深圳租赁成交量跌幅超20% 房价暴涨租金不升反降

“疫情无情人有情”、“疫情直降4000急租”……时间进入7月，以“疫情”为关键字在一些线上租房平台上进行检索，贴有上述标签的房源仍有不少。实际上，点击这些房源进去会发现，这些不过是中介吸引求租客点击的套路之一。

随着疫情恢复，各行各业也随之复苏，挂牌的这些房源所谓疫情优惠也早已不在。那么，疫情对深圳租房市场冲击的余波如何？

房东&中介：

“留着自家备用算了……”

“空置的房源确实多了”

在自家约40㎡的隔间空置半年后，房东李姐最终还是决定不外租了，留给自用——疫情紧张期度过之后，隔三差五就有中介邀请租客上门看房，不过最后都不了了之，在成交失败了大约七八组后，李姐决定不再折腾了，“不是专业房东，本身自己工作也挺忙的”，而且她也并不打算降价。

她的房子位于深圳南山区东角头的某一处城中村，此前是某公司租下给员工做集体宿舍，去年年底解除合约并搬走。服务该片区的一位链家门店经纪人金豪告诉记者，目前带看量还好，“不过空置的房源确实多了”，在其看来，疫情主要刺激的是买卖市场，疫情恢复期的行情来看，租房市场不如买卖市场。

今年上半年，深圳楼市表现仍超出预期，尤其是二手房市场量价齐升，上半年共完成过户44000套，较去年同期上涨41%，即使是对比开始“起飞”的去年下半年，也仍实现约3%的微涨。而根据乐有家方面统计的成交均价，65435元/㎡的水平，同比上涨了8%。

与之对比是租房市场的沉静。与二手房买卖市场类似，来自个人房源的租赁交易，以金豪为代表的经纪人带看是成交的重要一环，疫情期间对社区的封闭式管理，将这条路几近堵死。

在疫情恢复期，深圳二手房成交迅速冲高，房屋租赁市场却仍与同期有一定差距。根据乐有家方面提供的数据显示，2020年上半年深圳租赁市场成交量环比及同比跌幅都超过了20%，“上半年成交量大幅下滑”，乐有家方面表示。

机构分析：

上月7日内出租率同比降约11%

进入旺季以来租金不升反降

在行业人士看来，受毕业季迁徙影响，6、7月份一般是一线城市的租赁旺季，通常会量价齐涨。不过多份数据显示，今年的6月份，租金和空置水平都未出现明显的回暖迹象。

也就是说，并非只是李姐的房子不好租。来自兴业证券的一份市场报告显示，6月深圳房源的7日内出租率为5%，比去年同期降低约11%，环比5月则上涨了1个百分点。房子难租，加大了房东压力，不愿调低价格的李姐在房东中占比只是少数。据乐有家方面了解，上半年不少房东都选择了降租或者不涨租来留住租客，此外，原关外多条地铁的开通，也吸引了不少原关内租客搬去租金较便宜的原关外，在本身租赁需求减少的情况下，这也促使房东不敢涨租。

该机构提供的数据显示，今年深圳租金在1月份的一波攀升之后，从2月就开始逐月下滑，均租价从2月份的75元/㎡下调至5、6月份的70元/㎡。

贝壳研究院方面则提供了6月份更为细致的租金趋势，其显示进入旺季以来租金不升反降：6月的第四周，深圳住宅平均租金为78.4元/㎡，环比上周下降0.4%。

整体形势：

租房需求推迟或减少

一线城市整体租金回暖乏力

当然，受疫情冲击的租房市场显然也不止深圳一城。兴业证券统计的数据显示，北京、上海的房源7日内出租率均同比下降了4-6个百分点，就全国来看，各城市租金较上月基本持平，但出租率相对较低，一线城市整体租金持平，6月环比+0%，“7日出租率相对去年仍处低位”，兴业证券表示。

贝壳研究院方面数据也显示，与深圳同步，六月的第四周，北京、上海、广州三个一线城市的住宅平均租金为83.9元/㎡、78.1元/㎡和42.6元/㎡，分别环比下降0.4%、2.8%、2.1%。

