网易首页 > 网易广州房产 > 正文

深圳租赁成交量跌幅超20% 房价暴涨租金不升反降

2020-07-15 08:44:40 来源: 南方都市报 举报
0
分享到:
T + -

“疫情无情人有情”、“疫情直降4000急租”……时间进入7月,以“疫情”为关键字在一些线上租房平台上进行检索,贴有上述标签的房源仍有不少。实际上,点击这些房源进去会发现,这些不过是中介吸引求租客点击的套路之一。

随着疫情恢复,各行各业也随之复苏,挂牌的这些房源所谓疫情优惠也早已不在。那么,疫情对深圳租房市场冲击的余波如何?

房东&中介:

“留着自家备用算了……”

“空置的房源确实多了”

在自家约40㎡的隔间空置半年后,房东李姐最终还是决定不外租了,留给自用——疫情紧张期度过之后,隔三差五就有中介邀请租客上门看房,不过最后都不了了之,在成交失败了大约七八组后,李姐决定不再折腾了,“不是专业房东,本身自己工作也挺忙的”,而且她也并不打算降价。

她的房子位于深圳南山区东角头的某一处城中村,此前是某公司租下给员工做集体宿舍,去年年底解除合约并搬走。服务该片区的一位链家门店经纪人金豪告诉记者,目前带看量还好,“不过空置的房源确实多了”,在其看来,疫情主要刺激的是买卖市场,疫情恢复期的行情来看,租房市场不如买卖市场。

今年上半年,深圳楼市表现仍超出预期,尤其是二手房市场量价齐升,上半年共完成过户44000套,较去年同期上涨41%,即使是对比开始“起飞”的去年下半年,也仍实现约3%的微涨。而根据乐有家方面统计的成交均价,65435元/㎡的水平,同比上涨了8%。

与之对比是租房市场的沉静。与二手房买卖市场类似,来自个人房源的租赁交易,以金豪为代表的经纪人带看是成交的重要一环,疫情期间对社区的封闭式管理,将这条路几近堵死。

在疫情恢复期,深圳二手房成交迅速冲高,房屋租赁市场却仍与同期有一定差距。根据乐有家方面提供的数据显示,2020年上半年深圳租赁市场成交量环比及同比跌幅都超过了20%,“上半年成交量大幅下滑”,乐有家方面表示。

机构分析:

上月7日内出租率同比降约11%

进入旺季以来租金不升反降

在行业人士看来,受毕业季迁徙影响,6、7月份一般是一线城市的租赁旺季,通常会量价齐涨。不过多份数据显示,今年的6月份,租金和空置水平都未出现明显的回暖迹象。

也就是说,并非只是李姐的房子不好租。来自兴业证券的一份市场报告显示,6月深圳房源的7日内出租率为5%,比去年同期降低约11%,环比5月则上涨了1个百分点。房子难租,加大了房东压力,不愿调低价格的李姐在房东中占比只是少数。据乐有家方面了解,上半年不少房东都选择了降租或者不涨租来留住租客,此外,原关外多条地铁的开通,也吸引了不少原关内租客搬去租金较便宜的原关外,在本身租赁需求减少的情况下,这也促使房东不敢涨租。

该机构提供的数据显示,今年深圳租金在1月份的一波攀升之后,从2月就开始逐月下滑,均租价从2月份的75元/㎡下调至5、6月份的70元/㎡。

贝壳研究院方面则提供了6月份更为细致的租金趋势,其显示进入旺季以来租金不升反降:6月的第四周,深圳住宅平均租金为78.4元/㎡,环比上周下降0.4%。

整体形势:

租房需求推迟或减少

一线城市整体租金回暖乏力

当然,受疫情冲击的租房市场显然也不止深圳一城。兴业证券统计的数据显示,北京、上海的房源7日内出租率均同比下降了4-6个百分点,就全国来看,各城市租金较上月基本持平,但出租率相对较低,一线城市整体租金持平,6月环比+0%,“7日出租率相对去年仍处低位”,兴业证券表示。

贝壳研究院方面数据也显示,与深圳同步,六月的第四周,北京、上海、广州三个一线城市的住宅平均租金为83.9元/㎡、78.1元/㎡和42.6元/㎡,分别环比下降0.4%、2.8%、2.1%。

也就是说即使是进入6月底,一线城市房租仍不升反降,但事实上,在贝壳研究院的成交数据分析中,毕业租赁季确实已从5月份开始来临,18-24岁租客成交占比开始明显提升,到6月第三周占比已经高达26.8%。

贝壳研究院指出,多数高校调整开学时间,毕业生返校较晚,租房需求因此推迟,且企业对高校毕业生的需求规模有所减少。此外,疫情导致部分社区对人口流动管控严格,部分换租需求也延迟释放。以上均导致了一线城市租金的回暖乏力。

焦点

A

深圳租房市场复苏速度落后其他一线城市? 7、8月份毕业潮到来,这将加速释放租赁需求还是对整体市场表现无多大提升?

