实录：2014珠三角房博会房地产投资论坛（四）

主持人：谢谢傅振煌先生，非常精彩，看来房地产在国外投资，税务的问题也是非常关键的，不同的地方税务不同，同时不同的投资方式还有不同的税务安排。

接下来我们有请有请广东省团省委青联委员、家叶海外集团执行董事黄弼唯，进行主题演讲：海外置业的后时代来临。

黄弼唯：各位尊敬的来宾，下午好。

今天我很荣幸也很高兴站在这里，受省房协的邀请，上来跟大家说一下关于海外投资，我的主题这里没有打出来，是海外置业的后时代跟我们中国房企，跟我们中国消费者走出海外投资的一些风险，跟一些需要关注的点，在这里我先介绍一下我自己，我姓黄，我普通话可能以我最好的水平来表达。

家叶海外集团执行董事黄弼唯发表演讲

很多媒体人叫我黄sir，在座这么多资历很深的前辈，我从07年从事这个海外置业，是华南第一家去从事海外置业的公司，我也是这个公司的掌舵人，那我今天我不会说太多理论上的东西，主要是跟大家分享消费者或者最近这两年很多粤派的房企，找到我讨论很多在海外做开发，究竟要注意的观点。

回想到07年的时候我们公司刚刚成立，一年十套房卖不到的，完全卖不到，那到我们现在一个展会就一天，我们澳洲、加拿大一天卖15到20套，在全国来说这个数字是很多我们同时不相信，我们也邀请各位我们的前辈、行家，如果我们去搞这种活动的时候，你们也可以过来指导一下我们，我想说的就是说，现在这个热潮是非常非常的热，我在预计未来的15年、16年，海外置业潮会更加的厉害。

以前很多人会问我的，他说黄sir，我去海外置业，我要注意什么，我觉得是隔山买牛，不靠谱的，到现在今年提出的主题，我说是后时代，我们的投资人关注的不是单纯的回报率，不完全是这种，因为海外置业涉及的很多的一系列是在后续方面的，比如说法律问题，我找了一个律师行，我找哪个律师，那个律师的经验如何，为我们的业主维权，这是第一点。

第二点，现在很多的海外业主跟以前真的不一样，以前我们接触的他会说黄Sir，你的澳洲房才三四百万人民币，我可以一次给他。但是我是这样说的，我说对于很多消费者，他有这个能力去给的，我建议他贷款。一旦涉及到贷款的话，很多人问我是中国银行贷给我吗，不是，是加拿大、是澳洲当地的银行去放贷，银行的业务的连接谁帮你无缝对接，是一个问题。

那我打一个很实在的例子，在澳洲买房跟我们国内不一样，我们在澳洲买房没有毛坯房的，全都是精装修，全部都写进你的合同里面。我们唯一要做的一项工作是什么，你就把全部的窗帘装上去，如果不装，租不出去，老外说隐私。所以，我们在后续会提醒消费者，你要把窗帘装上去，不装租不出去，还有把房子的水、电、煤气都要开通，开通之后才能租出去。这一系列的就是我们今天提出的主题，就是海外置业现在后时代来临了，究竟跟我们的房企、消费者有什么关系呢?

其实很多粤派的房企真的找到我，坐下来喝茶的时候聊过这些问题，我说我们要尊重当地的风土人情，我们常常有有一个主题讨论，他说黄Sir我问你一个问题，我们走出去做开发，究竟开发是我们中国人喜欢的类型，还是开发他们本土人喜欢的类型，我很坚定的说选择第二种。

这个项目就说按照中国人的喜好去建筑，90%以上的业主来自于南宁，它是一个特例，但是我想探讨的是究竟这种形式、类型，就说中国人喜欢的类型，能持续多久，对于一个中国企业来说，我说还是开发一个他们本地人喜欢的企业靠谱一点，我再举一个例子，我刚在悉尼回来，看到我们绿地，绿地在悉尼市中心拿了一块地，盖了两栋楼，叫绿地中心，我去了，我就想掏钱买，不过我没钱，非常优质的一个项目，它的选址还是三个要素，地段、地段、还是地段，它成为现在悉尼的地标，在上面看把悉尼歌剧院，能看到悉尼大桥。这种物业的开发，这种类型就是受本地人欢迎的，当然我们中国买家真的是很多，但是两个星期以内，我们在悉尼的项目是垄断的，所以我只能参观一下，这个项目当地的买家非常多，都是本土人，所以按照这种方式去开发的话，我觉得还是可以走的远一点。

