聂梅生：楼市已到下降周期 取消限购为时已晚

网易房产讯 2014年7月16日，博鳌房地产论坛在三亚举办。一场关于创新，与结构调整的高峰论坛引发关注。全联房地产商会创会会长聂梅生出席活动并发表多个关于楼市演讲，表示目前楼市已在底部。

在接受网易房产独家专访时，对于“多个城市取消限购”这一现象，聂梅生连续用多个“晚了一些”，来表示对这一地方政府态度滞后的惋惜。而对于旅游地产，尽管表示看好，但是对于压在“头顶”的巨额库存问题，表示担忧。

    网易房产：您之前在演讲中分析基金是房产融资未来的重要渠道，目前我国房产基金以及其它地产金融现状如何？

聂梅生：中国房地产基金应该是在2012年以后开始比较蓬勃的发展了，也是因为中央有些政策，关于私募、股权基金这样一些放松，管理的一些放松，从注册登记，原来是发改委审批，后来逐渐的改成注册登记，尤其是上海自贸区这样的政策出来以后，做了很多的调整，这样就促进了中国整个PE这部分的发展，这里也包括了房地产投资基金这一块。

应该说是在2012年以后开始蓬勃发展，到2013年可能表现的形式就更多一些，业态也更复杂一些，在地产界的作用更大一些，但是目前主要还是体现在和信托相关的这部分，真正在房地产这个领域当中能起到这样一个杠杆作用的，还是这部分，各种各样的。

真正意义上的私募股权这部分，因为公募现在没有真正的发展起来。私募股权这部分还是数量比较大，但是它的比例，占有的比例并不是太大，主要还是体现在信托这个产品上

网易房产：相对来说还是在一个初级阶段？

聂梅生：反正还是在一个发展阶段，从业态的种类和它的规范、作用还在发展阶段。

网易房产：说到限购，如果说现在很多城市取消限购之后，会产生什么样的反应？

聂梅生：取消限购基本上是地方政府的做法，我想有两种，一种就是本来当时就不该限，因为当时限购是一个全国性的举措，一刀切，该限不该限的都限了，他可能觉得他那个地方本来应该支持房地产的消费，而且没有很大的炒房这样的问题，没有很大的泡沫，就不该限，这次就把它撤了。

还有一些就是原来也是需要限购了，但是现在如果不撤限购，对当地的房地产市场是有比较关键性的，或者说是毁灭性的打击，这种情况下取消限购。

这两个刚好是两个极端，这边可能取消的比较多，比如像温州什么这些的，房地产已经折价了一倍，房价掉了50%，这种情况之下你如果再限购的话，那预期更糟糕。本来一些还有购买能力的也不能够释放，这样整个资金链断掉的话，对当地的经济摧残很大，所以不得已而为之，把原来的限购政策取消。这是一则，包括像房地产价格和它整个的楼市比较紧张的情况，比较容易出问题的情况下刺激有效的需求，这是一则。

网易房产：那么“取消限购”之后，会不会就能够让整个楼市，或者当地楼市实现复苏？

聂梅生：我觉得稍微晚了一点，取消限购这件事其实应该在今年的一季度开始就有一个态度。既然中央政府基本上不出全国性的政策，针对房地产的政策，在这种情况下你不出了的话那么谁出呢？原来地方政府出的那些房地产上升周期出的政策，你现在用在下降周期肯定是不合适的，在这种情况下你就应该让地方政府谁出的谁负责，这个话应该早说。而不应该憋到地方政府已经是耐不住了，开始要出了，又怕喊停，又怕被问责，在这种情况下中央政府才有一个态度，你们自己调，我觉得晚了，早就应该有这种态度。本来房地产就应该因时因地制宜，不应该全国一刀切。这个范围如果早有就好多了，就像三中全会以后，市场归市场，政府归政府，在这种情况下早有一个说法，可能地方政府更会有所作为。现在的话，你取消限购也卖不出去了，因为市场预期已经形成了。我觉得对于“取消限购”后能否带动楼市回暖，我不是特别乐观，也不能说悲观。因为现在已经形成房地产预期了，就是认为不稳定，可能还要降，可能还跌，那么大家为什么不等呢？你买房子又不像买大米，非买不可，我等一年又何妨呢？如果有这个预期出现之后，你取消限购他也未必买。

网易房产：近期有党报头条发文说现在是最佳的购房时机，你觉得呢？

聂梅生：我认为是在底部，在底部应该说是一个比较好的购房时机。总的判断我认为不太可能像今年的一二月份，一季度那样有一个急跌，那个可能性不太有，应该已经开始走平了，可能还有一些延续、余波。如果我们的政策层面不出大的问题，那么这种情况会延续，延续以后信心可以慢慢恢复。

网易房产：如果说海南这边的旅游地产，您觉得这边旅游地产的前景和现状如何？

聂梅生：海南总是这么跌宕起伏的，在跌宕起伏当中你有看到它有它的特殊性，它的特殊性就是资源的特殊性。海南是中国独一无二的这样一个热带和亚热带的这样一个混合区，而且在目前的情况之下，它又占了旅游岛，整个空气质量非常好这么一个别的地方没有的独特的情况。所以在全国的房价波动的时候，它可能会也会受一些影响。因为我觉得海南前期房地产发展当中，这种真正和旅游有关的房子盖的并不见得特别多，就普通的住宅盖的太多了。这条路线看起来不通，只是在半年或者四个月能够使用的前提之下，形成大量的空置，而这种空置又很难被盘活，长期以来大家就不太愿意再去买这种，除非你全年在海南住，又不可能，所以这种业态开始慢慢出现一些问题。

在这个业态当中的房价就可能受冲击，但是其他的业态可能还会出来，比如说分时度假、养老、养生那样把现在的房子租出去等等，这样下一步的情况会出现。所以我觉得海南有它的特殊性，但是前期的房地产积压的还是挺厉害的，库存比较多，这个库存就像一座大山压在头上，这个问题不解决，始终走不出去。