本文为《致敬广州价值》系列特稿第三期
文/梁爽
2个多月前刚被公司派驻到广州“开荒”的郑邦绵，遇上了市场的好时机。
8月16日，广州芳村，华大物流厂“地王”一出，附近所有新盘旧盘酝酿封盘涨价。据好事者不完全统计，趁势打出涨价海报的楼盘，有40个之多。
有楼盘当天营业至凌晨，据说在一夜间卖出10套、20套房，相当于1-2个亿的销售额。那些闻风赶来的购房者，生怕错过这晚，就会被广州房价所抛弃。有人预测，保持稳健态势许久的广州楼市，将在地王带动的卖地潮之下，开启爆发态势。
特别是同在芳村板块的广钢新城，3.2万~3.6万元/平的售价过去还嫌贵，在3.7万元/平的“地王”诞生之后，瞬间解套。
而郑邦绵所掌管的项目所在地，就在广钢新城之内。这是深圳国企振业集团（简称“深振业”）在广州的首个项目，而郑邦绵是深振业从深圳总部派往广州公司的首任执行董事兼总经理。
既是深振业在广州的首秀，更是他本人操盘的处女作。天时、地利、人和，前两项郑邦绵已经具备，而广州的团队也即将组建完成。他将为广州奉献一个什么样的作品？
明星地块上的突围战
距离广州市中心大约10个地铁站的距离，从鹤洞地铁站出来沿着鹤洞路往西走，你会看见路边一溜的沿街商铺，贩卖着牛杂、面包、饺子、兰州拉面、杂货和眼镜，马路另一边是毫无特色的灰白色外墙矮楼，生锈的防盗网提醒你这里是旧城区，以传统产业为支撑。
路过山顶市场、看见荔湾区第三人民医院时，向南转入一条小路，再前行约170米，你就来到了目前广州房地产界的“明星”片区——广钢新城。要不是路口处的一则地产广告的提醒，你很可能会错过这个低调的入口。
这个入口低调的广钢新城，将成为一个具备“曼哈顿气质”的中心居住区，媲美珠江新城。根据广州市政府的计划，2010-2015年，政府投入2000亿资金在广钢新城和白鹅潭。政府的规划决心激起开发商拿地热情，光土地拍卖已经收入超过150亿元，拍地折合楼面地价最高近3万元/平，业内人士预测未来2年广钢新城区域内楼价直逼4万已毫无悬念。
这里堪称广州最大的楼盘“肉搏场”。若干个新楼盘在这里动工或者开售，一个紧挨着一个。购房者走向下一个楼盘，不过是两三分钟的步行距离。据闻只要有人走进这条路，就会被销售人员目光锁定。而就在网易房产采访前一周，有家本地房企跟外地房企的销售人员打了一架，为了抢客人。
楼盘之间箭弩拔张的竞争态势，导致一点细微的资源争夺都能挑起销售人员紧张的神经。而这里就是郑邦绵接手的第一个项目所在，压力之大可想而知。
深振业项目的所在地，在广钢新城中央公园北边、夹在广钢金茂府和保利海德公馆之间一个占地约2.9万平的区域，项目北边是北大资源的博雅1898。项目再往西还有中海花湾壹号、华发中央公园和金融街融穗华府。
这些进驻广钢的“先头部队”，拿地时间都在2014年。如今两年过去，眼见周围的项目均已面市，有的开放样板间，有的已经开售，而深振业项目还在地下室施工，刚刚公布的案名为“振业天颂”
这背后的原因，与深振业调整了对广州的战略有关。网易房产了解到，大约今年5、6月份，深振业成立广州公司，在深圳总部负责成本管控的郑邦绵被任命为广州执行董事兼总经理，负责集团在广州的首个项目。
深振业是深圳市地方国资委直管企业，属于深圳国企改革排头兵。今年5月，深振业董事会秘书彭庆伟在接待投资者问询时表示，“公司将以深圳为中心，现有项目所在地为重点，努力拓宽拿地渠道并考虑从兼并收购、合作开发、城市更新等方面入手做大做强”。
也就大约在这个契机，广州区域公司成立。
“广钢项目原本归深圳公司管，现在集团将广州公司提升为跟深圳公司一样的区域公司。”郑邦绵说。他还告诉网易房产，未来深振业将在广州继续拿地。
