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徐晓亮:中国房地产转型刻不容缓

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徐晓亮:中国房地产转型刻不容缓

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日下午,复星地产总裁徐晓亮在论坛上发表了演讲。以下为全文:

徐晓亮:各位来宾,各位朋友,大家下午好!有一个词有可能比我们纠结房价更纠结,我们说转型,这个词有可能比现在的房价更纠结,为什么这么说?

要不要转型,怎么转。首先说到转型的话,这是蛮痛苦的事情,因为要找新的方向和重点,确定转型的话也是非常艰难的,房企要去探索一些新的东西,当然转型有风险,存在不确定性和风险性。

我想到整个中国地产行业到底要不要转型,复星地产三年前就给出答案,必须转型,刻不容缓,一定要转。今天借这样的机会,把我们复星地产对转型的思考和路径跟大家做一个分享。

首先转型包括了危和机,我们经历了三次转型,2005年、2008年、2010年各一次,今年又出现了一次调控,每次调控的时候,都是头弯一下之后就向上发展,因此过去的地产房价是一路高歌,地价也是一路上涨,楼市成本也是一路高歌的。我们这种三高模式,是否可以持续,我们当然希望这条线永远不回头,这种三高模式是难以为继。

我们再看看转型的机会在哪里,整个中国在转型,新型城镇化的建设就是机会,土地依附于城市的,城市在转型,行业也在转型,行业的结构也在转型,在这样转型的大背景下,地产业是要转型的,转型过程中带给我们哪些机会?原来城市单一的中心变成了多中心,原来城市是以居住为主,接下来新型城镇化建设对于城市的规模和要求是不同的,赋予了新的功能,在此过程中我们认为充满了机会。

美国诺贝尔经济学获得者伯格说,21世纪看两个内容,一个是美国的新技术,另外一个就是中国的新型城镇化发展。因此我们要明确,我们要转型,我们希望结合新型城镇化进行转型,我们提出了“蜂巢”的概念,就是以产促城,产城融合。就象蜂巢的体制一样,在一个城市中,实际上需要注入核心的产业,然后做工作、生活、消费,从而形成一个共同体,我们在北京有这样的感受,东边起来到北边工作,到南边吃饭,一天下来到处折腾,整个城市就像一个大饼一样,城市如果没有新的功能,所以我们要打造蜂巢的模式和新的功能。

这一轮的转型,我们认为有五个方面需要做的,也是我们提出的五大功能。一个城市需要金融功能、健康功能、孵化功能、旅游和商贸功能。这些是未来新型城镇化新的功能,每个城市是不同的,大城市、城市群、城镇群都是不同的。中国每个城市的市委书记和领导班子都在考虑城市接下来发展方向,因此蜂巢是我们提出新的切入点和发展方向。

下面简单的花一点时间将每个功能和项目简单的予以介绍。

我们在上海打造了金融风潮BFC,就是上海外滩国际金融中心。有酒店、办公商务,里面的内容包括常规的配套,还包括互联网金融和草根金融,囊括了会计师事务所、律师事务所,从而打造成一个平台,每年都会搞上海外滩金融峰会,将各种各样的金融峰会的人士汇聚起来,大家进行思想文化的交流。这栋楼里面办公的海外人,未来如果到纽约的话,还可以享受这一平台,我们的平台也为上海带来了新的金融功能。我们将这一模式,带到中国的其他城市。

我们在上海做了星堡中环养老社区,这个项目分为两期,到底养老怎么做,关键的就是服务,是否可以将老人服务好,服务的参数如何设置,我们的模式是租赁的模式,通过二、三百个老人的入住,体现中国老人的参数。通过一年半左右的运营,目前这个项目在上海是成功的,260多位老人住在里面是非常开心的,每天也有大量全国各地的人流来参观,因此星堡团队不堪重负,所以每周只开放半天,去参观的人还要缴纳2000元,而是将这比费用用到老人的身上,这样的门槛还是无法阻挡参观的人群。

