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2线楼市供大于求?机构:警惕土地存货压力快增

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楼市“稳供给”,警惕二线城市供给变化。

7月16日,上海易居房地产研究院发布《2019年6月50城土地库存报告》称,预计未来15个月以内,一线城市供求比均小于1,这意味着一线城市未来一年半新建商品房供应量低于需求量。二线城市预计未来一年半供求比将继续上升至1.1左右,进入供大于求阶段。三四线城市未来一年半供求比仍将大致保持1.3的高位。

各线城市土地供求比走势

按照易居研究院的定义,土地住房供求比,即城市土地去化周期,是指从即期回溯18个月的12个月土地成交面积平均值/最近12个月新建商品房成交面积平均值,反映当前市场上实际的商品房供应量和需求量的关系。

全国来看,2019年6月,供求比达到1.08,正在逐步上升中,说明当前的新建商品房供应量已经超过需求量。

报告指出,由于房企拿地策略从三四线城市向一二线城市转变,各地和中央调控政策的升级;二线城市供求比未来可能有较大变化,将继续上升,出现供过于求的情况。

一方面,二线城市的土地库存量相比去年继续增大,商品房供应量继续增长,截至2019年6月底,二线城市土地库存面积为50916万平方米,环比增速-2.4%,同比增速15.1%。

另一方面,二线城市6月商品房成交面积为4274万平方米,环比增长6.1%,回落3.9个百分点,商品房需求量增长有所放缓。

以春节后房市迅速升温的苏州为例。根据苏州市统计局的数据,2019年第一季度,苏州商品房销售面积为425.47万平方米,同比增长40.3%。同一时期,土地市场也十分活跃,从“让地”向“抢地”转变。

5月11日,苏州出台调控政策,重点调控工业园区和高新区狮山片区,实行限售,对市场起到一定的降温作用。从苏州市统计局5月的数据来看,五月苏州商品房销售面积为190.11万平方米,环比增长-7.1%,成交量明显下降。

在调控再度加码,市场可能转冷,需求将会走弱的同时,土地交易却依旧旺盛。在一线城市调控政策仍然严厉的情况下,二线城市成为房企拿地的重点。今年上半年,除苏州外,杭州、南京、天津、武汉、郑州、福州等地的土地市场也十分火爆。

易居研究院研究员王若辰表示当前房企普遍预期二线城市具有较高的拿地价值,集中在二线城市拿地,这可能导致未来一年半内,二线城市商品房供应量大于需求量,开发商应有所警惕。

报告中还分析了一线城市和三四线城市未来一年半的供求比状况。一线城市商品房需求量小幅增长,未来可能保持供应量小于需求量的情况。三四线城市由于供应量和需求量增长动力均不足,未来或继续保持供过于求的情况。

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