第二，我想说其实中国我们探讨了很多中国的房企追求的是什么?为了资金流动最快，香港的房企我也交流过，追求利润最大化，那如果你在海外做开发的时候，我们国内的房企要注意什么，资金流的问题，现金流的问题，在澳洲如果你做开发的话，挺苦的，为什么?我们房企在国内做开发，有一部分的钱来源于哪里?我们的业主，我们先掏了钱给开发商，另外一部分通过海外的融资或者银行的贷款，但是你在澳洲会发现业主的钱一分钱也拿不到。澳洲的洋房的首付是10%，这10%其实三年前央视来采访我，他说为什么中国有烂尾楼，我说肯定烂尾楼，这就是机制的问题。但是业主的30%、60%给谁了?给开发商，开发商卷钱就走了，但是在澳洲这些钱给谁了，给到信托帐号里面代为保管，当这个房全部封底以后，政府出批文看合格了，这个10%的钱会打给开发商。所以开发商在开发的时间里面，一直用不到业主的钱。所以我们国内的房企，如果要去海外投资的话，开发的话，要考虑到现金流的问题，考虑到融资的问题，就像林小姐所说，我们要不要通过买壳或者怎样之类的，那这是一个问题。

还有一个问题，我们国内的企业最追求的就是速度，当你在澳洲，我们你说要开发一个15层楼高的房，交楼的时间没有三年不行，为什么这样说?先从工人说起，他们怎么去售前呢，他们工人是每天算工资的，一天工资怎么算?我常常跑到工地去看，他们就很开心跟我分享工人，他们是早上8点钟上班，下午是4点下班，他们是多老多得，周末不能施工，早8晚4下班，如果哪天有工会去游行话就停工。所以我们在海外业主签约合同的时候，你会关注一个问题，明明开发商明确的告诉你是他的交楼时间是24个月，但是他会写48个月。

还有他们的工会在当地就是黑社会，如果开发商，你本来做低密度开发的话，他们有低密度的工会，如果做高密度的开发有高密度的工会，比如我在开发商一下开发的就是低密度，5层以下就是低密度，如果我要盖超过5层以上的怎么办?那么你找高密度的工会谈一下，把新的施工队拉进来，不能用同一个施工队，同样的如果工人利益受到损害的时候怎么办，他就罢工。那我们很多朋友会问我一个问题，如果这个施工队罢工，我找第二队行不行?不行。因为他们是同属一个工会组织，一旦发起罢工的话，整个工会就停止，这是很恐怖的，就像我们国泰航空在香港一罢工，整个企业就停止了。所以我们企业走出去，其实很多东西需要我们关注。

你看一个企业走到哪里，跟当地政府的关系，跟当地员工的关系，跟当地社区的关系，我这里想举一个很生动的例子给大家听一下，这个例子是什么?我去到一个地方，看了两个工地施工，当时在佛山有一位我们的朋友，他在佛山做的企业很大，他说黄Sir我现在想去澳洲开发，看了两块地，他说我能开发吗，我说你找我不行的，你还是要找专业人士。但是我有建议提给他，这个地块有没有一些文物的保护的建筑在里面，这个很重要，这种地尽量不要去拿，除非你是超大规模的开发商，为什么呢?我刚刚就说了，你企业到哪里去必须要关联到这个社区的关系，这个社区就是看守他们当地的政府，一旦有保护建筑的工程，你是不能拆掉，你要买下来，买下来不是做开发，你第一就把它翻新，把整个这个变成公园，作为整个社区的中央地带，弄好之后我给你开发。所以一般不会去建议我们的投资企业去那里拿这样的地。

还有因为我们的产权是70年，国外的很多系永久的，我们常常发现比如说开发商看重一个地块，里面有900个房，其中有两个做了钉子户，你不能强拆它，那两套如果不走，你就不能做开发，这个是非常重要的。我们说说消费者的税务，在澳洲，它的税负很高的，但是整个政府就是用取之于民用之于民，很多人说我怕我的资产增值税很高，这点我分享一下我自己在澳洲投资的一些经验。

