土地均价首季环比上涨 开发商火线补仓

土地均价首季环比上涨 开发商火线补仓

罗韬 宋然

沉寂多时的房企在土地市场开始变得活跃。

今年3月以来，多个二线城市土地市场渐现暖意，开发商逐渐找回了拿地的热情。包括杭州、南京、广州、无锡、南昌、南充等城市密集推地，吸引了越来越多房企的关注。

4月8日，南昌推出三块土地，分别来自西湖区、青云谱区和青山湖区。起始总价约为9.32亿元，最终，三宗土地总成交价为16.68亿元。其中，融创以8.83亿元竞得青云谱地块，溢价率76.97%；阳光城分别以2.72亿元和5.14亿元摘得西湖区地块和青山湖地块，溢价率分别为44.09%和110.49%。

资金情况有所好转使得有着规模发展需求的房企再度开启土地补仓战，土地市场的角逐日趋激烈。

二线城市土地溢价率走高

“刚刚我才看完地，公司为了扩大规模，还在不停进入新的城市，我们需要更多的出差。”4月2日下午5点，在银川出差的一位TOP5房企土地投资总监杨超（化名）在电话中告诉记者。

杨超坦言，过去一个月，他几乎每周都在中国的西北城市出差。看地与拿地，是他们土地拓展的重要工作。去年，因为市场环境收紧，很多公司都未完成拿地指标。而今年开始，他所在的公司，正在悄然潜伏进入更多的城市。

与之相对应的，是近期许多二三线城市的密集推地。

南京是第一个出现在公众视野的城市，3月29日，今年春节后南京首批土地出让落槌。当天南京市国土资源局共挂出7幅地块，最终均顺利出让，当日揽金共计120.79亿元。

其中，最受瞩目的是NO.2019G01地块被包括融创、雅居乐、栖霞、电建等房企报名参拍。经过120轮竞拍后，最终四川房企新希望以53.2亿元总价拿下，楼面地价达到22628元/平方米，溢价率28.81%，这是新希望进入南京的首个项目。

4月1日，广州出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地，总起拍价近66亿元，总体量超71万平方米。最终，6宗地块总揽金近87亿元，中海、龙光、电建、恒大均落子。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块，含1宗宅地、1宗商住地、1宗租赁宅地和1宗商业地。4宗地块总出让面积9.14万平方米，总起价43.76亿元，最终收金56.66亿元，包括金地、阳光城等房企拿地。

4月3日，无锡出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%，融创获得2宗，另外还有一宗需要摇号。此前，像无锡这样的长三角三线城市，已经很久没有出现如此盛大的土地拍卖画面。

中国指数研究院数据显示，一季度300个城市住宅用地成交楼面价均价为4179元／平方米，同比上涨4.9%，较去年四季度上涨17％，平均溢价率为14.6%，较去年四季度上涨8.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为，2018年土地市场因持续的调控降温明显，部分企业拿地较少，而在最近降准、市场出现复苏迹象的情况下，房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。

压抑之后爆发

“3月份开始很多热点城市销售都出现了抬头，大家拿地也明显热情了很多。去年我们拿地都是很谨慎的，但是公司也需要发展，发现市场开始活跃后，我们也开始更多地看地。”一位TOP30房企副总裁告诉第一财经记者。

在上述副总裁看来，二线城市土地溢价增加，一方面是开发商对于中国经济和城镇化进程的长期看好，另外一方面，则是开发商的补仓需求。

去年，由于销售和资金的限制，企业拿地数量明显减少。土地市场已经进入下行周期，流拍情况较多。

中国指数研究院监测数据显示，2018年，Top50房企拿地总金额16763亿元，同比下降25.5%，拿地总面积43168.1万平方米，同比下降19.7%，拿地均价4409元/平方米，同比下降7.2%。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在不久前的业绩会上说：“因为去年下半年市场下行，我们收缩了很大的投资规模，最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标，加上2018年的出货消耗比较大，导致年底的土储较年初基本没有变化。”

2018年5月，阳光城针对市场可能出现下行，开始收缩投资节奏，7月当机立断踩刹车，所有经过投资决策的项目重新进行评价。

克而瑞统计发现，截至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已经跌破10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%，整体土地市场的竞拍激烈程度不比往年。

标普指出，在资金紧张的情况下，许多开发商去年减少了土地的购买，2018年主要评级开发商土地支出比例降至合同销售额的23%，为6年来最低。

可以说，去年几乎是土地的拍卖小年。随着市场的变化，为了规模的开发商也正在积极补仓。

以融创中国为例，根据克而瑞统计，2019年第一季度融创中国新增土地货值1428.9亿，位居房企第一。同样积极拿地的还有阳光城，2019年3月，阳光城共计获得7个土地项目，新增计容面积107.35万平方米。阳光城需按权益承担对价款90.74亿元。

据诸葛找房数据中心监测，2019年3月六城土地收入过百亿，3月天津市土地出让收金261亿元位居榜首，杭州市以181亿元位居第二，重庆市收金163亿元紧随其后。本月二线城市依旧是榜单主力，部分二线城市土地成交火热，如合肥本月主城区推出6宗热点地块，溢价率高达98.68%。

张大伟表示，全国多城市土地成交2019年开年处于调整，虽然一二线城市调控政策严格，对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。

市场竞争更趋激烈

今年1月，在成都工作的80后李丹（化名）把自己在成都的房子卖掉，准备腾出购房指标重新买一套新房。

“卖房过后其实是有担忧的，看到市场交易活跃可是一直没有合适我的新房，我很快就重新置换了一套更好的二手房。”李丹在电话中告诉记者。

去年成都楼市曾一度冷淡，新房二手房交易均不活跃。不过，从今年开始，这个市场却有所转机。春节后，成都武侯金茂府拿到3万元/平方米的预售价格，突破此前当地政府的2万元/平方米左右的限价，被预示着市场变化的一个信号。

不只是成都，其他城市同样悄然变化。“3月杭州市场的带客数量就开始增加，我们预计第二季度市场会慢慢微调，下半年开始销售可能会好转。”一位在杭州负责营销的地产高管告诉记者。

一个数据可以佐证杭州的交易活跃程度。杭州透明售房网数据显示，2018年3月，杭州二手房挂牌量仅2.5万套，2019年3月，杭州二手房挂牌量已经接近7万套，且仍处于增加趋势中。

4月8日，国家发展改革委公布近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等6个大方面共22个小点促进新型城镇化进程。进一步加大户籍制度改革，并放宽城市落户政策。

这意味着，将有更多的人口涌入城市，对于楼市的中长期提供了稳定的支持。

显然，无论是主动还是被动，开发商都在选择补仓。主动者，已经发现楼市交易活跃迹象，希望借此周期进一步发展。被动者，手上没地，急需拿到项目满足公司运营。

旭辉董事长林中判断，房地产市场进入“平稳增长、低频波动、震荡上升”的新增长周期。

禹洲地产创始人及董事局主席林龙安在不久前的业绩会上表示：“公司楼盘大部分都在一二线城市，是限价最明显的区域，所以把一部分（货值）挪到2019年。”

世茂房地产副主席许世坛则表达了担忧：“我们监控了几十块土地，很多土地已经是地王价，甚至超过去年、前年的最高值。去年10月份开始很多土地的地价都有10%甚至20%的下滑，但这个月已经全部涨回去了。”

他承认3月以来土地市场竞争的激烈程度：“我记得我们在市场最热的时候，投100块地可能只能拿到10到15块，当下可能连10块都拿不到。”