前情提要
黄埔，广州又一个天选之子，备受政策偏爱，自身财力雄厚，区域规划推进和发展有如神助，再加上人才政策利好，黄埔楼市又迎来了一波热潮。
有鉴于此，网易房产【乘风破浪的黄埔】专题策划，实地报道热盘情况，第一站【科学城+区府】，第二站【长岭居】已放送，点击链接可直达文章。
不要问，问就是售完！上车科学城，我还有机会吗？山高路远好麻烦？景观之王长岭居热盘测评今天的踩盘地点是黄埔房价洼地，致力于打造知识经济高地，实现产城融合，发展前景广阔的【知识城】板块。路线：康大龙祥汇——时代印记——保利拾光年
无敌低密+现楼发售+改善型——康大龙祥汇
康大龙祥汇是中新知识城的1000亩大盘，位于知识城南起步区九龙大道旁，恰好位于地铁汤村、旺村地铁站之间，步行距离均为1公里以内。广河高速九龙出口离项目非常近，花莞高速有望今年建成，届时从项目出发去白云机场只要20分钟左右。项目配套幼儿园已经建好，小学初中配套学校目前还没确定。
康大龙祥汇可以说是目前知识城内密度最低的项目，整个项目容积率才0.9，主打联排和叠墅产品，现楼发售。其中目前主推的一期只有612户，容积率仅0.68。销售透露一期已售出一半左右。
在售有9层墅复式洋房，板式结构，南北对流朝向，首层架空，一梯六户设计，户型有112和121平，一栋只有24户，均价3万3元/平。还有125-132平联排、合院的低密度住宅，总价650-800万元，从单价上看已经超过5万元/平！
康大龙祥汇的特色产品六合院，建面约125-140方，最大的亮点是双首层设计。地下车库入户的“地下室”，实际上就是带阳光花园的一楼，130方实际上有4层使用空间。大落地窗设计，采光通风都很优秀。
洋房中面积较小的112方四房，复式设计，总价370万元左右。客厅开间3米8，厅出5米8高，阳台连通其中一个次卧，通风采光极佳。二层有三个卧房，主卧接近30平，十分宽敞，直望园林，视野开阔。
综合来看，康大龙祥汇的无敌低密是其他在售楼盘很难匹敌的，舒适度上竞争力明显。交通比较方便，产品品质也不错，除了价格和商业配套相对优势不强，其他方面都挺好的。
性价比+九龙湖畔+小户型——保利拾光年
保利拾光年位于知识城核心地段，北靠九龙湖，距离仅200多米，可以说是无遮挡看湖。小编亲测从何棠下地铁站自驾到项目销售中心，用时约7分钟，业主可约巴士接驳。商业方面何棠下地铁站旁的城南邻里中心即将开业，距离1公里左右的18万方超级邻里中心在建，满足业主的基本生活需求。项目学区内有3所公立学校，分别为天誉小学、广州市二中会元学校、广州实验中学，前两所已开学，广州实验中学正在建设。
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小区共26栋洋房，分东西两期开发，目前主推一期东期，均以11-17层高的小高层为主，容积率仅为1.8，绿化率35%以上。每栋建筑一楼都有风雨连廊相连接，多雨天气出行非常实用。目前主推的9-1栋，15层高，2梯6户设计， 户型为77、84、95平三房、四房，折后价2万4-2万6/平。销售说，随着近期黄埔人才新政，近期项目有一些来自全国各地的投资客，目前项目平均去化达到两个星期一栋楼的速度，可以说非常抢手，所以一期只剩下3、4、5、6栋还没推出。
最小的77方三房，北向望湖景，户型非常紧凑实用，主卧能放下1.8米大床和衣柜，两个次卧利用了飘窗位置做了定制床，增加了空间利用率。总价约180-190万之间，目前该户型剩余货量不多。
同样非常紧凑实用的86方三房，南向设计，空间上比77方更加宽敞舒适。总价210-230万左右。
总的来说，保利拾光年社区体量较小，密度低，居住舒适感会比较强，另外产品设计实用，小面积也有三房，价格也有一定的优势，入手门槛较低。
2万出头+地铁周边+高新产业区——时代印记
时代印记位于知识城北区，项目旁边就有卡尔蔡司光学、百济神州、GE生物、京东等龙头企业。项目首期离红卫地铁口仅约350米。项目规划配建2个幼儿园、1个小学（36个班）、写字楼、人才公寓、星级酒店、商业中心、酒店等全席业态。但目前周边仍处于规划初期，配套尚未完善。
项目占地约25.74万平，总建面约115万平，一共有23栋商品房，目前推出了8栋。其中，A15、16栋正诚意登记中，2梯6户，户型包括77方两房、88、98、103方三房，120方四房，均价约2万2元/平，2022年4月交楼。
设计上比较有亮点的是103方三房，该户型为横厅设计，厅出5米3长的阳台连通主卧。样板间将入户花园改成小书房，十分实用，两个次卧都能放下1.2米的床和衣柜，总价约240万元。
另外是120方四房，南北双阳台，同样是横厅设计，约7.9米进深的客厅，阳台长达7米连通主卧，空间开阔。3+1户型灵动设计，样板间将其中一个卧房做成开放空间，与客厅相连，空间感大增，可以做成儿童活动区，大人工作区等等。总价270万元左右。
时代印记目前的区位和配套优势不明显，但知识城北区将汇集大量高新技术产业，带来明显的人才引入，项目的前景还是不错的，但居住环境成熟需要较长的时间。
成熟社区+完善配套+价格坚挺——知识城二手房
一手楼盘货量紧俏，二手情况怎么样呢？小编到目前配套成熟的万科幸福誉进行实踩，幸福誉靠近地铁14号线何棠下A出口，目前一二三期一手房都已经卖完，在售的只有第五期。幸福誉一期、二期最大的亮点就是对口配套的市二中会元学校（小学、初中）。但是三期、五期对口的学校则是天誉小学。
从价格上看，幸福誉的二手均价在2万5元/平左右，跟附近在售的一期新房价格不相上下，其中也有一些证满两年的房源。小编从中介了解到，7月初幸福誉成交了一套72平两房单位，证未满两年，总价是173万，折合单价是2万4元/平左右，价格可以说是非常坚挺。
幸福誉二手房面积段主要集中在72、77平两房，88、97平三房单位。租金方面，三房可以租到2500-2800元/月。
周边的广州绿地城，最近成交一套83万平，证满两年的二手房，总价220万，单价超2万6元/平，对口凤凰湖小学。如果你以为这已经是最贵的，那就错了，幸福誉隔壁的时代天韵，内部转名的单位2万7元/平起，望湖单位超过3万/平。
一手房供应不足，需求流向二手房，再加上地铁口、名校盘等都是占一个少一个，需求量加上配套优势，是二手房价居高不下的原因之一。
【知识城】踩盘总结：
低密舒适：康大龙祥汇
性价比之王：时代印记、保利拾光年
地铁盘：时代印记
本文来源：网易房产
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吕颖雅_NO4428
