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王砚:北美地产开发投资策略

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王砚:北美地产开发投资策略

亨瑞集团投资总监王砚发表主题演讲

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化 调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健 康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月15日,中国海外房地产投融资实务论坛举行。亨瑞集团投资总监王砚发表主题演讲,以下为全文:

主持人陈晓奕:感谢邹总裁为我们带来精彩的演讲,开发投资是海外常见的投资模式,而具体在北美有哪些实操策略,下面有请亨瑞集团投资总监王砚发表主题演讲,《北美地产开发投资策略》。

王砚:大家好,我是亨瑞集团的投资总监王砚。我是1997年毕业于北京大学国际金融专业,赴美留学,我在美国房地产专业排名第一的大学读了房地产博士,我在美国从事资产管理、地产开发、地产融资、地产基金,我曾经为联盟兄弟在西海岸的房地产投资做了资产管理,做了四年的地产开发,我在加州设计了大型的物流中心,一共9栋楼,总投资额达到2亿美元,后来做了一个房地产基金,资产额达到了20亿美元,这一、二年来,我觉得亚洲的资金涌入美国房地产投资已经成为定局,在此过程中,我的背景和亨瑞资本正在开拓的市场有非常高的契合度,我非常高兴能够加入到亨瑞集团,现在跟大家分享我在美国房地产投资经验,也介绍亨瑞集团美国地产开发投资策略。

一、亨瑞资本

亨瑞资本是亨瑞国际集团旗下的子公司,我们从事的专业业务包括房地产投资和资产管理,房地产投资包括投前分析,投资运营,投后管理,还有地产融资。我们有一支队伍,以上的内容有所涉猎,也有自己的侧重。

亨瑞资本管理团队,大多数毕业于名校,同时有十几年切实的工作经验。我们团队的核心优势,邹先生前面有所介绍。亨瑞国际集团前期深耕细作,我们有大型房地产项目融资的经验,我们的团队在敬止调查有非常强的执行能力、风险控制能力,同时有自己的高净值客户,因此对市场的精准度和敏锐度,我们都有非常好的把握。

聂会长刚才对Lennar进行了详细的介绍,我们谈谈合作伙伴,基本上具有跨国投资的经验,在进行跨国房地产投资过程中是必不可少的。

亨瑞资本房地产开发的投资策略

我学房地产专业的第一课就是说,再好的房屋,再漂亮的房屋,不能搬起来,因此房地产永远是不动产的概念,房地产的价值永远跟脚下土地的价值有着千丝万缕的关系,因此亨瑞资本关注的主要是一线城市的核心地段,我们就会想到中国的北上广深。我们在美国关注的是东海岸和西海岸的一线城市,前面有所介绍,包括洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图、波士顿。一线城市的概念就是枢纽,同时人口增长非常迅速,而且是经济中心,特点是土地供应量有限,介入门槛高,在这些地方进行房地产投资的时候,抗风险的能力是非常强的。

我简单的介绍四大项目,除了西雅图的第五大道,其他的三个项目都是属于大型的社区,统一规划,统一进行开发的大型项目。

第一个项目是洛杉矶的好莱坞公园,离洛杉矶国际机场非常近,差不多是283英亩的面积,亨瑞集团现在以EB5的形式进入了前期的土地开发整合工作。

第二个项目是西雅图CBD地区的甲级写字楼和豪华性酒店的综合开发体,总投资额是4亿美元,现在还有股权投资的机会,亨瑞公司是以EB5的形式控制这个项目。

第三,波士顿项目的开发,这是旧城改造,离CBD非常近,哈佛都在附近,地理位置得天独厚。

旧金山金银岛是400亩的地块,原来是海军基地,我们要共同的进行下一期的开发工作,大概是分八个阶段,差不多是15年左右,完成所有的开发工作,这是一个非常大型的项目,有很多投资的机会,地理位置也是得天独厚的,后面会详细的介绍,请大家予以关注。

我们再回过头谈谈房地产投资的概念,任何投资的项目,如果想掌握投资的优势,要不在市场上有一定的掌控或者是优势,要不就走在别人的前面,你的行动比较快,现在高科技改变人类的生活方式,很多的公司靠行动比较快,抢先的进入一个领域,创造自己的第一桶金,如果抢先进入市场,你的竞争对手随之而入,你的竞争优势可以保持多久。如果进入了一线城市,进入了门槛高的市场,你本身就成功了一半,因为你有别人不能进入的地方。美国有一个大型的房地产上市公司,他们的投资理念实际上跟亨瑞资本的理念是惊人的相似,他们只做难以进入的市场,这些年来他们是非常成功的。

