三招治房地产
网易房产：十八届三中全会提到以后要以市场来占据主导，像我们一些限字头的，比如限购、限贷，或者像一线城市很多还有限价、限迁这样的情况，像今年或者接下来会不会逐步取消这些政策？
黄朝辉：这个问题提得很好，因为下一步面临的可能就是类似这样的问题都提到议事日程上来，其实限购、限价这些东西都是有悖于整个经济规律的，咱们中国加入了世贸组织、世贸组织的前提是要承认完全市场化，但是房地产业作为支柱产业之一，所占的GDP，所占的财税都是份额很大的，但是作为房地产业并不是市场化，更谈不上完全的市场化，我们定义它是政府主导下的房地产市场，由政府拿着指挥棒，要你怎么样就怎么样，完全没有（市场化），这个是在咱们社会主义市场经济的一个过渡期的怪象，但是我认为这是过渡期，终极的做法还是要逐步走向市场。
第一招：限地价才能限房价
去年初国家对行政手段提出过一系列的房地产调控政策，当时我很感慨，我说我要是给政府支三招，第一招你要限房价，不如限地价，这一点不是说做不到的，只要政府少收点钱，做出点牺牲而已，俗话说面粉都贵了，那面包能不贵吗？假如政府肯做出点牺牲，少收点地价，不是说没办法，这块地，你限定到时候一平米不能卖超过一万五，人家会算账，楼面地价大概是多少，十二种税收，上百种政府的行政收费，公司的运营成本，包括人工、接待费用、差旅费等等，包括一些不可预测的因素在里面一换算，这个楼面地价大概多少之内我就可以拿，超出就拿不了。
第二招：加大保障房建设 补过去缺失
第二招，加快加大保障性住房的建设。中国住房制度改革是1998年，那时候还是朱镕基任总理的时候提出来的，但是很快他卸任以后温总理接棒，咱们中国住房制度改革大的方向是正确的，但是顶层的设计，组织实施出了大问题了，不是一般的问题，一下子从实物分房，百分之百完全推向市场。
全世界没有一个国家的政府够胆这么做，咱们中国政府就这么够胆，胆子大，一下子就全部推向市场，不管是什么社会制度都有穷人，穷人的居住问题不一定要有产权，要居住权，要给他一个蜗居之所才行，不一定要大户型，不一定条件、环境很好，但是起码要给他一个基本的栖身之地，咱们没有，一下子就推向市场，从1998年开始到现在2014年，已经十六个年头，对保障性住房的建设短板了十年，等到这三四年才提了，才醒悟过来，才感到这个不是单纯的居住问题，是政治问题、社会问题，所以近几年才急了，2010年580万套；2011年1000万套；2011年1000万套，还有些年是700万套、650万套，这么追加、恶补，但是积重难返，你短板了差不多十年，怎么补？
一千万套，摊十年的话，一年才等于一百万套，如果从实施住房制度改革开始，政府在拍卖大量的土地款里面拿出相当15%—20%之间的比例一开始就开建保障性住房，就不会像今天这么被动，是不是？所以层层加码，一千万套很多东西弄虚作假，时间紧任务重，政府的土地划拨好说，但是资金的筹措、人力的筹措这要有个过程的，房地产开发不是说去卖菜，收割后一卖就完，整个手续很繁琐，周期性比较长，所以没办法完成，没办法完成的话就上有政策、下有对策，所以我说我们党和政府长期以来养成一个非常不好的毛病，干什么事情要么一哄而起，要么一哄而散，要么一刀切，因为咱们幅员广大，东西部各个地区经济发展不平衡，你一刀切就会出乱子，出问题，再加上政策的出台也有很多东西都是脱离实际的。
第三招：不动产登记联网 出台政策有依据
第三招，我前两年就提出来，就是不动产登记全国联网，现在也在推，所以中央政府准备成立不动产登记管理局，我举双手赞成，为什么呢？第一对整个不动产信息的采集，使得政策的出台，有个科学的依据，比如以后出台政策，对那些有多套房子的税收问题，交易以后如何对所得部分的打税问题；第三对那些贪官污吏，以权谋私的人，也是一种制约。
第三招如果下一步出台，有些人恐怕就要赶紧要出手（物业）了，出手就要抛售，一抛售二手房一下来，一手房还会不断往上涨吗？所以我说我们对房地产市场的调控，一个要从过去行政手段改为经济手段，包括对房姐等的反腐来进行调控，保证最直接、最有效，我个人是这么认为的。
网易房产：您刚才提到不动产登记，事实上有很多人担心会像全国房地产信息联网，之前也有类似这样的一些举措，但是一直推不开，说了好多年一直做不成，很多人担心这个不动产登记，到时候地方可能又因为各种因素进程缓慢。
黄朝辉：任何一种改革都面临一个利益的再分配，面临对既得利益者一种重新分配的问题，所以有阻力是理所当然的。当然我也注意到原来住建部主张搞房地产信息全国联网，但是一直没有实施下来，大家注意了，既得利益者是贪官、是官员，政策的出台也是官员、政府机构来制定的，所以有点利益保护主义，这个因素是存在的，习主席老百姓为什么对他反映挺好？他对反腐败力度还是蛮大的，既要打老虎，也要打苍蝇，对贪腐现象提出零容忍。
