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大湾区9城楼市“期中考”放榜:谁亮了?谁凉了?

2020-07-07 17:34:42 来源: 网易房产 举报
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楼市“期中考”放榜,大湾区9城的成绩如何?

保利投顾研究院近日发布《大湾区房地产半年刊》,数据显示,大湾区内部冷热分化明显,深莞惠带动恢复,广佛肇规模萎缩,珠中江表现疲软。供应端,上半年仅广州供应同比为正,增幅为10%;成交端,上半年东莞以“黑马”姿态跑出,成为唯一实现同比上涨的城市,涨幅为5%。

疫情冲击下,大湾区9城上半年商品住宅成交同比跌幅2成,深莞惠领先带动恢复。

整体来看,大湾区9城商品住宅成交面积2559万㎡,同比下降19%。其中上半年深莞惠领先带动恢复,同比降幅最小,为12%;其余两个区域同比降幅约20%,广佛肇成交规模逐年下降。



供应仅广州同比为正 成交仅东莞同比上涨

受疫情影响,大湾区多城上半年供应偏紧,同比处于负区间,唯独广州供应同比为正,增幅为10%,市场供应充足。深圳供应短缺明显,上半年供应同比下降超50%,佛肇惠珠供应同比下降约30%。



上半年,大湾区9城中东莞表现最为亮点,供应持平情况下,成交在经历逆市冲击下同比上升5%;深圳、江门成交基本持平,降幅小;多数城市普遍同比降幅为20%,珠海由于受外部需求不足影响,成交严重受挫,上半年同比下降42%。




广州:成交赶不上供应 去化周期已达18个月

广州上半年供应提速,同比增长10%,白云、番禺、黄埔供应放量明显,成交势能不及深莞,同比降幅约20%。4月以来库存上升较明显,去化周期达18个月,成交赶不上供应增速。

为此,市场存在一定程度的“以价换量”,客户价格敏感度高,对高价项目抗性大。

区域方面,白云、南沙随着新项目入市价格梯队明显;黄埔5月以来,由于人才新政及叠加新项目入市热度有所上升;增城持续降价,6月折扣进一步加大。

深圳:供应暴跌50% 量价齐涨引发调控升级

深圳上半年供应同比降幅超50%,因避险保值需求涌入,成交基本持平同期,供不应求态势下成交火热。6月多项目加推,成交热度延续,环比上涨12%,同比持平。

上半年成交率先恢复,引领湾区,量价齐涨之下政府出手调控,要求开发商不得收取价外费用,多人抢房需公证摇号。强监管、强限价下一二手倒挂项目去化火热,二手市场逐渐恢复冷静。

东莞:成交增速领跑大湾区 地市拉高市场预期

在上半年供应持平的状况下,成交表现喜人,在大湾区众城市中脱颖而出,同比增长5%,整体市场热度提升明显,多项目开盘去化率超8成,6月新房均价小幅上涨3%。

东莞二季度紧跟深圳热力轮动,临深、临广、滨海等板块火热,板块内多地块以高溢价、高单价成交,进一步拉高市场预期。由于市场过热,7月初政府针对供需矛盾、房价上涨问题出手调控,打击捂盘惜售行为,加强限价指导,预期后市趋于冷静。

佛山:供应和成交仅恢复7-8成 限购区更抗跌

佛山上半年市场供求,受疫情及客户购买力双重影响,恢复较慢,仅达到往期7-8成,成交表现,限购区好于非限购区。价格整体持稳,南海微涨、禅城微降,形成对冲。

6月核心三区持续恢复,年中节点各开发商提前供货,端午节前热度较高;外围高明密集加推明显,但去化较差。

惠州:恢复能力不及深莞 热门板块抬价达10%

惠州上半年以去库存为主,开发商供应力度不及去年,二季度供应小高潮带动上半年整体成交恢复同期8成,恢复动能弱于深莞。

因备案价松动,金山湖以及惠湾板块主流大盘或高品质项目,因货量较少价格抬升5-10%;其他余货较多的中小项目,仍以特价房+高佣金刺激走量,相抵之下,整体价格稳中有小幅上涨。

北站新城高铁通车在即,临深板块受大深圳概念利好,近期相关板块热度有所提高。

肇庆:市场冷清价格震荡下探 渠道战持续加重

上半年肇庆整体市场较冷清,供求同比分别下降28%和19%, 5月为年内成交小高峰,价格持续小幅震荡下探,价格战与渠道战持续。

6月肇庆供应同环比增加约20%,但成色有限,成交同环比为负,价格呈小幅回落。端鼎市场以价换量有效果,对渠道依赖严重。

珠海:成交不及同期6成 开发商供货意愿不足

因港澳客与外省客流失严重,珠海上半年需求下滑,导致开发商供货意愿不足,整体市场热度一般,上半年成交恢复不及同期6成。6月供求环比小幅提升,但较去年同期仍有较大距离,同比分别下降24%和57%。

珠海目前渠道为王,渠道客户占比高达70-80%,搭配特价房+首付分期常规手段撬动客户。部分项目通过外省看房团拓宽客源,采取由渠道商包销方式走货。

中山:“以价换量”刷新下限 市场整体持续低迷

中山上半年市场较低迷,市场下行叠加开发商推货意愿较低,成交同比下降19%。项目价格普遍继一季度下调2-3%后,二季度保持低位平稳。

项目普遍以包装特价房+渠道为主要营销手段。东部片区受深中通道规划利好,热度尚可;其他板块项目周度基本个位数成交。黄圃镇个别项目进一步刷新特价房下限(降幅9%),以价换量有效果。

江门:疫情后恢复节奏慢 冷热板块对冲稳房价

江门上半年疫情后市场恢复略晚,需求集中释放后5月成交达到高峰,整体成交同比仅下降5%。6月新会因枢纽新城成交量增,结构性拉升成交均价,对冲蓬江江海、台山因片区激烈竞争下的价格下探,江门整体价格维持稳定。

整体来看,大湾区楼市尚未完全从疫情中恢复元气,但6月增速开始提升,深圳和东莞是上半年大湾区楼市的“双料C位”;广州供应和成交失衡,库存承压;佛山和惠州承接广深地段优势,部分板块逆市微涨;相对而言,珠中江的压力更大,抗风险能力偏低。

资料来源:保利投顾研究院

黄冰馥 本文来源:网易房产 责任编辑:黄冰馥_NO8071

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