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买房都3年了 卖家却突然变卦

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夏女士是外地人,孩子在西安上班,前几年,她来到西安,和孩子一起在西安市太华南路中天锦庭小区居住。2016年,她从邻居处得知,楼上金先生因工作调动,急于出售自己的房屋,于是联系金先生看房,那是套建筑面积为85.44平方米的毛坯房,“我想着买来自己住,孩子住楼下,挺方便。”

2016年11月5日,买卖双方在中间人的见证下签订《商品房买卖合同》,合同一式三份,买卖双方、中间人各持一份。合同约定,夏女士购买金先生名下的中天锦庭小区的毛坯房一套,总价款为53万元。签完合同后,购房合同、契税发票等房屋所有手续也均移交给了夏女士。

合同还约定,先付30万元,办理过户手续时再支付尾款,“当时,房产证还没下来,我们说好的,房产证满两年后,卖家及时协助办理房屋过户各项相关手续,在房屋所有权证下发之日起三年内,双方办完过户手续。”夏女士说。

卖家不配合过户 还申请解除合同

合同签订当日,夏女士即通过中国建设银行(7.170, -0.06, -0.83%)手机银行向卖家转账第一笔购房款27万元,2017年1月11日,夏女士按照合同约定向卖家支付第二笔购房款3万元。

签订合同当天,卖家金先生即向夏女士交付了房屋钥匙,并一起向物业提交买卖合同复印件。2017年,夏女士把房子装修后入住至今,期间的物业费、水电费、暖气费等费用均由夏女士承担。

2017年6月28日,这套房子的所有权证下来了,2019年6月已满两年,具备办理房屋产权过户手续的条件。夏女士曾多次联系金先生要求协助办理房屋过户手续,但对方均以各种理由拒绝办理,“6月28日,房产证已满三年,金先生仍未配合我办理过户手续,已构成违约。期间,他曾表示说,房子卖便宜了,让我给补50万,我没同意。”

夏女士说,2016年,她买的时候,也是按照市场价买的,当年原本在其他楼盘预定了房,想着这里方便,就把那个房退了。

夏女士没想到的是,7月7日,卖家金先生向西安仲裁委提出仲裁申请,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,返还曾出售的那套房屋。

买家称 父母无法接受 所以要求返还房屋

9日中午,华商报记者联系上金先生,他承认的确和夏女士签订过《商品房买卖合同》,是家里人不同意,所以才想要回房子。记者询问,是不是因为房价上涨了,反悔了?他说不是,要采访和他的律师联系,后来又说不接受采访。

华商报记者在仲裁申请书上看到,金先生的事实与理由是:2016年,因经济困难,急需用钱,和买家于2016年11月5日签订《商品房买卖合同》,根据合同约定,将房子以低于购买价的价格出售给被申请人。因该房屋部分房款是父母支付,金先生父母知道之后无法接受,故已无法继续履行合同,申请解除合同,返还房屋,申请人金先生除退还购买款外,愿意给予合理的经济补偿。

“看到房价上涨,他自己违约。”夏女士气愤地说,人无信不立,诚信是公民的第二个“身份证”,呼吁公民诚信守法。同时,希望司法部门能更好地保护守信者的合法权益,维护社会诚信和市场交易。她也打算就此事提起反诉,要求卖家金先生继续履行合同,并按照同约定要求支付15万元的违约金。

夏女士还拿出了2018年中间人钟先生出具了一份证明,证明中称,当初卖房时,金先生表态说,房子已空置3年,诚心出售,就算以后涨到2万一平米,也绝不变卦。

但现在的情况是,金先生变卦了。

律师说法

北京大成(西安)律师事务所律师韩朝泽:卖家解除合同的理由 法律上很难成立

《商品房买卖合同》只要是金先生本人签订的,他对房屋有处置权,双方意思表达真实,那么,《商品房买卖合同》对双方都有约束力,如果买方不同意解除合同,就不能解除,“房价是签订合同后涨价的,所以,金先生提到的解除合同的理由,从法律上很难成立,买方有权利要求卖方继续履行合同中约定的义务,配合办理过户手续。”

北京市京师(西安)律师事务所黄竞之律师:房价上涨属于正常的商业风险

现实生活中,经常出现房屋价格较大幅度上涨的情况,虽然这可能超出卖房人的预见,但仍属于正常的商业风险。本案中卖房人以父母不同意、售价较低等理由要求解除房屋买卖合同,显然缺乏法律依据。实际上这种行为不仅无法达到解除合同,挽回损失的目的,甚至还会导致买房方不再协商,反诉要求卖房人承担因迟延履行合同而产生的违约责任。这时,卖房人非但不能弥补损失,反而导致损失进一步扩大。

陕西仁和万国律师事务所律师胡超奇:卖家已构成违约 买家可提出反诉

根据法律规定,夏女士可以提出反诉,要求卖家金先生继续履行合同,并要求卖家金先生支付违约金。买房人若全部付清房款,或者已经支付大部分房款,买房人完全能继续履行支付义务,并且要求过卖房人继续履行的,而卖房人拒不履行过户义务的,买房人可以通过诉讼或仲裁的方式要求卖房人继续履行并协助办理过户。司法实践中也有直接判令合同继续履行,买卖双方按合同履行各自的义务。

本案中夏女士已经支付了大部分房款,也实际占有涉案房屋,完全履行了合同义务。合同相对方金先生在房产证办理后三年内为夏女士办理过户手续,截止现在已经超过三年,金先生已经构成违约,应当承担违约责任并继续履行合同。

北京市盈科(西安)律师事务所高级合伙人王毅律师认为:房屋出卖人仅以其父母不能接受为由要求解除合同,没有法律依据,其行为违反诚实信用原则、促进合同履行原则及合同一方不得擅自变更或解除合同原则。因此,本合同双方应继续全面履行合同义务。

本案中的夏女士,可以提起反诉,要求继续履行合同,配合办理过户手续,并必要时可以同时要求出卖人承担违约责任。

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