我们在沈阳做的豫珑城,复制了上海的豫园,文化综合体是未来城市整个增长的核心,有些去过上海的,豫园占地10万平米,再这样的十万平米的地方,一年的客流量3500万,目前东京的迪斯尼是700万,是它的6倍,是我们上海正在建的迪斯尼的3倍,它把整个城市的文化传承下来,这个是在也是未来沈阳的核心区域。

下面是旅游蜂巢,离我们的会场不到两公里,在海棠湾,我们引进了全球性的兰蒂斯海南三亚酒店,海南还缺少核心的引擎,能够将海洋文化,通过旅游消费再升级,全球有两个,一个在非洲,一个在迪拜。我们将在海南投资100亿,打造中国七星级酒店,并且拥有室内最大的海族馆和最大的游乐场,这是全球性的酒店。从而希望孩子可以近距离的跟海洋接近,中国的消费在升级,因此需要全球性的资源,这是我们准备打造的旅游蜂巢。

物流商贸蜂巢。我们跟阿里巴巴合作的线下电商,同时跟中国国药合作了中国最大的物流港,其中有天贸城,位于中国的中西部,将专业市场汇合起来,加上线上线下同时打通,将城市需要的功能予以提升。

复星地产在全球化的布局思路是简单的,一个是纵向的投资,一个是反向投资,纵向投资是在海外从全球的角度进行资产配置,我们在美国和英国买了楼,从全球的角度来说,全球的核心地段的资产进行错配,我们在纽约花了50亿购买了一栋大楼,总面积是22万平方米,是上海金茂大厦的2倍。我们在美国最核心的地段购买了这栋大楼,就是在世贸中心的旁边有一个中国中心,美联储的对面,为什么到这里买东西,美国是一个很开放的市场,你要买东西是开放的,日本也是开放的市场,我们在日本看到有一些比较敏感的、相对的文化,如果中国在日本大量的买楼,改建、运作,我们有些文化很敏感,但是如果在日本买一家公司,当地具有很好的融资资产管理这样一些功能的话,我们更愿意以这样的公司行为去收购,所以在日本买了一家公司,然后在香港,下一步在全球14个国家陆续做下去,办酒店和住宅,找到资产错配的价值洼地。

找全球有关的地产公司,购买和合作,从而实现上市。转型过程中,国内和海外进行布局,转型的方向是地产投资集团,国内以风投的形式,海外是正向和反向形式,投资跟地产关联的项目,例如海南的项目,我们引进了迪拜的项目。希望到2020年我们希望从目前的规模做到5000亿的规模。

复星地产振兴,下面有四个蜂巢,包括大旅游、大健康、大金融、大文化、大物贸,这就是我们的投资理念,我们的理念是保险加投资,打造以保险为核心的综合金融,加上产业为深度的投资平台。除了投资和融资外,还包括开发和运营等部分。我们的转型明确了方向、重点和布局,最终是要靠人和团队去做的,在此过程中,复星地产是复星集团的一部分,我们花了三年时间搭建了投资和管理平台,旗下有不同的产品线,健康、旅游、物流商贸等等,这样海内和国内的团队,怎么融合在一起,我们推出了合伙人制度,除了文化理念之外,我们注入了合伙人的方式,将大家捆绑在一起,用基金管理的模式,将所有的钱,无论是自己的、借的都融合在一起,共同的用好,可以收管理费,获得收益后,大家共享。大家从职业经理人,转变为合伙人,主要合资的项目,希望操盘的老总跟利益捆绑在一起,这样做就会更加的符合投资理念和投资的价值。

我就简单的跟大家分享到这里,我们需要回顾一些历史,也需要翻开一些历史,在未来希望跟在座的很多朋友,我们面临着转型的时代,希望可以有更多合作的机会。谢谢大家。

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