戴德梁行：疫情下，中国商业地产如何应对？

2月13日，戴德梁行发布研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》，重点关注该疫情对商业地产领域产生的潜在影响，并分析市场各方的应对及其可能衍生的趋势。戴德梁行研究院副院长张晓端表示：“疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响，但市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。”

2019年以来，全国多地甲级写字楼市场在宏观环境不佳及供应放量等因素的影响下已然走弱，而在疫情影响下，写字楼市场将进一步承压。戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英提到：“当前企业对置换、扩张办公物业较为审慎，甚至当营收受到影响时削减高昂的写字楼租赁成本成为重要选择。中小型企业将面临更大的短期财务流动性风险，或对办公租赁市场造成影响，这些无疑将减少或延迟写字楼新增需求，各业主对客户的争夺将进一步加剧。”同时从供应层面来看，受到疫情的影响，投资减缓、施工周期延长，市场供应也会明显变缓，这也会从一定程度来缓解写字楼供应压力。戴德梁行大中华区租户研究及华东区研究部主管Shaun Brodie认为：“零售、贸易、酒店、娱乐等行业受到较大冲击，租赁活动或将收缩；金融业、专业服务业等受到的直接影响则比较小，也将会成为未来业主争取续租、扩租的重要对象；而另一方面，医药与医疗设备，线上游戏、远程教育等互联网行业将快速发展, 从而引发其扩租或新租的办公租赁需求。”

在疫情结束之前，商业市场无疑受到最直接的冲击，除了实体商业受到的直接影响外，由于缺少场景，线上商业同样受到波及。零售业中短期前景依然不明朗，大型购物中心市场空置率将有所推升，同时整体平均租金则面临下调。戴德梁行中国区商业地产董事总经理甄士奇表示：“此次疫情的突发事件会成为商业零售业重整再出发的一个机遇点。大浪淘沙，行业门槛会进一步加高。而食品安全、公共卫生、配套设施等方面也会迎来新的升级，满足消费者对于健康安全要求的新标准。”

疫情控制在短期内会对物流业造成一定影响，保税仓受到出口影响可能面临一定压力。然而从中长期来看，高标仓储受到的影响有限，尤其是在华东、华南等区域，物流用地供应紧张，高标仓在热门城市仍有大量需求。目前持续的限制外出措施促使人们更多的选择在线购物，这将会促进线上零售业、物流部门和供应链的进一步发展。

疫情发生后，无论写字楼或商业项目的经营者、业主方、租户、商户以及设施管理、物业服务公司等市场各方均积极摸索应对，这些将启发市场新的趋势。

办公楼市场

1．对线上平台及智能化在内的整体办公生态的打造，成为办公物业运营中的新趋势

疫情期间，在线办公工具得到更好的普及与推广，企业及用户对远程交流与在线共享的接受度也得以提升。这些办公习惯及模式的变化对于涉及在线办公工具及平台的相关企业显然会构成直接利好，扩大市场规模及影响力，同时也提示实体办公场所的运营者及业主在优化办公物业产品的同时，也更关注包括线上平台及智能化在内的整体办公生态的打造，而非仅仅局限于常规办公模式下使用者在有限时间内的产品体验。

2．着重塑造健康、绿色、安全的工作场所

对空气质量关注度的提升转换为对物业空调、新风系统的关注。智能楼宇管理、健康安全管理将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。

3．提高物业设施的管理水平和应对突发公共事件的能力

未来，能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任，增强客户粘性。同时对企业用户来说，专业特色的物业服务团队如具备特殊行业清洁和安全能力的团队，有望在更大的市场需求下迎来发展机遇，同时物业服务及管理企业的信息化平台搭建也将进一步提速。

4．减免租金及灵活调整租赁政策，以期保护产业、客户的良性发展

经营者及业主的积极应对，灵活主动的共担风险举措将一定程度减缓租户的损失，对租户乃至产业的保护也是对客户及市场需求的保护。对于受疫情冲击较大的中小型企业集中的办公物业、入市时间不长且租赁压力较大的新办公物业、以及承担产业扶持功能的国有办公物业而言，以减免租金的方式与租户共同承担风险不失为保护企业和产业的一种选择。而对于较为成熟的高品质物业，租户抗压能力总体相对较大，预计业主更具针对性的调整租赁政策会成为主流方式——允许租户提前使用租期内的免租期、适当延长新租户的免租期等。

商业市场

1．采取防疫安全措施，降低商业场所的疫情风险及损失

为降低疫情发生的风险，部分商场选择了暂停线下商场营业或缩短营业时间的临时性措施。而在依然营业的商场中，安全防疫措施主要在提升商场内部通风，加强公共区域的卫生及消毒，加强对工作人员的宣导、保护与健康检查，消毒、防护用品的配备，对商户的安全检查，对所有进入人员的体温检测及热门店面的人员限流，以及对突发状况的应急预案等方面。

2．租金减免政策，与商户共克时艰

信息来源：戴德梁行研究院

3．商户主动自救，线上线下结合模式升级——线上线下灵活切换，关注社群营销，关注线下配送的安全性

近年不少实体零售商家在电商冲击下已经开拓线上渠道，此次疫情将进一步加大零售品牌对线上渠道的拓展和优化提升，与线下渠道进一步融合，实现灵活切换；也促使运营商进一步思考统筹整合商户，完善线上线下相结合的战略。与此同时，依托实体店面积累的优质客户资源，以社群营销的方式配合物流配送也一定程度减少了实体交易锐减的损失。同时，线下配送的安全性受到前所未有的关注。此前在工业物流领域已有尝试的无人机、无人车、机器人带来的无人配送未来也有望更广泛的运用于物流配送的各个环节。

4．远程教育、线上医疗/药店、新零售生鲜超市、泛娱乐等业态在疫情之下也得以更快速发展，也将对商业模式构成影响

5．非核心商业迎来进一步发展

经过多年的发展，不少中国城市的核心商圈的商业竞争日趋激烈，但在居住人口密集的区域、尤其依托轨道交通拓展辐射的非核心商业将越来越受到市场关注，并出现越来越多的成功案例——随着职住一体化的推进，非核心商业，有望以其前瞻性设计，配合硬件优势的打造，在未来承接一些外溢的消费和一些外溢的商户。但与此同时，其交通的便利性、周边社群的属性与整合营销、“最后一公里”的打通都会成为其重要元素。

6．商业建筑上也将更多考虑绿色、健康、开放空间

当下多数购物中心都是内向型的购物盒子，疫情爆发后，开放式街区、通风性较好、户外空间较多的“购物中心”，反而能够接纳人流需求。预计未来“购物中心”在建筑形态上会有更多的空间余地，相信泛健康也将是未来一个主要的基调。