也就是说即使是进入6月底，一线城市房租仍不升反降，但事实上，在贝壳研究院的成交数据分析中，毕业租赁季确实已从5月份开始来临，18-24岁租客成交占比开始明显提升，到6月第三周占比已经高达26.8%。

贝壳研究院指出，多数高校调整开学时间，毕业生返校较晚，租房需求因此推迟，且企业对高校毕业生的需求规模有所减少。此外，疫情导致部分社区对人口流动管控严格，部分换租需求也延迟释放。以上均导致了一线城市租金的回暖乏力。

焦点

A

深圳租房市场复苏速度落后其他一线城市？　7、8月份毕业潮到来，这将加速释放租赁需求还是对整体市场表现无多大提升？

对于城市新增人口而言，毕业生只是一方面，在四个一线城市中，深圳每年涌入最多的新增人口，但对毕业生的吸引力，深圳不如其他城市。根据脉脉数据研究院发布的人才流动与迁徙报告显示，在人才净流入这块，深圳位居全国各城之首，领先第二名杭州约1/4；但在贝壳研究院调查的1000余名毕业生期望就业城市排名中，近两年深圳的吸引力都不如北上广，落后第三名北京甚至有近50个百分点。

这是否也就意味着，即使7、8月份毕业潮的到来，深圳租房市场的复苏也并不至于乐观，至少速度是会落后于其他一线城市？

从成交量来看，贝壳研究院数据显示，6月的第三、四周，深圳租房成交量环比微涨了3.8%。贝壳研究院方面表示，租赁需求依然大量存在，疫情得到有效防控后，租赁市场热度会逐渐回温，延迟的租赁需求也会加速释放。

乐有家方面则对南都记者分析，目前深圳租房市场情况是“疫情综合征”，疫情后租金下滑、成交减少，房东都选择降价或不涨价来吸引租客，毕业季的到来有增加一点需求，但只是个别片区的价格有一点上涨，目前整体市场表现还不明显。

B

深圳业主持有房屋租售收益趋势到底如何？

有机构认为下半年租金有望减缓下跌或转涨，房价则大概率保持稳步上涨，租金收益率趋稳

答案是不挣钱。在租金连跌之前，深圳房屋的租金收益率已是四个一线城市中最低，在疫情的这一波租金连跌之后，收益率继续下跌。

根据易居房地产研究院发布的《2020年二季度50城住宅租金收益率研究》报告显示，深圳租金收益率现为1.2%，是该机构统计的样本城市里租金收益率最低5城之一，该数据环比一季度下跌了3%，同比去年下跌了18%，也是样本中同比跌幅最大的城市之一。“这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅”，易居方面分析，而随着新冠疫情对经济的冲击在二季度显现，企业和居民收入受到较大影响，租房消费能力下降，房价整体又处于上涨态势，使得租金收益率下滑。

对照房贷利率来算，目前央行商业贷款(个人住房贷款)的基准利率中，五年以上为4.9%，也就是说深圳房屋的租金收益不到贷款利率的1/4，光靠租金，业主可以说是“血亏”。

易居研究院也预判，“二季度以来，国内经济逐渐复苏，下半年租金有望减缓下跌或转涨，房价则大概率保持稳步上涨，租金收益率趋稳”。

不过，如前文所述，深圳租房市场离回暖仍相差甚远，抛却上文的成交与租金不谈，目前租房市场的整体热度和房源供应上，深圳同样是双双环比下跌，来自58同城、安居客发布的一份报告显示，深圳租房热度和新增房源量环比下跌分别为12.4%、12.2%。

也就是说，深圳房屋持有获益，只能依靠出售价格的上涨了。需要指出的是，虽然深圳二手房屋近年来个别热门楼盘确实价格涨了不少，但就全市整体来看涨幅也并非明显，来自乐有家的数据显示，套均总价由2018年上半年的522万元，涨到如今的556万元，仅相当于是一份年化收益为3.2%的理财产品。

此外，根据兴业证券经济与金融研究院整理，至今年5月，深圳调涨价格的小区占比约为55%，还有另外45%的小区仍未上涨。

当然，即使是这55%调涨的小区也并不能高枕无忧。目前，深圳楼市的火爆已引起监管层的关注，深圳相关部门也已赴外地调控趋严的城市“取经”，他们还需要担忧来自监管层的达摩利克思之剑将何时落下。