如果我若干年前买了一套房，100万，到这一刻涨了多少呢?去到150万，在中国这50万我就赚了，在澳洲很多人问我你这50万怎么打税，我说我可以分享一下经验，但是最终我还是会交给专业人士去打理我的税务，因为我们房子产生的税务，给我们的费用不是很高，但是这里有个原则，就说你这个税怎么打，刚刚傅先生说了，我们一定要有贷款有利息是这个房子支出的，我要赚的那部分钱跟我所付出的支出相抵扣，之后的那部分钱才去抵税，有可能税务局还欠我的钱，但是政府不会以现金的形式给你。

我这里给大家举一个例子，我现在赚的50万怎么打税?第一，这么多年来跟银行的利息，这是第一点，银行的利息不低的。第二，你这个房其实是你那块土地之前，但是土地上面的房子是不值钱的，因为每一年要折旧，这个折旧要算到里面的。第三，你的物业费，就是我的物管费要摊分进去的，还有就是政府收的费用，就是绿化、排水都要分摊进去，如果你是海外人士那更好，那每年我就过去度两次假，里面包括什么，我的机票，我的住宿，全部可以抵扣，刚刚傅先生用了英国的例子，我就说澳洲。

所有抵扣之后，你还要分两个阶段，第一个，你这个房买了之后，一年之内你出手得话，那就惨了，你的税很高了，按照100%打的税，一年之后就是扣除了我刚刚说的支出，按照剩余的50%的额度乘以那部分的税率，所以我说你的支出是大于我们的收入的，当这个时候怎么办，我们在税务局有一个税号，看到底是政府欠我的还是我欠政府的，如果政府欠我的，当我投资第二套物业的时候，所产生利润的时候，从我的税号里面抵扣，所以很多东西跟我们中国不一样的。

说到税，很多人问我们中国买个房有一个契税，刚才傅先生说了在英国买房也有印花税，跟我们的契税一样的，澳洲也有，但是澳洲是联邦国家，跟英国的法律是差不多的。只有维多利亚，就是墨尔本所在洲的税是最特别的，如果作为我们海外投资人，就说个人去投资的话，这个地方可能是比较好的，为什么这样说?它的税是按照建筑的进度去征收的，但如果你在悉尼不一样了，悉尼为什么不一样，无论你是一块烂地，还是一个现房，我都按照5%去征收，但是如果在墨尔本，如果你现在是工地的话就非常好，可能征收你1000块，不过如果你去盖到一半，就按照你一半去征收，就房价的5%，如果这个房是100万，到封顶的时候才买，那么，你就给政府1万块钱，这里面有很多不同的点。

我待会留时间跟专家再讨论，先谢谢大家!

主持人：谢谢黄弼唯先生，他讲的很精彩，我觉得从企业、居民两个方面，很多都是我们大家关心的，包括现金流、产品选址，特别是制度方面，因为我们也看到成熟国家的制度是非常关键的，跟我们在国内很多放了都不一样，接下来是互动沙龙，先请我们工作人员把场地安排一下。

接下来环节会深入探讨一下海外投资，各方面对企业有什么样的机遇和风险，同时怎么来安排等等一系列的问题。

房地产投资论坛现场 

我们请我们的互动嘉宾，首先有请宝桥

宝桥融资有限公司董事总经理 林慧欣

德勤会计师事务所亚太区及中国企业并购重组税务服务主管 傅振煌

家叶海外集团执行董事 黄弼唯

颐和地产 张鹰昊

主持人：刚才的嘉宾发言给我们很大的启发，我也看到一些数据，我们的海外投资应该说房企的海外投资势头非常之猛，我看到一季度以来，我们的很多大的房企都是领先的，他们纷纷今年是公布了对外投资的计划，基本上已经是到四月份都已经是将近600亿的人民币，总的投资预计今年肯定是超过100亿美元，再这样的一个大的发展趋势之下，我们怎么来理解我们的海外投资对房地产发展的机遇，这一点其实刚才林女士也说了，我们也还想在这里进一步探讨一下这个问题，因为确实我们也看到不管是到成熟的投资，还新兴的国家投资，这里头应该说都有很多机遇，对于房地产的企业来看，我们说在我们现在这个大的背景下，最关键的怎么样能开展它的战略，林女士先请你阐述一下。

