三季度商业地产投资额涨28% 广州老旧物业“回春”

近日，戴德梁行发布了《2019年第三季度大中华区资本市场快讯》，对国内商业地产投资情况及包括一线城市北上广深、香港、台湾在内的多个主要市场进行了剖析。根据报告，三季度国内商业地产投资总额高达500亿元，环比增长28%。内资买家以总交易额占比近九成。前三季度，广州大宗交易投资总金额约为人民币79亿元，写字楼物业以绝对的占比优势领跑，内资依旧是交易主力军，传统商圈具有改造潜力的老旧物业被资本“看上”。

三季度商业地产投资金额环比增长28%

数据显示，三季度国内商业地产投资（单宗投资额超过1亿元）总额高达500亿元，环比增长28%。内资买家继续领跑，以总交易额占比近九成，成为交易主力。除收购大型不良资产外，在政策鼓励下，内资买家频频购入自用物业。

国内商业地产季度投资额（按资产类别），数据来源：戴德梁行研究部

写字楼物业依然是投资者的首选，占本季投资额的逾五成，主要归功于北京市场的几笔大型收购交易，除北京外，不少一二线城市的写字楼投资额均有所下降。在这些城市中，租户需求疲软，联合办公及内资金融服务企业的扩张放缓，经济下行促使租户纷纷采取节约成本的策略，因此写字楼市场整体空置率上升，使得项目投资回报有一定的风险。尽管如此，中美贸易达成的初步协议有望增强市场的信心。

零售物业占本季投资总额近三成，前三季度累计总交易额达375亿元，比去年同期增长55%。数据显示，2019年上半年线下零售销售额从2018年的负增长逆袭至5.6%的增长，实体零售业复苏。个人减税措施及新电子商务法规的实施，成为有利的催化剂。加之近期人民币贬值，拉近海外与国内实体店铺的商品价格，将部分零售需求回流国内。

前三季度广州商业地产投资额近79亿元

前三季度，广州大宗交易投资市场录得12宗成交，总金额约为人民币79亿元。写字楼物业以近七成交易占比领跑，以稳定收益继续成为买家的“心头好”。 戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享，内资依旧是广州大宗交易的主力军，同时，外资买家活跃度上升，前三季度外资成交金额占比12.3%，去年同期这个数字仅为0.8%。

今年城市更新火力全开，受益于此，核心商圈中具有升级改造潜质的老旧物业“迎来春天”。荔湾区、越秀区中山路一带的商业裙楼及混合用途的物业成交活跃，前三季度录得三宗成交。其中，本季度同创集团与新加坡吉宝置业购入的荔湾区西门口广场，是外资买家吉宝进军大湾区房地产市场的首站。袁雪玲分析，中山路串联了荔湾区西门口、越秀区北京路和东山口三大传统商圈，区位优势明显、辐射范围广，预计将成为买家寻求增值型物业投资机会的下一个主战场。

琶洲商务区作为粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区、广深科技创新走廊的重要节点，近年来火速成为地产圈“红人”及“流量”，是又一个投资者关注的重点区域。经过近三年的高速发展，琶洲商务区已斩获不少“傲人战绩”：甲级写字楼空置率在不到一年的时间内从约20% 的高位降低至5.5%；平均租金同比增长5.6%，涨幅领跑全市。不仅如此，数据显示，从2016年至今的甲级写字楼市场成交租赁面积看来，琶洲成为近6成TMT租户的首选。未来随着更多总部大楼、优质项目的落地，以及政府优惠政策的加持，琶洲写字楼的租金及资产价值将保持稳定增长，该片区对投资者的吸引力将持续上升。