下篇 “准蓝筹”的没落
2006年和2007年，泛海建设实施了2次定向增发，控股股东泛海集团均以资产作价认购，向上市公司置入几乎所有房地产资产，其中最重要的就是北京、上海和武汉这三大地块。
在当时中国房地产市场的巅峰时期，将尚难变现的资产以接近市场价注入到上市公司，并利用市值飙升和一级开发费用迅速套取近200亿元的资金，堪称是资本运作的高妙手笔。然而，胜利者只有卢志强，上市公司的投资者却陷入了漫长的等待中。
根据李少明当年的报告，大股东地产整体上市后，泛海建设土地储备面积近1000万平方米，预计未来带来的净利润达到168亿元。当时万科、中海的土地储备也仅在2000万平方米左右，泛海无疑已经成为准一线蓝筹企业。
翻阅泛海建设近年来的财报可以发现，公司多年来的ROE始终徘徊在个位数，资产周转率也始终没有超过0.2，远远低于0.3的行业平均水平，净利润率也仅仅是差强人意。当年跃居一线蓝筹的美好愿望至今仍是镜花水月，仅从财务数据上来看，泛海建设的表现甚至还不如一家二流房企。不少投资者曾质疑，如果当年将这些超过百亿元的资金投入到一些短平快的项目中，抑或做一些金融投资，如今的规模和收益又当如何？
从李少明当年眼里的大蓝筹，到现在的“业绩持续大幅增长”，“业绩高增长可期”，泛海建设的股价也从当年的20元涨到80元，到今天又在4.8元左右徘徊。
资本游戏
中国房地产报记者粗略测算，2006年泛海建设第一次增发4亿股，每股4.86元，收购19.33亿元的资产，增发后股价已涨到18元，这部分股权市值72亿元；2007年第二次增发3.8亿股，每股19.1元，收购72.65亿元的资产，增发后股价涨到50元，这部分市值190亿元。
假如两次增发完成时，卢志强就把这些股份拿去质押，即便按照30%的质押率，卢志强也能够拿到近90亿元的现金，这几乎相当于其两次注入资产的总价值(91亿元)。也就是说，尽管是以股权换资产，但擅长股权质押融资的卢志强实际上已经等于将这些不确定性极强、短期内难以盘活的土地提前变现。
这还没有结束。2006年~2007年间，泛海集团分别收到泛海建设以及星火公司、通海建设38.68亿元、50.9亿元、17.7亿元的一级开发费用，共计107.28亿元。理论上，这些资金都应该投入到三地拆迁之中，从拆迁的艰难拖宕上，市场有理由怀疑其流向。然而，泛海建设并未对泛海集团制定逾期未完成的强力惩罚性措施，也没有相应的替补选择。
作为可供对照的背景，2006年~2009年，卢志强在金融投资上长袖翩翩，先后参股联想控股、参与民生银行增发、不断增资民生人寿，迅速做大金融和投资版图。然而泛海建设却陷入了拆迁苦战，7年来年报的一个固定栏目就是汇报拆迁进度，以及将拆迁完成时间反复推迟。就在这期间，战略锁定高周转的房企迅速起飞，前有万科、中海、保利、恒大，后有融创、泰禾等。而在泛海建设这里，时间似乎仍停在过去。
（编辑 李子飞）
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
