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“不偏科”的旭辉,为什么“不赚钱”?

2020-03-31 14:26:13 来源: 网易房产原创 举报
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利润、股价、权益比,旭辉的问题还是“老三样”。

“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生

“我们不是天才,运气不够好,也没有娘家。但我们只要每科都考85分,排名也能冲到前面。”去年年中,总裁林峰曾如此总结旭辉的经营策略。

3月27日,在旭辉2019年业绩会上,董事局主席林中和总裁林峰,“双林”合璧,带着首次冲进2000亿的成绩单,再次展现了一个“不偏科”的旭辉:

2019年,旭辉实现合约销售额2006亿元,同比增32%,签约回款率92%;营业收入548亿元,同比增29%;核心净利润69.03亿元,同比增25%;1年内到期债务占比20.4%,现金短债比2.7。

自2012年上市以来,旭辉结转收入复合增长率为31%,核心ROE平均超过21%,归母核心净利润复合增长率为33%,增速均领先行业,而从已公布的业绩看,也超过同等规模的其他4家房企。

“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生

“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生

单看各项指标,旭辉确实对得起“不偏科”的标签。但这3个字,可以是吹捧,也可以是捧杀。

作为行业TOP20的房企,没有致命缺点,显然还不够。缺乏核心优势,从短期看,股票难以获得催化,从长期看,突破发展瓶颈,手里没有“王牌”。

到底是“稳健均衡”,还是“面目模糊”?这是后2000亿时代,“三好生”旭辉需要回答的问题。但业绩会上,旭辉依然不想当“尖子”,只想拉高“平均分”。

利润追不上规模?

“拧毛巾”式控成本 利润考核占70%

拥有闽系房企激进的血统,旭辉能冲进2000亿,算不上意外。

近5年,旭辉规模增长了约10倍。从500亿到1000亿,只用了1年时间;从1000亿到2000亿,耗时也不过2年。但与此同时,旭辉更常被提及的是规模中的“水分”。

毕竟,对应2006亿的销售规模,旭辉2019年69亿的归母净利润,即使同比涨幅已达到25%,依然称不上亮眼。而用林峰的话来说,“没有利润的销售,都是耍流氓。”

“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生

同样是民营房企,富力2019年的销售规模为1382亿,是旭辉的不到7成,但归母净利润为97亿,是旭辉的1.4倍;而龙湖在2018年达到2006亿销售规模时,归母净利润已去到162亿,是旭辉的2倍以上。

由此可见,虽然规模三级跳,但旭辉并未达到与之匹配的盈利。

业绩会上,谈及未来如何提升利润,林中首先提到的是“拧毛巾”式的成本管理,并用“极致”来形容这种把控。

“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生

截至报告期末,旭辉的总债务为1037亿元,加权平均债务成本为6%,对此,林中表示,未来降到5%并不困难。“苍蝇蚊子都是肉,降到5%,一年可以省出10个亿。”

“未来几年,两费还有2个百分点可以节省出来;建安成本还有300-500元的缩减空间。”告别房地产粗放时代,林中认为,房企在精细化管理上,还有很长的路要走。

除此之外,旭辉内部正在转向,从过去强调“规模增长”转向“经营效益”。“以前我们的销售回款考核比重占大头,去年开始重视利润IRR和ROE,今年对利润的考核占到70%。”旭辉的目标是,守住25-30%的毛利率。

高增长低权益比?

土储权益比65% 多元化拿地占1/3

但关于利润追不上规模,更绕不开的是旭辉的老问题——权益占比过低。

质疑始于2017年,彼时,旭辉刚刚跨入千亿阵营,但权益销售额占全口径销售额的比例仅为53%,不仅创下3年新低,也远不如业内普遍70%以上的水平。

此后2年,旭辉不再在年报上披露该数据。但根据机构统计,2018年旭辉的权益比仍为53%,在TOP15房企中垫底,而2019年该数据也仅微涨至55%。

这折射出“规模至上”氛围下,房地产行业的整体趋势。

克而瑞数据显示,2016到2019年,TOP100房企的销售权益比,从85%逐年下降至75%。权益销售额占比下降背后,是房企通过合作、小股操盘等方式分散发展风险、快速做大规模。

而规模扩张阶段,旭辉正是通过“合作模式”顺利上位。但由于合作项目权益和并表比例低,导致其营业收入和利润规模小,这种发展路径,也成为悬在旭辉头顶的“达摩克利斯之剑”。

