地产+科技：标签之下，被颠覆的底层逻辑和风口走向

后疫情时代，防疫进入常态化，唤醒了人居新需求，健康和智能成为科技地产下半场的关键词。近年来，头部房企和科技巨头纷纷布局新赛道，从规模扩张走向自我造血，抢占智慧人居的头排坐席。

近期，由京东集团主办“京东智能社区2.0首发大会”在东莞京彩未来云墅举行，特邀多位专家学者和行业大咖，探讨行业最新前沿成果和未来发展方向。会前，中国房地产协会会长冯俊、中国住建部智标委秘书长张永刚和京彩未来家首席运营官龙胜接受媒体采访，针对当下最为关注的问题，给出专业独到的解答。

谈行业底层逻辑：

“地产+科技”不能空有形式 关键是产业数字化

记者：近两年，头部房企和科技巨头频频出现“地产+科技”的合作，已经形成新趋势，但由于是跨界，双方还需要磨合，在您看来，地产与科技协作融合过程中，需要注意哪些问题？

中国房地产协会会长冯俊表示，这几年地产企业和科技企业的合作正在推进，但存在一个问题，很多时候形式感高于实质性，没有实现真正的融合。

房地产要高质量发展一定要靠科技进步，科技进步的重要路径就是信息化或者说数字化，但真正的推进不是简单地让房企和科技企业合作，最根本的问题是房地产生产过程的数字化。现在也有推进，但相对来说比社区服务方面落后。

不是简单把科技公司加上地产公司，为房地产贴上美丽的标签，我们追求的是房地产本身思想方式发生质变，而不是空有高科技的形式。

对于真正实现科技跟房地产的融合，我觉得关键是产业数字化，而不是用数字的形式表现房地产。当然，用数字形式表现房地产也很重要，但是要实现转型发展、高质量发展，核心是科技融入到房地产整个生产过程中，带动品质提升。

房地产发展过程中，最重要的问题是原来因为短缺导致快速发展，行业长期以规模扩张为主，从国家经济各个方面来讲，房地产的更新迭代发展缓慢，制造业在方面要快得多。

房地产的数字化进展主要集中在智能社区，这本身非常必要，人一辈子在住房里生活的时间超60%，住房延展的服务、居家生活服务，是居民消费的主要组成部分。智能社区的发展，使社会消费服务更加便捷、更加有效，同时扩展消费领域，这是智能社区的重要功效。而最重要的还是在生产过程中进行变革，使得产品真正解决大家对房地产问题的看法。

数字化前提是标准化 第一步是变革生产方式

记者：未来，房地产数字化转型后，将为房地产行业带来哪些底层逻辑变革？

中国房地产协会会长冯俊表示，现在房地产领域，老百姓反映的问题主要是质量不够高、功能不够完善，以及住房健康保障能力不够。

数字化首先要改变的是生产方式。数字化的前提是标准化，但现在由于手工作业的生产方式，使得房地产生产销售的产品误差度比较大，在推进装配式建筑或者建筑工业化过程中，误差大怎么实现装配化？所以数字化的前提是使生产方式标准化，最终通过数字化，从建造大国走向建造强国。

房地产本身是建筑过程的表现，数字化对推进质量的提高，推进住房的健康保障的能力都非常好。 在将来发展过程中，可能数字化是彻底变革原来的生产方式，真正解决住房的质量问题非常重要的途径。

谈发展现状和趋势：

推动家庭基础设施建设 搭建智慧家庭云平台

记者：根据您的观察，后疫情时代下，人们对居住空间会提出哪些新的需求？核心需求是什么？现在这种需求是否可以实现？

全国智标委秘书长张永刚：后疫情时代，目前住建行业也非常关注这方面的需求，包括相关的标准，目前正在征集意见。

在家庭层面，应该大力发展数字家庭，通过数字家庭搭建智慧家庭云平台，为老百姓居家办公和生活服务，满足相关工作通道和场景的需求。同时也要推动家庭基础设施的建设，包括家庭信息技术的建设，比如家庭网络，让光纤网技术进入社区、进入家庭，进入房间，支撑疫情期间或者紧急情况发生时，居住生活不会受到太大影响。

