控负债 重旧改 富力地产2020年的进阶之路

一家企业的发展战略既取决于宏观的行业背景，也跟自身所处的发展阶段息息相关，对房地产行业亦如此，在行业增速放缓的情况下，调整发展节奏已成房企共识。

形成差异化竞争优势、冲刺千亿规模、进行多元化探索、寻找第二增长曲线，这是大多数房企已经或正在经历的阶段，而每个阶段的发展重心或目标都不同，因此在评价房企的发展质量时要因人而异。

以富力地产为例，斥巨资收购万达酒店、突破千亿规模、高负债惹争议，经历了大开大合的战略投入后，富力地产确立了自己的多元发展布局，行业地位进一步提高，2019年，富力地产采取更加审慎的发展策略，一方面，通过优化负债指标，降低企业风险，另一方面，通过旧改优势补充优质土储，提高企业增长质量。

张弛有度，才能一往无前，2020年富力地产提出1520亿元销售目标，增速10%，对比目前已经披露销售目标的房企来说，富力地产的这一增速并不低。

融资多元 负债指标优化

对于外界最关注的负债水平，富力地产在2019年财报中提交了一份不错的成绩单。

财报显示，富力地产2019年毛利率32.8%%，物业销售毛利率34.9%，净利润率11.1%，盈利能力位于行业前列，尤其是纯利达100.9亿元，同比增加16%，每股盈利增加15%至每股3.00元，董事会建议派发末期股息每股0.86元－连同中期股息，全年股息每股1.28元。

鉴于连续多年比较高的派息率，2月17日，富力地产被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10，彰显企业超强的盈利能力，也体现了富力地产努力确保业绩持续增长和派息，持续回馈投资者的意愿。

其中，酒店业务方面，富力地产全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1元。截止2019年12月31日，富力共有运营中的酒店90家，具备较强的盈利能力和价值提升空间。此外，该项资产市场评估值约520亿元，与目前380多亿元的账面计价差额巨大，隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额价值增长空间。

现金流方面，截至2019年底，富力地产持有现金384.4亿元。此外，富力地产借款总额为1971.4亿元，净负债与总权益比率控制在198.9%。一位参加投资者会议的行业分析师表示，富力地产管理层称预期在今年内可以将净负债率在目前的水平下，再下降15%到185%以内；在3年左右，肯定可以将净资产负债率降到150%以内。

目前，富力地产的偿债压力不大。财报显示，在富力地产的流动负债中，短期借款和长期借款当期部分各为141.1亿元和481.5亿元，合计622.6亿元。除了384.4亿元现金外，富力地产未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。

富力地产还通过多种方式进行融资。2019年，富力地产完成发行新H股，这是自2006年以来富力地产首次进行股票配售，按发行价每股13.68港元发行2.73亿股的H股新股，募集资金总额为37.35亿港元。瑞银认为，虽然配售事项将令每股盈利短期内有所摊薄，但相信公司将通过扩大股权基础，长远有助降低负债比率，从而减轻投资者对其高负债的忧虑。维持富力地产“买入”评级，目标价22港元。

不仅如此，H股全流通改革全面推开之际，富力也在积极尝试。2月24日，富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”，证监会已接收材料，这可能意味着富力地产此前不能在港交所流通的内资股，可得以转让流通。如果H股全流通顺利完成，将进一步增加富力地产的现金流。

广发证券研报认为，全流通对H股上市公司来说，可增相关股份的流动性，进而便于提高H股在国际市场指数中的权重，带来增量配置资金；其次，有利于促进H股公司各类股东利益一致和公司治理完善，提升公司估值。

富力地产管理层在日前的业绩会现场表示，目前富力地产比较重视短债，大概一半已经还掉或者已经延长了。

2020年加快旧改和周转

对于降负债的策略，除了较强的多元融资能力，更重要的是开源节流，富力地产明确表示，一方面要加快销售速度，提高现金流，另一方面，不高价拿地，富力地产在旧改方面优势明显，可以合理控制土地成。

在销售方面，财报显示，富力地产2019年权益协议销售额1381.9亿元，同比增加5%，对于2020年的销售目标，富力地产提出1520亿元，同比增速约10%。对于这一增速，虽然富力地产表示主要是考虑到全球市场波动及新型冠状病毒的影响，增速比较温和，但相对于目前大多数已经披露销售目标的房企来说，增速并不低。

与销售目标对应的是足够的货值供应。财报显示，截至2019年底，富力地产的可售资源为7460亿元，充足的货源可以更加灵活安排新项目推盘及购地计划，具体到2020年，可售资源约为2700亿元，也就是说去化率56%就可以完全销售目标。

富力地产在全国推出在线销售平台富力好房，以此加快销售速度。资料显示，富力好房开发于2017年，是为房地产项目提供全面点对点服务及信息、行业相关服务以至营销平台，随着在线销售获得持续的关注，富力地产透过整合前沿科技及媒介，例如虚拟展厅、视像体验、在线及线下代理的实时交谈及网络协调现场参观等，为销售及营销带来更多可能。

在拿地方面，富力地产采取了更温和的收购策略，尤其去年下半年富力地产表示暂时不在公开市场拿地，2019年，富力地产的土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目。财报显示，富力地产全年在32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元每平米，显示极佳的成本优势。

富力地产的另一项战略性举措是城市更新，实际上，城市更新已经累积了大量潜在土地储备。截至2019年底，富力地产已签约的合作城市更新项目超过了70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可商业销售的建筑面积超过4000万平米。透过城市更新项目转化出的土地储备，极具成本优势。这些转化来的土储较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高，并便于管理资金流动，已成为提升富力地产盈利空间的重大优势。

财报显示，2019年，富力地产已透过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地，并且未来数年可转化潜在土储建面超过4000万平方米，一方面，这些土储在一二线城市的面积占比92%，占据增长高、支撑力足的细分市场；另一方面，在大湾区面积占比达到60%，截至2019年底，富力地产在大湾区的土地储备以建筑面积计约为270万平方米，可售货值人民币340亿元，富力将持续受益于大湾区的迅速发展。

富力地产管理层明确表示，2020年将会加快旧村改造和转化土地，而且公司目前是以旧改为主，希望每年转化500万平方米以上的土储，旧城改造由于土地成本比较低，平均毛利会拉到40%左右，这可以支撑富力地产在三四线城市的低毛利率的表现。