下篇 “准蓝筹”的没落
2006年和2007年,泛海建设实施了2次定向增发,控股股东泛海集团均以资产作价认购,向上市公司置入几乎所有房地产资产,其中最重要的就是北京、上海和武汉这三大地块。
在当时中国房地产市场的巅峰时期,将尚难变现的资产以接近市场价注入到上市公司,并利用市值飙升和一级开发费用迅速套取近200亿元的资金,堪称是资本运作的高妙手笔。然而,胜利者只有卢志强,上市公司的投资者却陷入了漫长的等待中。
根据李少明当年的报告,大股东地产整体上市后,泛海建设土地储备面积近1000万平方米,预计未来带来的净利润达到168亿元。当时万科、中海的土地储备也仅在2000万平方米左右,泛海无疑已经成为准一线蓝筹企业。
翻阅泛海建设近年来的财报可以发现,公司多年来的ROE始终徘徊在个位数,资产周转率也始终没有超过0.2,远远低于0.3的行业平均水平,净利润率也仅仅是差强人意。当年跃居一线蓝筹的美好愿望至今仍是镜花水月,仅从财务数据上来看,泛海建设的表现甚至还不如一家二流房企。不少投资者曾质疑,如果当年将这些超过百亿元的资金投入到一些短平快的项目中,抑或做一些金融投资,如今的规模和收益又当如何?
从李少明当年眼里的大蓝筹,到现在的“业绩持续大幅增长”,“业绩高增长可期”,泛海建设的股价也从当年的20元涨到80元,到今天又在4.8元左右徘徊。
资本游戏
中国房地产报记者粗略测算,2006年泛海建设第一次增发4亿股,每股4.86元,收购19.33亿元的资产,增发后股价已涨到18元,这部分股权市值72亿元;2007年第二次增发3.8亿股,每股19.1元,收购72.65亿元的资产,增发后股价涨到50元,这部分市值190亿元。
假如两次增发完成时,卢志强就把这些股份拿去质押,即便按照30%的质押率,卢志强也能够拿到近90亿元的现金,这几乎相当于其两次注入资产的总价值(91亿元)。也就是说,尽管是以股权换资产,但擅长股权质押融资的卢志强实际上已经等于将这些不确定性极强、短期内难以盘活的土地提前变现。
这还没有结束。2006年~2007年间,泛海集团分别收到泛海建设以及星火公司、通海建设38.68亿元、50.9亿元、17.7亿元的一级开发费用,共计107.28亿元。理论上,这些资金都应该投入到三地拆迁之中,从拆迁的艰难拖宕上,市场有理由怀疑其流向。然而,泛海建设并未对泛海集团制定逾期未完成的强力惩罚性措施,也没有相应的替补选择。
作为可供对照的背景,2006年~2009年,卢志强在金融投资上长袖翩翩,先后参股联想控股、参与民生银行增发、不断增资民生人寿,迅速做大金融和投资版图。然而泛海建设却陷入了拆迁苦战,7年来年报的一个固定栏目就是汇报拆迁进度,以及将拆迁完成时间反复推迟。就在这期间,战略锁定高周转的房企迅速起飞,前有万科、中海、保利、恒大,后有融创、泰禾等。而在泛海建设这里,时间似乎仍停在过去。
(编辑 李子飞)