这方面我们一直在研究，前期跟相关的专家和企业做了调研，正在准备发布关于这方面的指导意见，促进房地产提质增效。

完善服务体系 未来要实现全域全量信息采集

记者：现在的新建住宅，人工智能物联网的技术实现得怎么样？大概去到什么水平？

全国智标委秘书长张永刚：据我们了解的信息，目前开发新建的楼盘，智能化和信息化系统都做到基本的配置，能满足小区的安防、视频监控管理、小区停车。

但小区的水电气热信息的监管、收集获取这方面还是有差距。近期，住建部和相关的部委发布了关于推动物业服务体系发展线上线下的指导意见，明确提出要进行小区内全域全量的信息采集，同时要建立智慧物业的信息服务平台。

围绕指导意见，结合推动新型城市基础设施建设的大背景，未来新建小区或者老旧小区改造，包括保障性的租赁住房，在物联网终端或者物联网设备大面积的使用上，都会有一定的提升。

在提质增效之外 衔接好城市管理的最后1公里

记者：智慧社区的发展，将给行业带来哪些机遇和挑战？

全国智标委秘书长张永刚：智慧社区的建设，一方面是对房地产的转型升级提质增效。

智慧社区的建设其实是通过信息化的手段来扩展服务内容。特别是在管理过程中，通过智慧社区的建设或者平台搭建，会减少物业服务的人员，在不降低服务水平的基础上减少物业的服务人员，增加了物业服务公司的效率。

另一方面，通过智慧社区能够汇聚数据，这个数据对城市管理或者社区管理提供了一定的支撑。

我们关注到，在城市管理中，人的行动轨迹一旦进入社区，就是一片空白。因为管理权限在物业，物业有服务职能、没有执法职能。如果出现问题时通过智慧社区的手段引导跟城市的管理平台进行对接，这样就能实现城市管理的下沉，解决最后一公里。

与此同时，行业的发展确实也面临挑战。

一方面，在智慧社区平台的数据获取过程中，整体规划和相关标准，目前存在制约。

另一方面，小区物业的管理职能没有办法很好地和政府的管理职做好有效的衔接。这方面可能后期随着国家的相关法律法规的完善，会给予物业公司更大的权限，如果能够纳入到基层治理的体系，智慧社区将得到更好的推进。

智慧建筑市场规模超千亿 年增长速度20-30%

记者：目前智慧建筑的发展产值非常高，无论从国家层面还是地方层面都非常支持，能否为我们讲解一下，目前中国智慧建筑行业整体的发展情况。

全国智标委秘书长张永刚：我觉得智慧建筑目前的市场应该是超过了千亿，而且以20-30%的速度增长，这个过程中，5G和人工智能技术的应用给智能建筑的发展带来一定的机遇。

这个行业一直被说前几年的发展是“重建设、轻运营”，这种情况未来可能会发生改变，后期运维会越来越被重视。比如通过BIM技术、人工智能技术，对整个建筑的全生命周期进行有效的管控，实现更加节能、舒适、安全的居住办公环境。

2014-2020年的国家新型城镇化规划中，明确提到要大力发展智能建筑，实现设施的自主安全可控。我们也围绕这个在关注国内外智能建筑的应用，以及建筑信息模型BIM技术在智能建筑运维方面所起的作用。我认为，未来智能建筑后期运维产业发展空间非常巨大。

谈前沿成果和目标：

从互联互通到全周期、全场域、全闭环的升级

记者：本次京东智能社区2.0落地京彩未来家，有哪些亮点？

龙胜：京东在2019年发布的智能社区解决方案的1.0版本，强调的是互联互通，一方面包括设备的互联互通，一方面包括家居和社会的互联互通。

而J社区2.0主要在四个方面对产品进行升级：产品升级，可以进行全生命周期管理；场景升级，实现室内外全域场景联动；技术升级，达到自主学习的主动智能；服务升级，提供闭环的应用服务体系。

此次京彩未来家联合京东集团，打造科技生活服务运管平台，是开启中国第三代智能房时代，用科技赋能中小房企的房地产。其中京东是技术赋能者的角色，而京彩未来家则为项目提供全程开发和建设，领先构造智慧园区的全产业链领先技术，为全国各地开发商及政府民生工程项目提供优质的解决方案和落地方案。

寻找城市合伙人2021年全国落地30个项目

记者：京彩未来家未来的目标是什么？

龙胜：我们规划在每个地级市发展一位城市合伙人，快速推进京彩未来家地产+科技的发展模式，力争在2021年在全国完成30个项目的落地，在2025年用科技服务50万人以上的家庭，让一部分先住进智能房。