徐晓亮:中国房地产转型刻不容缓

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月16日下午，复星地产总裁徐晓亮在论坛上发表了演讲。以下为全文：

徐晓亮：各位来宾，各位朋友，大家下午好！有一个词有可能比我们纠结房价更纠结，我们说转型，这个词有可能比现在的房价更纠结，为什么这么说？

要不要转型，怎么转。首先说到转型的话，这是蛮痛苦的事情，因为要找新的方向和重点，确定转型的话也是非常艰难的，房企要去探索一些新的东西，当然转型有风险，存在不确定性和风险性。

我想到整个中国地产行业到底要不要转型，复星地产三年前就给出答案，必须转型，刻不容缓，一定要转。今天借这样的机会，把我们复星地产对转型的思考和路径跟大家做一个分享。

首先转型包括了危和机，我们经历了三次转型，2005年、2008年、2010年各一次，今年又出现了一次调控，每次调控的时候，都是头弯一下之后就向上发展，因此过去的地产房价是一路高歌，地价也是一路上涨，楼市成本也是一路高歌的。我们这种三高模式，是否可以持续，我们当然希望这条线永远不回头，这种三高模式是难以为继。

我们再看看转型的机会在哪里，整个中国在转型，新型城镇化的建设就是机会，土地依附于城市的，城市在转型，行业也在转型，行业的结构也在转型，在这样转型的大背景下，地产业是要转型的，转型过程中带给我们哪些机会？原来城市单一的中心变成了多中心，原来城市是以居住为主，接下来新型城镇化建设对于城市的规模和要求是不同的，赋予了新的功能，在此过程中我们认为充满了机会。

美国诺贝尔经济学获得者伯格说，21世纪看两个内容，一个是美国的新技术，另外一个就是中国的新型城镇化发展。因此我们要明确，我们要转型，我们希望结合新型城镇化进行转型，我们提出了“蜂巢”的概念，就是以产促城，产城融合。就象蜂巢的体制一样，在一个城市中，实际上需要注入核心的产业，然后做工作、生活、消费，从而形成一个共同体，我们在北京有这样的感受，东边起来到北边工作，到南边吃饭，一天下来到处折腾，整个城市就像一个大饼一样，城市如果没有新的功能，所以我们要打造蜂巢的模式和新的功能。

这一轮的转型，我们认为有五个方面需要做的，也是我们提出的五大功能。一个城市需要金融功能、健康功能、孵化功能、旅游和商贸功能。这些是未来新型城镇化新的功能，每个城市是不同的，大城市、城市群、城镇群都是不同的。中国每个城市的市委书记和领导班子都在考虑城市接下来发展方向，因此蜂巢是我们提出新的切入点和发展方向。

下面简单的花一点时间将每个功能和项目简单的予以介绍。

我们在上海打造了金融风潮BFC，就是上海外滩国际金融中心。有酒店、办公商务，里面的内容包括常规的配套，还包括互联网金融和草根金融，囊括了会计师事务所、律师事务所，从而打造成一个平台，每年都会搞上海外滩金融峰会，将各种各样的金融峰会的人士汇聚起来，大家进行思想文化的交流。这栋楼里面办公的海外人，未来如果到纽约的话，还可以享受这一平台，我们的平台也为上海带来了新的金融功能。我们将这一模式，带到中国的其他城市。

我们在上海做了星堡中环养老社区，这个项目分为两期，到底养老怎么做，关键的就是服务，是否可以将老人服务好，服务的参数如何设置，我们的模式是租赁的模式，通过二、三百个老人的入住，体现中国老人的参数。通过一年半左右的运营，目前这个项目在上海是成功的，260多位老人住在里面是非常开心的，每天也有大量全国各地的人流来参观，因此星堡团队不堪重负，所以每周只开放半天，去参观的人还要缴纳2000元，而是将这比费用用到老人的身上，这样的门槛还是无法阻挡参观的人群。

我们在沈阳做的豫珑城，复制了上海的豫园，文化综合体是未来城市整个增长的核心，有些去过上海的，豫园占地10万平米，再这样的十万平米的地方，一年的客流量3500万，目前东京的迪斯尼是700万，是它的6倍，是我们上海正在建的迪斯尼的3倍，它把整个城市的文化传承下来，这个是在也是未来沈阳的核心区域。

下面是旅游蜂巢，离我们的会场不到两公里，在海棠湾，我们引进了全球性的兰蒂斯海南三亚酒店，海南还缺少核心的引擎，能够将海洋文化，通过旅游消费再升级，全球有两个，一个在非洲，一个在迪拜。我们将在海南投资100亿，打造中国七星级酒店，并且拥有室内最大的海族馆和最大的游乐场，这是全球性的酒店。从而希望孩子可以近距离的跟海洋接近，中国的消费在升级，因此需要全球性的资源，这是我们准备打造的旅游蜂巢。

物流商贸蜂巢。我们跟阿里巴巴合作的线下电商，同时跟中国国药合作了中国最大的物流港，其中有天贸城，位于中国的中西部，将专业市场汇合起来，加上线上线下同时打通，将城市需要的功能予以提升。

复星地产在全球化的布局思路是简单的，一个是纵向的投资，一个是反向投资，纵向投资是在海外从全球的角度进行资产配置，我们在美国和英国买了楼，从全球的角度来说，全球的核心地段的资产进行错配，我们在纽约花了50亿购买了一栋大楼，总面积是22万平方米，是上海金茂大厦的2倍。我们在美国最核心的地段购买了这栋大楼，就是在世贸中心的旁边有一个中国中心，美联储的对面，为什么到这里买东西，美国是一个很开放的市场，你要买东西是开放的，日本也是开放的市场，我们在日本看到有一些比较敏感的、相对的文化，如果中国在日本大量的买楼，改建、运作，我们有些文化很敏感，但是如果在日本买一家公司，当地具有很好的融资资产管理这样一些功能的话，我们更愿意以这样的公司行为去收购，所以在日本买了一家公司，然后在香港，下一步在全球14个国家陆续做下去，办酒店和住宅，找到资产错配的价值洼地。

找全球有关的地产公司，购买和合作，从而实现上市。转型过程中，国内和海外进行布局，转型的方向是地产投资集团，国内以风投的形式，海外是正向和反向形式，投资跟地产关联的项目，例如海南的项目，我们引进了迪拜的项目。希望到2020年我们希望从目前的规模做到5000亿的规模。

复星地产振兴，下面有四个蜂巢，包括大旅游、大健康、大金融、大文化、大物贸，这就是我们的投资理念，我们的理念是保险加投资，打造以保险为核心的综合金融，加上产业为深度的投资平台。除了投资和融资外，还包括开发和运营等部分。我们的转型明确了方向、重点和布局，最终是要靠人和团队去做的，在此过程中，复星地产是复星集团的一部分，我们花了三年时间搭建了投资和管理平台，旗下有不同的产品线，健康、旅游、物流商贸等等，这样海内和国内的团队，怎么融合在一起，我们推出了合伙人制度，除了文化理念之外，我们注入了合伙人的方式，将大家捆绑在一起，用基金管理的模式，将所有的钱，无论是自己的、借的都融合在一起，共同的用好，可以收管理费，获得收益后，大家共享。大家从职业经理人，转变为合伙人，主要合资的项目，希望操盘的老总跟利益捆绑在一起，这样做就会更加的符合投资理念和投资的价值。

我就简单的跟大家分享到这里，我们需要回顾一些历史，也需要翻开一些历史，在未来希望跟在座的很多朋友，我们面临着转型的时代，希望可以有更多合作的机会。谢谢大家。