业绩会上,旭辉对此并未直接回应,转而强调土储权益比。

中报显示,旭辉上半年新增土储权益比达到74%,但来到下半年,数据再次遭遇稀释,最终体现在年报上,全年新增土储1520万平方米,权益比被拉回至65%。

“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生

旭辉确实正在做出努力,但仍有进步空间。对此,林峰在业绩会上表态:“今年有机会提升至70%,未来会稳定在65-70%之间,而并表项目也提升了占比到76%。”

为什么强调土储?一方面,这代表了旭辉未来短期内的货值转化能力;另一方面,多元化拿地、压低“面粉”成本,是旭辉下阶段的“破题”关键。

年报显示,2020年,旭辉的可售货值3800亿元。而截至2月底,旭辉总土储面积约6540万平米,对应货值9880亿元(包含已锁定待挂牌土储)。

通过旧改、勾地、收并购,2019年,旭辉多元化拿地比例达到33%,相当于新增土储的1/3。而这个数据2020年将提升到50%。林峰称,旭辉未来会“多条腿走路”。

“2019年,旧改为旭辉贡献了500亿货值,这部分货值未来的利润会比招拍挂更为可期。”林峰指出多元化拿地的核心:节省成本,提高利润。

数据显示,2019年旭辉的权益地价投入532个亿,带来新增货值2406亿,平均土地成本为5425元/平,比2018年的6190元/平降低了12.4%。

目前,旭辉在成都、长沙、石家庄、洛阳、太原、深圳等地均有多元化拿地项目落地。

从布局来看,旭辉的投资标的继续聚焦在一二线,土储占比达到87%,2019年,对旭辉销售额贡献最大的三个城市分别是北京、杭州和重庆,其中北京销售额达201亿元,同比增长69.7%。

“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生

2020年开局,旭辉频频出现在各地土拍市场。疫情期间,更是把握窗口期,迅速出手。先是1月份买入7块地,带来新增货值220亿。2月份,许久未在上海拿地的旭辉,底价拿下嘉定宅地。

“城市化的红利,在未来10-20年依然会存在。”谈及行业展望,林中强调,有人口导入和产业发展的城市,仍然将强者恒强。而“坚决不拿地王”的旭辉,未来会坚持在一二线城市低溢价拿地。

被“低估”的股价?

短期择机增持 保障年利润涨20%+

“旭辉累计派息已超过上市股价。”业绩会上,旭辉CFO杨欣介绍,今年旭辉每股股息为3毛4,加上20周年增派的四分钱特别股息,共3毛8,股息在过去4年保持了30%以上的复合增长。

“不偏科”的旭辉:面目模糊的三好生

但与之形成对比,是旭辉“爬不起来”股价:在百度输入“旭辉的股价”,弹出的第1个热搜就是:“旭辉的股价为啥那么低?”

业绩会上,有媒体提问:“旭辉是否考虑如何提升股价?”

林中直言:“我永远认为旭辉的股价被低估。”他表示,股价短期内过低,大股东就会做大资金量的增持。据统计,2019年全年,林氏家族已多次增持旭辉股票,累计逾2亿港元。

而中长期来看,他强调,旭辉将维持均好持续的中高速增长,确保每年利润涨幅20-30%,持续兑现对投资者的承诺。“稳住长期向好的基本面,希望股价可以体现旭辉的价值。”

提振信心,旭辉需要有所动作。在组织架构上,旭辉正在酝酿“放权”。

“旭辉已经走过长征指挥一个联队的阶段,现在是三大战役,需要指挥军团长。”旭辉集团副总裁、江苏区域集团总裁王凤友在业绩会上透露,旭辉实行“小集团“已是势在必行。

2019年6月,旭辉完成江苏区域集团整合,实现年销售额从176亿到350亿的跃进。数据显示,2019年,旭辉有7个区域销售额破百亿,除江苏外,浙江区域同样超过300亿。

王凤友指出:“要让听得见炮火的人指挥战斗,未来总部只做财务战略和投资把关。“

年报显示,旭辉2020年的销售目标为2300亿,同比提升15%。按可售货值计算,旭辉今年去化率达到60.5%,即可完成任务。但受疫情影响,林中预测,上下半年的销售额占比为三七开。

但已公布的数据,旭辉今年前2个月的销售为123亿,仅完成年度目标的5.3%。

兑现承诺,旭辉或许还需要更多300亿“小集团”作为压舱石。

黄冰馥 本文来源:网易房产原创 作者:黄冰馥 责任编辑:黄冰馥_NO8071

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