林慧欣：过去几年内房的企业在国内最大的条件就是，每一年都受政策的影响，所以这个营运方面受到很大的压力，但是海外国家来说，相对像政策的风险是比较低，因为政治比较稳定，税务也显得很低，比如澳洲、美国很多内放得起也跟我说的，就是他们去计算它的项目的回报容易多，因为很多风险的因素也可以计算在内，包括贷款方面，所以他们走出去的话地确实他们现在海外投资可能会将自己总的投资综合30%到40%，这是他们的墓地，这样来说可以帮助他们业务多元化，也减低了风险。

主持人：我们傅振煌先生在这一点有什么看法?

傅振煌：在外国比较成熟的国家，他们在税务方面的一些法律上面的要求，或者说他们的稳定性真的是比较芳高的，所以我去做芳一个投资的计算，我的税后回报还是比较稳定，当然最近在国际税务方面，有一个可能会增加的风险，就是这些发达国家为了要保护他们的税源，他们现在在联合国的层面上，做了一件事情，DEPS，意思是什么?这个税制方面看到有一些企业，尤其是跨国投资的国际企业，可能会做一些分配，将它全球的利润在不同的国家做分配，当然会将他们的利润尽量放在税率比较低的国家，这些发达国家的税率比较高，所以他们会联合说我要增加这些跨国企业的透明度，通过这样的不同国家的信息交换，就要这些跨国企业报税，尽量将你的税务方面的材料，你的会计记录，尽量的要透明，如果你企业自己不报，那么国家之间的税务局，他们会通过这样的信息交换的机制，就互相交换这个信息，那我就想我本来在将我的利润放在很多不同的地方，按照他们的税率做分配，但是现在如果这些国家联合起来，互相去交换信息的话，那完全透明了，所有的利润都会表达出来。

当然税率比较高的国家就会要求比较高，要希望你尽量将你的利润放在我的国家，另外有些国家可能是传统的税务天堂，他们也受到这些发达国家的压力，就说你不可以再做这个税务天堂，你要改你的税法，你要增加你跟其它国家的信息交换这样的要求，变成在国外层面上面，他们也有这样的压力，所以本来应该说在这个国际上，我的税务的成本、风险还是可以结算的，但是如果加上这样的考虑，我在以后海外的投资方面，我就会有一个税务上面的不确定性，那我相信这一块我们也要考虑到。

主持人：黄先生，其实我们看到刚才嘉宾也讲到，现在大的房地产企业，它的投资的最重要的地方看的很清楚，比方说美国、英国，还有一些亚太的新兴的地区。这些地区刚才傅先生也讲了税务不一样，林小姐也说市场、包括政策不一样。对于房地产企业来看，他们选择这个战略性的扩张，你有什么样的好的建议?

黄弼唯：我今天早上其实也接收了12个采访，也谈及到这个内容，就说我们国内房企走出去的选择点，第一个落脚点应该在哪里，可能我现在看得到的就是说他们会选择一些传统的移民国家，比如说美国、加拿大、澳洲，虽然英国不是传统的移民国家，但是英国在国际上的金融地位，它决定了我们必须跑到那里去，一般来说先选择政局稳定、经济OK的国家，在国家里面怎么选?肯定首选首府城市，比如说愿意去伦敦、纽约、悉尼，肯定从地缘的问题去考虑。

第二点，他们会想因为很多我们现在第一波要试水，试水对于房企来说要学习什么，海外的一些开发的经验，又或者它在国际上怎么融资，不可能跑到非洲、肯尼亚去学习，一般还是要追随这种传统的移民大国。这种传统的移民大国有什么基础在里面，就是说你加拿大虽然刚刚叫停了，但是开放这种移民条件20多年，这种人口的基础在那里，好像澳洲也是，美国也是，现在移民的人有一个美国梦，想去美国，至少我作为内地的房企，第一我学习到经验，第二我要保证我的利润，利润怎么保证，至少我在国内的品牌的影响，能带到海外去，我不可能带到非洲去，这个是我觉得我们房企要会考虑的一些观点。

主持人：谢谢，确实移民这种倾向，包括我们的国家现在的趋势。据统计，未来几年这些高净值的人对外投资都会有1.1万亿左右，只占整体资产的5%，这个数字非常巨大，也确实是一个趋势。接下来也想请教一下来自颐和地产的张先生，你们的企业也是实践者。从你们的经验来看，颐和地产企事业发展这么多年，对于海外投资，从企业来看，对我们房企最大的带来的好处，或者对我们现在的经营模式、利润的组合，或者各个产品方面，都会有什么影响?

