广州房价10年涨197%，下一个10年如何续集？

网易房产“新十年”策划第一篇

2000年，商品房概念在广州兴起，买房是一件新鲜事；2010年，商品房遍地开花，投资风潮卷起；2020年，走过黄金时代的楼市，走进了新的十字路口。城市、楼市和个人在10年里发生着怎么样的协同变化？新的10年，广州楼市向上还是向下？

10年·房价一回首已涨297%

每一个十年，都有无数的主题去回顾、展望楼市，其中必谈的一项就是房价。据克尔瑞广州数据，2009年广州新建商品房均价为9349元/平，至2019年房价涨至27768元/平，幅度高达197.01%！这个数据被全市一平均，涨幅似乎一般。但落实到每个区乃至个体楼盘，很多人发现错过了一个亿。从区域看，2009至2019年间，广州十一区中，房价涨幅最猛的是白云区，从9807元/平跃升至46072元/平，上涨369.79%！其次为南沙区，房价从4515元/平突破至20920元/平，涨幅高达363.34%！

而区域房价最高的在天河和越秀，从1字头，飙至5-6万/平。这也就意味着两个区域里10年前100平的房子，价值从100万变成了500-600万。

10年·大盘

买了的业主都是赢家

这些巨变的价值，在那些10年大盘里更加惊人。位于海珠滨江东的珠江帝景苑，以高端豪宅定位，2010年房价为2.7万/平，2020年紫龙府组团售价8.8万/平，差价达6.1万/平，这样的幅度在中心区10年大盘里并不罕见。

实际上10年大盘扎堆的地方要数番禺，典型的就有广州亚运城和祈福新村。广州亚运城是2010年广州亚运会的头部项目，超豪华体育配套和超大阵容教育配套一直是项目的卖点，至今项目仍在售，但价格已然翻倍至2.6万/平。

在郊区最具代表的10年大盘之一是碧桂园凤凰城，将当年增城新塘一块666万平的荒地开拓成为繁华的“居住小镇”。10年前70多万就可以在凤凰城买下一套120平的大三房，如今全新高端系产品云顶售价2.8-3万/平 。

10年·城建

14条地铁线改变区域价值

突飞猛进的房价，曾经令很多置业者不可思议。在他们看来，番禺就是郊区凭什么卖2万+/平；增城就是城乡结合部，谁会想去那里居住；南沙那么偏，已然出了广州城……但如今被打脸的大有人在。越来越多人认可不同区域的价值，城市建设的步伐正在改变着置业者对于价值的认知。其中最直接的因素就是轨道交通。截止至2020年，广州已建成开通14条、514.8公里的地铁线路，正同步推进12条、308公里地铁新线建设。

2017年广州地铁9号通车，打通广州北部脉络，花都直通市中心；同年，地铁13号线首期通车，打破增城零地铁局面，东部与中心区交往加密；2018年14号线一期通车，从化纳入地铁网络……至此广州十一区全部实现地铁通车，以交通改变距离的概念，也带动了人流由中心区向外围区扩散。广州对内网络完善率惊人，对外网络进步神速。目前广州已有南站、北站、东站等重要高铁枢纽站，其中2018年广深港高铁通车，打通广州与香港的直通脉络，港澳置业内地成为新的焦点。2019年穗深城轨（原穗莞深城轨）通车，加快珠三角城市交往，大湾区置业流动性进一步强化。

新10年

510万新增人口 楼市大有可为

过去10年，城市和楼市飞速发展，房企、置业者收割着价值攀升带来的红利。未来十年，广州楼市有什么新期待？据《广州市城市总体规划（2017-2035）》草案，2035年广州常住人口规模将控制在2000万人左右，比2018年1490万人再增510万人；广州城市轨道网络达2000公里；主城区和每个外围城区至少配置1所特色鲜明的高等教育机构等。未来在建的12条地铁将加入，此外高铁站将增加至14个，分别落点广州站、广州东站；东向分布黄埔站、新塘站、增城站；南向选址南沙站、庆盛站；西向敲定广州南站、佛山西站；北向则有白云站（棠溪站）、广州北站、机场站；此外东北向还有从化站、知识城站。

尽管楼市黄金时代已过，新十年开局艰难，但广州未来发展底气和格局强劲，新的房价起跑线等待刷新。