网易房产：像这个不动产登记联网出台之后，可能有些人会把手中的房子抛售出去，您觉得这对整个房地产市场的影响会比较大，还是只会有一点影响？
黄朝辉：有一定的影响，我觉得一定影响这个提法比较稳妥、比较准确。
农民土地租赁、入股可带来稳定收入
网易房产：十八届三中全会各种政策提到房地产税、土地改革这方面一些长效机制，大家都比较关注这些方面，在今年有没有可能会有一些新的进展，在哪方面可能会有最新的突破？
黄朝辉：长效机制问题，这是一个终极的目标。作为长效机制的确立，很重要的一个是房地产税，房地产税现在都在扩大试点，当然这个问题也有争议，有没有重复收税之嫌。
另一方面随着城乡一体化，随着城镇化的推进，现在就提出，大家不知道注意了没有，近日省住建工作会议上就都提出，要构建城乡统一建设用地市场，城乡土地要同权同价。
长效机制我曾经说过，农民的土地，祖祖辈辈都赖以为生的就是这一亩三分地，你政府把它收走了，就业问题、养老问题、医保问题等等没办法给他解决的话，到时候会出大事的，所以很早以前我就提出，对集体用地，现在为什么有些村官也是很低价的就贱买了土地，他自己也是从中渔利，中饱私囊，最后农村的矛盾也很尖锐，所以我主张集体用地不要一下子政府很低廉的价格就把它收走，应该采取一个租赁制，你要发展经济，包括农村宅基地租赁给你，每年还可以涨价，这是一个。
第二，土地入股，你要投资什么东西，我土地入股，才能够让农民兄弟、子孙后代，这个饭碗才能端得稳，要不然会出现大问题，所以现在中央提出要构建城乡统一的建设用地市场，要同权同价，不要过去同地异价，其实那是在掠夺农民的合法权益，现在中央意识到这个问题了，要逐步解决，我认为这些政策是英明的，对稳定社会，特别是稳定农村、稳定农民是一个很重大的政策。
网易房产：今年在房地产税或者土地改革方面，您觉得哪个方面可能会有一些进展？
黄朝辉：刚才说了循序渐进，不会一下子急转弯的，房地产税的问题，上海，原来最早是从上海，从重庆做试点，但是他们的模式又不完全一致，这个要不断地扩大一些试点，最后感到成熟以后才铺开这比较稳妥，因为中国，特别是东西部，东西中部各方面幅员广大，发展不平衡，这个不能一刀切，总体上来说这个是一个方向，但是今年我认为应该有一些突破，包括土地改革的长效机制，现在都在逐步推进。
2014是调控转型开局年 行政手段将减少
网易房产：在控制房价，避免房价过快增长方面，各种各样的政策，不管是行政的还是这些长效机制方面，目前比较关键的是哪个？
黄朝辉：现在不知道我这个提法是否准确，从今年2014年，可以说是政府向市场转型主导，个人觉得它是开局之年，所谓开局，就是说已经把这些事情从过去的行政手段调控、指导、引导房地产市场，逐步过渡到用市场来话事，我把它作为开局之年，当然刚才说了，这要有个过程，不是一蹴而就的，今年更多地出台更多的行政调控政策的可能性不是太大，但也不是说完全排除，因为现在是在过渡期。
网易房产：逐渐转向以市场为主导，行政手段逐渐减少，或者在这个过程当中可能只是协调它转型的一个措施。
黄朝辉：对，其实我刚才说了，你过渡期，还没有完全进入市场化的这种情况下，我刚才说的那三招之内都可以起作用的，包括对金融的调控、房贷、开发贷，包括对多套房的税收问题等等这些东西，过渡期都是可以用得上的一些手段。
商品房占七成 公租房限价房占约3成
网易房产：刚才您说到金融的手段，像房贷、开发贷这些方面，据您了解今年市场的情况，特别是房企的开发贷方面，现在的情况紧张吗？
黄朝辉：各个阶段不一样，每年的年景都不一样的，像2008年的时候，整个房地产市场量价齐跌的时候，为了保持它相对健康稳定的发展，开发商的自有资金从35%下调到20%等等，我认为通过对银根的调控，起码通过金融的手段，就不是行政手段了，是市场的手段，比如我跟有些房地产大佬有时候在沟通交流情况的时候，面粉贵，面包能不贵吗？所以你动不动老是来限购、限价，这是有违市场规律的。
商品房的按照经济规律，按照供需情况来，有人愿意买，有人愿意卖就OK，那就是市场经济，商品房相对来说应该按照（占总量）70%左右来搞，就是愿意买愿意卖，政府不要老是又是限购、又是限价。
公租房、限价房占25%至30%左右。限价房指的是要给这些又进不了廉租房、公租房这个门槛的人，夹心阶层，买商品房又买不起，公租房又进不了门槛，从这个意义上考虑还是可以的，但是不要户型太大，都是60平米左右，当然这里面在业界、学界也有争议，有人感到如果买上、享受到限价房这个群体的话，是侵占了社会的公众利益，有这个嫌疑。
在这里我还特别强调对公租房，我们要立法，要不然会出现郑州、深圳的情况，开着奔驰、宝马住公租房，真正的穷人，没有社会关系，没有社会资源，却享受不到，都是给那些有社会资源的，手中有钱、有人际关系的人侵占了，要立法。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