张鹰昊：我就先介绍一下我们自己的集团，就从自己的亲身实际的案例来给大家讲述一下，颐和集团现在还没有进入到大家说得那样，但是我们在2010年的时候就已经进入到澳洲市场了，第一个项目在澳洲2012年全部售謦。其实在海外投资只是一个让自己的产品多元化，让自己的集团发展战略起来的因素，其实并不一定是能获得巨大的收益，或者怎么样，只不过是另外一条途径而已。

第二点，国内现在的先锋政策，哪怕大的范围来讲，国内的污染，然后国内的限购政策，然后长时间的股市低迷，其实所有的这些东西，让国内的有资金的人，其实是让他们往外推的，我们只是借这个势在国外发展，让大家看到国外。以我们集团来讲，刚才的黄Sir也说了，刚开始会选择大国做一个实践，这也是我们做的，因为刚刚我们在澳洲做的项目并不是很大，总建筑面积只有7000多，紧接着我们拿下了5000亩的地。颐和集团是走特色路线的，同时也是做旅游地产为起家的，所以说对我们来讲，我们做旅游地产更是本家一点。所以在澳洲这边做完试金石以后，包括其实之前黄Sir讲的当地的工会等等，我们都遇到的，所以听起来感触非常的深。有些隐形的东西我们是看不到的，只有你自己亲身体会才知道。体会之后，继续发展其他的项目，把原来有的东西更或的发展出来。这是颐和目前做的事情。

主持人：谢谢，刚刚我们也探讨对我们多元化、国际化很有帮助，其实还想探讨一个问题，在这个过程中，一方面确实国外的制度、法律各个方面都比较成熟，但是另一方面确实它又不是中国，文化上、各个方面都不同，包括从土地到开发到人工，到最终各个方面都不同，这样的话我们是不是也来探讨一个这样的问题。在海外投资过程中，这种不确定因素，虽然房地产开发企业已经这么多年，我们很成熟，到了国外可能又不一样了，这样的这种不确定因素，我们怎么来应对，或者是准备，或者怎么来概括，给我们整个还想去的或者正在去的这些投资者。

林慧欣：我觉得国外这个不确定因素，我觉得需求是一个问题，刚才黄先生说，现在大品牌在海外投资的话，大部分的买家都是中国的投资者，中国的资金见到大品牌马上就买，这个是正常的，有这个需求。但是到了一个水平之后，我们也要考虑，到底海外做房子是不是只是迎合中国人，还是要迎合大量的海外人士。比如说在美国、英国，他们的文化、喜欢的文化，跟中国人的生活习惯完全不同，所以做这个房子也要考虑当地人的需求。

现在不稳定的因素就是全球的经济的环境不明朗。比如说欧债危机出现的话，或者是美国的经济也出现问题的时候。所以，在海外的投资的不是没有风险的，不是全部都为了卖给中国人。

主持人：比方说如果美国QE退出，是不是也会对房地产产生影响?

林慧欣：对，好像今年下半年或者明年美国开始加息，会影响整个房地产，好像刚才傅先生也说税务的问题，他们影响当地人的生活的时候，可能就会退出保护政策，在税收方面，像新家坡也是说过本地人买房子，好像香港也有这样的政策，所以现在纽约、伦敦的楼房的价格也推高了很多，未来几年也可能有这个政策的风险。

主持人：政策包括文化、产品这些方面都要高度关注，从傅先生您的角度有什么看法?

