将拍卖的罗湖区峰景台大厦2栋一楼房时，2栋的保安陈先生（化名）向记者介绍道。而据阿里拍卖网关于该房屋的情况介绍显示，该房的居住情况是，案外人（专指除当事人以外）占住，不存在租赁关系。而针对拍卖物是否欠地价和土地使用费，上面则显示为不详。

同时，在《竞买须知》中，记者发现，“竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”可以看出，一定程度上，购买法拍房的业主存在一定的风险。

同样，当记者询问缔梦园三期的法拍房的情况时，中介徐方和记者表示，据他和物业交涉得知，该房源有将近8个月的物业费还未缴清。

在《竞拍须知》中，记者还发现以下规定，“能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用；拍卖标的物相关权证原件无法取得；拍卖成交后，本院不予组织房屋移交，由买受人与相关权属人、使用人、合同关系当事人自行协商解决或循法律途径处理。”

深圳市土地房产交易中心的工作人员黄先生也向记者表示，拍下了房子后，清场工作要自己去处理。

针对购买法拍房的风险，郭韧表示，竞买人需要综合考虑自身条件然后决定是否参与竞拍。第一，购买司法拍卖的房屋不能贷款，只能一次性付清全款。第二，竞买人需要向拍卖行缴纳房屋总价2%-5%的佣金，具体比例以当时拍卖行公示的比例为准。第三，被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租，而且租期很长，法院执行局无权将该租客驱逐出该房屋，更甚者是竞买人根本拿不到租金，存在潜在的二次诉讼的隐患。第四，被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，需由竞买人支付。