对于城市新增人口而言,毕业生只是一方面,在四个一线城市中,深圳每年涌入最多的新增人口,但对毕业生的吸引力,深圳不如其他城市。根据脉脉数据研究院发布的人才流动与迁徙报告显示,在人才净流入这块,深圳位居全国各城之首,领先第二名杭州约1/4;但在贝壳研究院调查的1000余名毕业生期望就业城市排名中,近两年深圳的吸引力都不如北上广,落后第三名北京甚至有近50个百分点。

这是否也就意味着,即使7、8月份毕业潮的到来,深圳租房市场的复苏也并不至于乐观,至少速度是会落后于其他一线城市?

从成交量来看,贝壳研究院数据显示,6月的第三、四周,深圳租房成交量环比微涨了3.8%。贝壳研究院方面表示,租赁需求依然大量存在,疫情得到有效防控后,租赁市场热度会逐渐回温,延迟的租赁需求也会加速释放。

乐有家方面则对南都记者分析,目前深圳租房市场情况是“疫情综合征”,疫情后租金下滑、成交减少,房东都选择降价或不涨价来吸引租客,毕业季的到来有增加一点需求,但只是个别片区的价格有一点上涨,目前整体市场表现还不明显。

B

深圳业主持有房屋租售收益趋势到底如何?

有机构认为下半年租金有望减缓下跌或转涨,房价则大概率保持稳步上涨,租金收益率趋稳

答案是不挣钱。在租金连跌之前,深圳房屋的租金收益率已是四个一线城市中最低,在疫情的这一波租金连跌之后,收益率继续下跌。

根据易居房地产研究院发布的《2020年二季度50城住宅租金收益率研究》报告显示,深圳租金收益率现为1.2%,是该机构统计的样本城市里租金收益率最低5城之一,该数据环比一季度下跌了3%,同比去年下跌了18%,也是样本中同比跌幅最大的城市之一。“这些城市的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅”,易居方面分析,而随着新冠疫情对经济的冲击在二季度显现,企业和居民收入受到较大影响,租房消费能力下降,房价整体又处于上涨态势,使得租金收益率下滑。

对照房贷利率来算,目前央行商业贷款(个人住房贷款)的基准利率中,五年以上为4.9%,也就是说深圳房屋的租金收益不到贷款利率的1/4,光靠租金,业主可以说是“血亏”。

易居研究院也预判,“二季度以来,国内经济逐渐复苏,下半年租金有望减缓下跌或转涨,房价则大概率保持稳步上涨,租金收益率趋稳”。

不过,如前文所述,深圳租房市场离回暖仍相差甚远,抛却上文的成交与租金不谈,目前租房市场的整体热度和房源供应上,深圳同样是双双环比下跌,来自58同城、安居客发布的一份报告显示,深圳租房热度和新增房源量环比下跌分别为12.4%、12.2%。

也就是说,深圳房屋持有获益,只能依靠出售价格的上涨了。需要指出的是,虽然深圳二手房屋近年来个别热门楼盘确实价格涨了不少,但就全市整体来看涨幅也并非明显,来自乐有家的数据显示,套均总价由2018年上半年的522万元,涨到如今的556万元,仅相当于是一份年化收益为3.2%的理财产品。

此外,根据兴业证券经济与金融研究院整理,至今年5月,深圳调涨价格的小区占比约为55%,还有另外45%的小区仍未上涨。

当然,即使是这55%调涨的小区也并不能高枕无忧。目前,深圳楼市的火爆已引起监管层的关注,深圳相关部门也已赴外地调控趋严的城市“取经”,他们还需要担忧来自监管层的达摩利克思之剑将何时落下。

黄冰馥 本文来源:南方都市报 责任编辑:黄冰馥_NO8071

精彩推荐

  • 购房直通车
  • 折扣专线
  • 最新团购
  • 热盘推荐
  • 地产资讯
  • 房产图集
我要报名

  • 1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

    1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

  • 东部1线双景房7字头起享2万抵93折

    东部1线双景房7字头起享2万抵93折

分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

2017房地产新年峰会

2017房地产新年峰会

地产大佬们普遍表示,今年房地产市场变化过快,调控非常及时,也非常必要。 [详细]

朱大鸣:只涨不跌神话被老业主们砸破了

阅读下一篇

返回网易首页 返回房产首页
×