这意味着广州已成为深振业重点发展区域，广州公司将形成自己的战略和战术，而郑邦绵作出的每一个决策都至关重要。
而且，拿地至今两年多，留给郑邦绵的准备时间不多了。
打响第一炮
根据原计划，今年8月广钢项目面世。而郑邦绵来到广州之后，将原先做好的方案推翻。他对这场“首秀”的重视程度非比寻常，既然来了，就希望这个项目的方方面面都能把控到最佳状态。
深振业广钢项目的面世时间推迟到年底。
他需要组建自己的团队。8月初网易房产采访郑邦绵，他前一天还在物色公司的营销负责人。广州公司升级为区域公司后，团队需要加强人员配备。
办公地点完全视乎项目需要而定，丝毫顾不得讲究环境。初到广州时为了项目报建的需要，深振业在荔湾区美银中心租了个办公室；如今报建完成，他直接将办公场所挪到工地旁边，租了个不起眼的小院子，入口处钉一块写着公司名字的牌子，就算落脚了。他每天8点到办公室，与项目同事一起奋斗。
如今的工作状态对他而言相当于一场创业，个人的能力体系正迅速升级。“以前主要负责成本管控，现在工程、营销、市场、土地，各环节都要管。”
闯入广钢这片竞争异常激烈的区域，郑邦绵为项目定下的基调是细腻和谨慎，正如他本人给网易房产留下的印象。“项目的规划设计要注重品质，户型、建筑设计、建材等各方面都要精雕细琢，”他说，“我们不希望仅凭营销手段来吸引购房者，我们要回归产品的质量和设计本身。”
“我们项目的最大优势，首先是位置的优势。我们的南边，是整个广钢公园最宽的绿化带，是享受广钢公园绿化景观的最优位置，这是其他项目所无可比拟的。”
“第二，是建筑设计的优势。我们的户型设计和布局相对竞争楼盘而言更为合理，使用率比较高，这是业主最需要的。我们希望在产品的本质上保持优势，而不是通过营销手段来推销给业主。”
“第三，绿色科技方面的投入，绝不亚于其他楼盘。第四，精装修交楼。”
为了打造产品，他宁愿慢下来。慢下来也有好处，随着片区的建设不断成熟、给外界的认知不断丰满和提高，定价空间也会越来越高。这是深振业的后发优势，用他的话来说就是“以时间换空间”。
这也是他强调“精雕细琢”的关键，因为换来的“空间”，必须要有说服力的产品。更好的产品，才值得更长时间的等待。
广钢新城所处的芳村板块，虽然“老广”比较多，但又不属于广州本地人传统认知中的“中心城区”，每个广钢项目都需要找到自己的客户定位。网易房产问他，广钢项目的目标客户是新广州人还是老广？
郑绵邦没有立刻回答，他短暂停顿思考，然后笃定地表示，是新广州人。他还顺势“采访”了记者，你是新广州人吗？如果让你买房，你倾向于在哪个区买？
随着对广州的了解日渐丰满。郑邦绵希望，呈现出来的是一个从业主需求出发、高性价比的产品，他要用产品品质打响广州第一炮。
对话：广州给你的感觉是？
Q＝网易房产
A＝郑邦绵
Q：广州的房地产业起步较早，大品牌聚集，都说广州的买房者更理性、眼光更挑剔，你认同吗？
A：（点头回答）是的！确实有这种感觉。例如，在深圳，我们有做精装的产品，但大部分产品是毛坯交楼，整个深圳也是毛坯交楼的比较多。
广州这边业主更挑剔，选择更多，整个房地产火爆程度也没那么强烈，他们可以静下心来精挑细选。所以，为了迎合业主，我们要加强自身水平的提高。我们也决定，广州的项目要精装交楼。
Q：广州在一线城市中价格最低，对此你有何判断？
A：北上广深四大一线城市之中，有人说广州沦落到1.5线城市了。从房地产的火爆程度来看，确实广州没有其他城市火爆。从价格上，广州远远落后于深圳，至少要比深圳落后一倍的价格。
在广钢这个老城区，房子卖个3-4万一平，这样的价格在深圳找不到了，3、4万的房子基本要靠近东莞等临深区域。深圳就连龙华的均价都要去到7、8万一平，那是以前脏乱差的城中村啊，想不到有这个均价。
从这个角度来看，广州被其他一线城市抛离得太多了。
