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聂梅生:楼市已到下降周期 取消限购为时已晚

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稍微晚了一点,取消限购这件事其实应该在今年的一季度开始就有一个态度。既然中央政府基本上不出全国性的政策,针对房地产的政策,在这种情况下你不出了的话那么谁出呢?

网易房产讯 2014年7月16日,博鳌房地产论坛在三亚举办。一场关于创新,与结构调整的高峰论坛引发关注。全联房地产商会创会会长聂梅生出席活动并发表多个关于楼市演讲,表示目前楼市已在底部。

在接受网易房产独家专访时,对于“多个城市取消限购”这一现象,聂梅生连续用多个“晚了一些”,来表示对这一地方政府态度滞后的惋惜。而对于旅游地产,尽管表示看好,但是对于压在“头顶”的巨额库存问题,表示担忧。

聂梅生:楼市已到下降周期 取消限购为时已晚

    网易房产:您之前在演讲中分析基金是房产融资未来的重要渠道,目前我国房产基金以及其它地产金融现状如何?

聂梅生:中国房地产基金应该是在2012年以后开始比较蓬勃的发展了,也是因为中央有些政策,关于私募、股权基金这样一些放松,管理的一些放松,从注册登记,原来是发改委审批,后来逐渐的改成注册登记,尤其是上海自贸区这样的政策出来以后,做了很多的调整,这样就促进了中国整个PE这部分的发展,这里也包括了房地产投资基金这一块。

应该说是在2012年以后开始蓬勃发展,到2013年可能表现的形式就更多一些,业态也更复杂一些,在地产界的作用更大一些,但是目前主要还是体现在和信托相关的这部分,真正在房地产这个领域当中能起到这样一个杠杆作用的,还是这部分,各种各样的。

真正意义上的私募股权这部分,因为公募现在没有真正的发展起来。私募股权这部分还是数量比较大,但是它的比例,占有的比例并不是太大,主要还是体现在信托这个产品上

网易房产:相对来说还是在一个初级阶段?

聂梅生:反正还是在一个发展阶段,从业态的种类和它的规范、作用还在发展阶段。

网易房产:说到限购,如果说现在很多城市取消限购之后,会产生什么样的反应?

聂梅生:取消限购基本上是地方政府的做法,我想有两种,一种就是本来当时就不该限,因为当时限购是一个全国性的举措,一刀切,该限不该限的都限了,他可能觉得他那个地方本来应该支持房地产的消费,而且没有很大的炒房这样的问题,没有很大的泡沫,就不该限,这次就把它撤了。

还有一些就是原来也是需要限购了,但是现在如果不撤限购,对当地的房地产市场是有比较关键性的,或者说是毁灭性的打击,这种情况下取消限购。

这两个刚好是两个极端,这边可能取消的比较多,比如像温州什么这些的,房地产已经折价了一倍,房价掉了50%,这种情况之下你如果再限购的话,那预期更糟糕。本来一些还有购买能力的也不能够释放,这样整个资金链断掉的话,对当地的经济摧残很大,所以不得已而为之,把原来的限购政策取消。这是一则,包括像房地产价格和它整个的楼市比较紧张的情况,比较容易出问题的情况下刺激有效的需求,这是一则。

网易房产:那么“取消限购”之后,会不会就能够让整个楼市,或者当地楼市实现复苏?

聂梅生:我觉得稍微晚了一点,取消限购这件事其实应该在今年的一季度开始就有一个态度。既然中央政府基本上不出全国性的政策,针对房地产的政策,在这种情况下你不出了的话那么谁出呢?原来地方政府出的那些房地产上升周期出的政策,你现在用在下降周期肯定是不合适的,在这种情况下你就应该让地方政府谁出的谁负责,这个话应该早说。而不应该憋到地方政府已经是耐不住了,开始要出了,又怕喊停,又怕被问责,在这种情况下中央政府才有一个态度,你们自己调,我觉得晚了,早就应该有这种态度。本来房地产就应该因时因地制宜,不应该全国一刀切。这个范围如果早有就好多了,就像三中全会以后,市场归市场,政府归政府,在这种情况下早有一个说法,可能地方政府更会有所作为。现在的话,你取消限购也卖不出去了,因为市场预期已经形成了。我觉得对于“取消限购”后能否带动楼市回暖,我不是特别乐观,也不能说悲观。因为现在已经形成房地产预期了,就是认为不稳定,可能还要降,可能还跌,那么大家为什么不等呢?你买房子又不像买大米,非买不可,我等一年又何妨呢?如果有这个预期出现之后,你取消限购他也未必买。

网易房产:近期有党报头条发文说现在是最佳的购房时机,你觉得呢?

聂梅生:我认为是在底部,在底部应该说是一个比较好的购房时机。总的判断我认为不太可能像今年的一二月份,一季度那样有一个急跌,那个可能性不太有,应该已经开始走平了,可能还有一些延续、余波。如果我们的政策层面不出大的问题,那么这种情况会延续,延续以后信心可以慢慢恢复。

网易房产:如果说海南这边的旅游地产,您觉得这边旅游地产的前景和现状如何?

聂梅生:海南总是这么跌宕起伏的,在跌宕起伏当中你有看到它有它的特殊性,它的特殊性就是资源的特殊性。海南是中国独一无二的这样一个热带和亚热带的这样一个混合区,而且在目前的情况之下,它又占了旅游岛,整个空气质量非常好这么一个别的地方没有的独特的情况。所以在全国的房价波动的时候,它可能会也会受一些影响。因为我觉得海南前期房地产发展当中,这种真正和旅游有关的房子盖的并不见得特别多,就普通的住宅盖的太多了。这条路线看起来不通,只是在半年或者四个月能够使用的前提之下,形成大量的空置,而这种空置又很难被盘活,长期以来大家就不太愿意再去买这种,除非你全年在海南住,又不可能,所以这种业态开始慢慢出现一些问题。

在这个业态当中的房价就可能受冲击,但是其他的业态可能还会出来,比如说分时度假、养老、养生那样把现在的房子租出去等等,这样下一步的情况会出现。所以我觉得海南有它的特殊性,但是前期的房地产积压的还是挺厉害的,库存比较多,这个库存就像一座大山压在头上,这个问题不解决,始终走不出去。

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