傅振煌：提到这个题目，我刚刚想一想，是不是我们在海外投资，我是从投资者的角度去考虑，通过房地产信托基金的安排去投。因为当我们去谈这些海外市场风险的时候，当然在座当中都是专家，非常有经验，但是专家也告诉我们，其实在海外投资非常不容易。作为个人投资者，我也希望投在房地产上面，过去看到那么多年全球的利率那么低，所以我的一般的投资回报不高的，但是如果投在房地产，但是同一个时间我希望不要承担这个投资的风险，不同市场的风险，可能我的资金可以考虑通过一些专业的投资者，或者说是房地产的开发商，我不直接的投在这些物业上面，我是投在一个基金上面，或者说信托，这些房地产信托给我们比较稳定的回报，也是一些比较优质的资产放在这个资金里面，对我作为个人投资者来说，可能是比较好的选择。那我可能也可以抛砖引玉，集体有这样的考虑，那在座其它的专家可以看一看是不是好的选择。

黄弼唯：我补充一下，从政策层面，第一个是银行方面，第二个是政府层面，其实我曾经跟一些我们内地的房企在讨论一个问题，他们不知道我们去看房的房型，我们中国人喜欢什么?比较大的房子，你到那边去盖三房四房，我说你千万不要这样做，否则亏死你，三房别人都是考虑别墅，我说你建一房两房就OK了。所以你会发现当地的龙头的开发商，很少见到他会是一般的住宅，两房的居多，这是第一个问题，就说我们要尊重当地人的习惯开发。

第二种就说涉及到银行层面，我举个很简单的例子，我们开发商当然追求利润最大化，但是他忽略一点，当他开发一个一房一厅的时候，海外不像我们算建筑面积、使用面积，它的100平就是100平，那我们发现在银行层面上，比如你开发一个一房一厅的话，这个是低于50平的话，银行不愿意贷款，又或者愿意贷给你，它的层数很低，但是我们要知道如果在澳洲买一套洋房的话，银行愿意贷七成以上给我，证明什么问题?这种房你供不下去的时候，你抛出市场，没有人承接的，银行会考虑这方面的风险，所以如果我们企业去开发很多低于50方的，当地人没有人买，这是银行方面的。

我也回一下傅先生的，其实国际上，我们国内过去的五年开始流行这种房地产信托，这种信托在海外流行了很多年，但是我觉得是一个好的办法，无论从机构来说，还是个人来说，通过信托可以减税。第二点可以规避一些风险，得到一个比较稳定的回报，这个是让基金去帮我们投资，我觉得OK的，那我相信未来的四五年会非常流行房地产信托。

主持人：谢谢，也请我们黄先生讲一下，其实我们也知道，我们的国内房企去那边的话，应该说它也是有自己这一套的开发模式，最现在的开发模式如果去到一个新的市场，新的国家，有没有什么特别需要注意的?

张鹰昊：就是先讲一下刚才这个问题，因为之前的问题的不确定性还是政策的方面，政策像政府，国外很多地区是中国人有钱，人多，所以很多在做一些想拉动经济增长，肯定会针对国外的投资商、国外的开发商进行吸引。但是吸引来了以后，对保护系统有一套自己的保护系统，热钱吸引过多的时候，自己把政策先取消掉，所以这个中间有时间差，这样对中国开发商来讲时间差掌握好非常重要。其实国内也是一样，像鄂尔多斯一样，在国外也是这种情况，但是它会从政府层面会给自己保护，如果你影响民生了，影响到经济发展了，会制订相关的政策抑制你，如果这个时候进场可能会比较惨一点。

第二个问题，如果往外走，更多的是看你自己发展的怎么样，你自己做这套房想卖给谁，针对国内的客户就要迎合当地的客户，如果是国内的，要把国内的经验照搬过去，如果迎合当地，必须对当地进行深入的了解。不管从政策、户型、配套所有的这一切都要以当地为准，对于政策，国内开发商确实有很多很好的经验可以带过去。我们到韩国考察的时候遇到很多不开心的事情，实际情况在济州岛的时候，有一些中小型开发商确实把自己的经验带过去了，但是是不好的经验，对当地的制度不是很遵守，对所有的绿地的保护和政府的所有的规划，不是完完全全来做的。包括周边的民生问题，他们不会像当地一样非常重视。

大家把自己的经验带到国外的时候，我希望大家把好的经验带给国外，因为我们在国外不仅仅代表自己的品牌，还代表着中国，不要仅仅追求利益最大化，作为合格的中国房地产企业，肩上的责任在国外要大很多。