Q：你从深圳来到广州，对两地楼市表现不同背后的原因有什么观察？
A：第一，土地资源上，深圳毕竟土地总量比较小，版图约2千平方公里，广州则有7、8千平方公里，是深圳的3倍多。从有效土地供给来看，深圳几近枯竭，只好大量通过旧改，以及辐射坪山等外围区域。而广州有几个新并入的区域，包括以前的番禺、南沙，后来的从化、增城等。其实老区供应量不大，但新区版图太大了。
第二，人口结构上，广州整个常住人口1千多万，深圳的常住人口也有1千多万，密度是广州的3-4倍。而且深圳人口不断流入，对全国的吸引力很大，为房地产创造了很大需求。而广州随着传统产业不太景气，人口流入的速度和规模有点不如从前。
第三方面，经济产业结构上，深圳这几年非常注重新兴产业的发展，包括金融、互联网＋，吸引了腾讯、华为、大疆等创新型企业聚集，对资本的吸引力度太大了。资本的吸引、新兴产业的带动，对整个经济发展产生加速，也为房地产提供了有效需求。相比之下，广州除了珠江新城，最主要的经济支撑还是会展贸易、专业市场等传统行业的居多，例如广博会、广交会，以及水产、茶叶、干货、服装、电子产品、瓷器等批发市场。这几年传统行业呈现下滑趋势，从产业结构上，广州这块的转型没有深圳这么快。
第四方面，城市管理发展上，也存在一些差异。毕竟深圳是一个比较新的城市，政府对城市的管理、政策、服务意识等比较高，花大手笔做了很多市政工程，包括地铁、城市规划等是比较超前的。而且深圳现在提出“东进”战略，主动对接东莞、惠州，光交通就跟东莞签了5条地铁线，加速向外辐射，深圳政府办事效率、服务还是比较值得肯定的。相比之下，广州的城市管理，据我的观察是，有些新区做得比较好，例如珠江新城，但毕竟广州是个千年古城，有很多必须保留的遗迹、有历史背景的住宅旧居等，很多保持着原有的岭南风格，要推进旧改难度非常大。这方面给城市管理带来很多难处。特别荔湾芳村，很多角落给人的感觉还是比较“原始状”的，城市形象的管理难度真的要比深圳难得多，更多的要考虑现代与传统的包容，对城市的发展与管理产生制约。
Q：广州也提出了广佛同城。
A：广佛同城的进度有点慢。城市的吸引力是相互的，区域发展需要协同。广州要下好区域这盘棋，尤其是荔湾芳村板块。
深振业来广钢新城拿地的时候，政府承诺投资1000亿元，做好的话能媲美珠江新城。这是一个具有曼哈顿气质、紧邻珠江边、面积6万平方米的片区，极具气势。这块做好了，荔湾芳村这片老区给广州人的印象会整体提高。
老城区的改造对城市的影响力还是比较大的。政府应该要下好这盘棋。不能只顾着往东、往南发展。城市格局要相互呼应。
Q：广州的发展进度是不是慢了？
A：总的来讲，正是因为广州发展得稍慢，所以潜力是巨大的，厚积薄发的可能是存在的。现在我们整个广州的定位是国际性的中心城市，规划有金融城、琶洲、南沙自贸区等，只要政府承诺的每年投资能够实现，广州的发展也是巨大的。虽然慢半拍，但就是保持很平稳的状态。广州是千年商都的底蕴是存在的，是省会城市，城市影响力巨大。从这些方面来讲，广州必然是一线城市。关键看怎么落实。
Q：对广州楼市后市发展有和判断？
A：保持平稳，有补涨机会。广州周边佛山片区的涨幅挺大的，也会逼着广州房市补涨。房价上涨的趋势存在，但不会很剧烈。
相关信息：《致敬广州价值》
本策划以“致敬广州价值”为出发点，通过采访房地产开发商、文化界、外交界、科技界等各个领域的代表人物，以特稿方式呈现其在广州生活、奋斗的故事，突出受访者为何选择广州、广州能够为每个普通人带来怎样的机遇，从而显示广州的城市价值。
本文来源：网易房产
作者：梁爽
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