亨瑞集团为什么可以进入这些难以进入的市场,话说回来,还是因为亨瑞集团的深耕细作,跟当地的房地产公司结成了关系,我们已经为投资者打开了一扇门。

亨瑞集团的投资理念

房地产投资有一个特点,对资本的要求高,在此过程中,谁掌握了资本,谁就掌握了话语权。在此过程中,亨瑞集团拥有得天独厚的EB5的融资优势,我们通过EB5融资的过程中,我们发现一个良好的投资机会,拥有良好的金融杠杆的时候,股权收益可以放大很多倍,我们成立了亨瑞地产的基金,也是出于这样的考虑,我们希望为投资者提供股权投资的机会。如果说,作为投资者,希望寻求固定收益,我们也可以做夹层贷款,在这些方面,亨瑞地产基金希望为投资者量身打造适合你的投资方式,因此我们开放了股权投资和固定收益,夹层贷款投资的方式,在这里寻求投资伙伴,大家共创双赢局面,为你创造一款适合你的投资。

谈到房地产的投资,房地产的开发分成两种,翻译成为中文就是投机性开发,开发商对市场进行研究,认为开发的产品可以被市场吸收,因此先将产品盖出来,放到市场中,开发商承担一定的市场风险。

另外一种是,开发商没有破土动工之前,这栋楼提前预售出去了,在此过程中,开发商几乎不承担或者是承担很小的市场风险。因为亨瑞集团前期的深耕细作,做了很多年的移民工作,我们积累了很多高净值的客户,他们往往是美国物业的购买者。在此过程中,我们开发的产品风险已经大大的降低。我在美国房地产投资方面工作了十几年,我对美国上次的金融风暴印象深刻,从2008年开始,金融风暴开始后,房地产深受打击,其他的行业也受到冲击。从2009年到2012年,这段时间是非常漫长的,对美国经济来说经历了很大的挑战,现在美国经济的回暖已经成为定局,未来的几年美国经济上升趋势是肯定的,在此过程中,未来的一、二年如果进入美国的房地产投资市场,时机还是合适的。虽然说现在抄底时机已经过去了,还是有合适的时机。我们做房地产开发,不等于购买现成的楼盘,开发还是不同的。开发的这扇门,也不会开很久,也就是二、三年的时间,因此希望在座的各位把握时机。

精品项目推荐

因为时间的关系,有的项目不能详细的介绍,下午可以找我详细的沟通。

谈到一线城市核心的概念,我简单的介绍五大城市,这是我们关注的,因为我在美国生活了十几年。西海岸的西雅图,这是新兴的城市,由高科技带动的城市,微软的总部在西雅图,网络的发展改变了人类生活方式,亚马逊的总部也在西雅图,硅谷区域的经营成本越来越高,很多高科技公司希望到西雅图地区,西雅图有望成为美国第二个硅谷,因此西雅图的CBD区域是寸土寸金,供应远远小于需求,我们在这里有第五大道。

往南走就是旧金山的湾区三藩市,硅谷也在这里,谷歌、FACEBOOK,名校有众多,吸引了大批学子和创业的团队。往南走还有洛杉矶,好莱坞在这里,有一些旅游景点,包括迪斯尼等等,同时也是港口概念,中国的船只在这里停靠。

洛杉矶还有一个特点,气侯宜人,夏天不太热,冬天不太冷,吸引了大批的华人。洛杉矶生活感觉像天朝的一个省,当地有大量的华人聚集区。

东部城市

波士顿,实际上是比较年轻的教育带动的城市,同时有部分的高科技产业。著名的哈佛大学都在这里,IMD大学也在这里,搜狐的总裁张朝阳也在这里毕业。这里有一个玩笑,掉一个砖头,砸到10个人,9个人是博士。这里也聚集了一些金融公司和高科技的公司。

纽约不用再介绍了,本身就是国际化的城市,因为华尔街在这里,金融中心的地位永远不可以动摇。这一点是无可非议的。纽约也有很多的移民,这些城市是留学、旅游的城市,所以这也是我们关注的地方。

波士顿海港广场,跟CBD是一河之隔,波士顿公路交通系统非常发达,可以乘坐船,可以乘坐地铁过去,非常的近,离哈佛是15分钟的车程,这里进行旧城改造,同样吸引大批的学者,这里的前景是非常好。

绿色地块被其他的开发商拿下,已经进行前期的开发和建设,这是大型的社区,得到了州政府和市政府的大力支持,该地块难以进入,我们凭借特殊的关系,亨瑞集团拿到了G地块,同时对L和M地块又有优先买权权,如果我们考虑开发这些地区的话,开发商会优先考虑亨瑞集团。

G地块已经从市场上拿下,已经成为亨瑞集团的项目。总投资成本是3.6亿美元,主要是办公楼和商业物业为主,投资的周期是5年,总投资额是3.6亿美元,我们作为非常保守的估计,五年之后保守的估计可以赚到的利润是2.5亿美元,相当的可观。主要是因为得天独厚的地理优势,我们已经跟BGI成为合作伙伴,争取银行的低息贷款,我们可以在EB5的夹层,目前亨瑞集团和BGI结合合作伙伴,如果大家有投资的需求,欢迎加入我们的集团,作为战略合作伙伴,共同投资该项目,获得2.5亿美元的利润,如果只是想试试水,没有几千万美元,只有几百万美元,想测试美国的市场,可以投资亨瑞资本的地产基金,后面会有小的项目给大家介绍。这个项目是比较大型的,因此寻求战略投资伙伴。

波士顿海港广场L地块和M地块我们有优先购买权。

圣马特奥海湾芳草园项目,前期土地整理完了,现在部分地块开始动工,预售价高出了原始价的15%,关注的是中间的一块地,打算盖豪华公寓和高级公寓,主要是做公寓方面的开发,周边的开发已经开始,市场已经得到了肯定,主要是高档学区,具备得天独厚的地理位置。

三藩市因为地势的原因,确实是寸土寸金,金银岛也在中间的位置,斯坦福大学也在这里,三藩的金融地区和高科技园区遥遥呼应,地理位置不可取代。高档公寓是小户型为主80到120平方米,投资的周期比较短,大概是3年左右。

豪华公寓是以大户型为主,120平方米到200平方米左右,开发期是3年。

西雅图的第五大道,前面做了简单的介绍,这里不做太多的介绍,西雅图CBD地区的土地是供应紧张,需求不断的上涨。这一项目已经以EB5的形式进入,股权还是有机会的,感兴趣的话,可以进行洽谈。

亨瑞集团吸引我的地方,我们真正的将投资者的利益放在第一位。我们挑选的每一个项目都是最精良的,最专业化的,而且是本地的团队,项目的前期开发,前期的设计、前期的规划,一直到后面的酒店运营,项目的建设,挑选的都是优良的团队,靠这样的方式,我们为投资者大大的降低风险。

西雅图第五大道的评估值是1亿美元的收益,在二、三年的时间内,价值会不断的向上涨。成熟市场中,一栋楼的价值是由现金流收益决定的,租金不断的上涨,这栋楼的价值也会不断的上涨。

旧金山金银岛,这是大型的项目,目前亨瑞集团以EB5的形式进入第一期的开发改造工程,另外一边是金门大桥,400英亩的金银岛,有300英亩作为绿地,环境是非常优雅的。

金银岛项目是30亿美元总体的投资,有很多的投资机会,如果对项目感兴趣的话,欢迎跟我们进一步的洽谈,这个项目将是非常大型投资多年的项目,因为得天独厚的地理优势,前景是非常看好。

南加州豪宅开发项目,几百万美元进行投资,南加州吸引了大批的移民,比较宜居,学区好,气侯好,这里是一房难求,我们利用这一机会进行豪宅的开发,现在大家看到的图是700平方米左右的豪宅,投资周期比较短,大概是2年左右,如果有几百万美元,想试验美国的投资,欢迎加入这个项目。

稍微大一点的项目就是900平方米左右,还会有一些新的项目,下午的时候,会有项目洽谈会,欢迎大家找到我,或者是团队的伙伴,进一步的沟通和接洽。

美国房地产的周期我是感同身受的,目前进入上升的周期,我希望大家能够把握这一机会,如果真正想介入美国房地产进行投资的话。前面邹先生讲了美国的房地产市场和中国的房地产相比比较成熟,市场化度比较高,透明度高,法制完善,在此过程中,要求你作为投资者,一定要把握机会,当你进行交易的时候,你的权益和交易方的权益在很大程度上受到法律保护,因此美国法治社会。

另一方面,一定要了解本地的市场,做本地市场详细的调查。中国人喜欢说一句华,富贵险中求,任何的投资行为都是有风险的,实际上投资的收益和风险应该是成正比的,但是美国投资的风险,有可测性和可控性。美国的投资收益率看起来是20%左右,另一方面,只要前期做好了功课,可以在很大程度上掌控投资的收益,因此相对于你承担的风险来说,风险是看不见的东西,各位都是做投资的,你追逐收益的时候,你会忽视承担的风险。美国市场上,风险是有很大的可控性,靠什么控制风险,实际上是靠专业的知识,专业的团队,十几年的投资经验。你选取最专业的团队,在很大程度上就可以弥补不足。亨瑞地产为投资者打开一扇门,我们已经抢在市场的前面,已经拿到核心地段,共同的进行开发。我们集团靠我们的专业知识,为投资者控制风险,我就演讲到这里,谢谢大家。

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