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从楼盘到文化村演变 万科良渚:百亿投入九年收回

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作为开发商主导的特色小镇项目,良渚文化村仍然未能摆脱“地产化”,万科来自于文化村的营收更多的依然依靠销售楼盘。

在特色小镇兴起的浙江省,由万科主导的良渚文化村已成为开发商主导的特色小镇建设样本。这个已经开发培育17年的项目,从最初的远郊旅游大盘逐渐发展成为居住和产业融合的特色小镇,在文创、旅游、养老、教育等产业导入上初具规模,为当地带来了就业和税收。然而作为开发商主导的特色小镇项目,良渚文化村仍然未能摆脱“地产化”,万科来自于文化村的营收更多的依然依靠销售楼盘。此外,前期开发以及后期运营中大量持续性的资金投入、产业与居住的深层次融合也一直考验着特色小镇开发路上的万科。

演变:从楼盘到文化村

距离杭州市中心16公里的良渚文化村是已被打造17年的项目,在“特色小镇”的概念兴起前,这里被定位于一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的城镇,而在万科内部,良渚文化村也已经超过了一般意义上的房地产项目,“良渚文化村是一块试验田,对万科未来的发展具有很大的参考意义,万科在全国,这样的项目也是惟一的”。万科董事会主席、总裁郁亮曾经对外表示,万科提出的“三好理念”——好房子、好服务、好邻居,在良渚文化村里得到了淋漓尽致地体现。

实际上,万科良渚文化村在诞生之初并没有赋予如此多的意义,它只是一个普通的房地产大盘,由南都房地产集团于2000年启动,2006年万科并购南都后接手,对良渚进行了“城市配套服务商”试验田的打造。例如,在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通等职能,兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批公共设施,开通往返城区的业主班车,同时还组织发起社区文明公约《村民公约》。这些元素,为良渚文化村打上了“理想宜居”的标签。作为一个房地产项目,截至2016年8月,良渚文化村共交付1万余户,常住6600余户,入住率超60%。

万科良渚文化村发展成为现在的模样,并非都在万科的设想之内,而是在项目销售的过程中逐渐培育起来的,2011-2014年间任良渚文化村助理总经理一职的沈毅晗在接受媒体采访时曾介绍,开发商最早的时候尽管规划了小镇,但是起步往往是住宅,并且配套了一些社区商业。慢慢交付了2000多套房子后,发现根本没办法居住,居民反映的包括交通、医疗、教育、吃饭等配套问题,在解决的时候才逐渐形成了现在的良渚文化村。也正因此,沈毅晗认为新型城镇化是一个复杂的命题,要解决住的问题,也要解决住的配套问题。

产业2.0:人居产业5:5

不过,和房地产项目单纯强调宜居不同的是,特色小镇在建设中更加注重通过产业聚集,融产业、旅游、社区、人文功能于一体,以生态文明的理念推动人口城镇化、优化人口结构的同时促进房地产、金融、公共服务等配套设施产业的发展。

公开资料显示,目前万科良渚文化村已形成了四大产业基础,即文创、教育、养老、旅游。年产值4.4亿元的玉鸟流苏创意产业园一期和正在规划的二期,加上良渚文化艺术中心的辅助,构成了文创产业;旅游产业的年产值也实现了过亿元,预计今年接待游客数量将达到60万元,文化村中以良渚博物院为中心的区域已在2012年被评定为国家4A级旅游景区;良渚文化村还打造了以安吉路良渚实验学校(民办)、万科学习中心、万科假日营地、良渚国际艺术学院等为核心的教育产业;以随园为核心的养老产业在良渚文化村已经进入了第八年。

公开数据显示,目前良渚文化村文创、教育、养老、旅游四大产业已累计投资20亿元,提供就业岗位超过3000个,整个良渚文化村年产值达到16亿元 。而在此基础上,万科良渚文化村在产业升级上也已形成了基本的思路。

目前这项重任主要有三个抓手,第一个抓手是杭州万科在距离良渚文化村2-3公里外新增的城市综合体项目用地,25万方体量中有5万-6万方为产业用地。目前是以剧院和文创产业为主的定位和规划。这也是良渚文化村产业2.0的桥头堡;第二个抓手是玉鸟流苏二期,玉鸟流苏一期是文创园,已入驻翻翻动漫等多家文创企业;良渚产业的第三个抓手是把旅居业务线做完整。旅游本身也是产业,良渚旅游有一个单独的事业部——旅居事业部。

“我们之前看到的小镇中比较合理的产业比例是在30%-40%之间,人居比例在40%-50%之间,公建配套比例在10%-20%之间,这个比例是比较合适的。但良渚文化村此前人居比例偏高了,占了65%,其他是35%。未来我们把其他补上以后,慢慢会变成五五的概念。如果人居比例达不到40%-50%之间,意味着产业所吸纳的就业人员将无法在这个小镇拥有生活,那对小镇后续的发展也会有所影响。”良渚文化村相关人士在接受媒体采访时如是介绍。

运营:九年后才实现正现金流

高力国际一份关于特色小镇的调研报告显示,传统地产运营商由于缺少产业运营经验,一般都难以对产业进行深入系统的设计和定位,特别是难以对特定产业上下游环节进行细致的考量。但良好的产业基础是特色小镇发展的初始驱动力,特色小镇的发展需要靠产业的导入来带动产业结构的形成,从而实现小镇的空间结构、社会结构融合。

在开发商缺少产业导入经验的同时,需要长期、大量资金投入的特色小镇也考验着推崇快周转的开发商的资金承受力。沈毅晗接受媒体采访时介绍,良渚文化村于2000年拿地,2002年正式开发。“万科从未仔细算过单个小镇的投资回报账,不过肯定已经超过100亿元了。”

至于营收,他表示良渚文化村在2009年,也就是拿地后的第九年才开始逐步实现正现金流,11年后实现盈利。不过即便实现盈利,主要靠的还是房地产销售,至于后期导入的旅游、文创等产业的贡献只占小比例。

“为了导入产业,良渚文化村在2004年启动酒店项目,2008年先后开设博物馆与创意园区,2009年设立学校、医院等。我们的小镇也有产业,但是目前还是以房地产业为主,2016年才开始向旅游、教育、文化等转型。”沈毅晗如是介绍。而在未来的很长一段时间,房地产开发还将是主要贡献力量。“现在看来已经完全是利润了,因为后续有100多亿元的销售额,而且周边也在持续拿地、布局和开发。”

先开发后导产业、先卖楼后靠产业,这也是目前以开发商为主导的特色小镇的运营模式雏形。

沈毅晗介绍,小镇的先导产业建设需要大量的现金流,只有房地产才能带来快速现金周转,一般来讲,多数开发商出售楼盘、收回现金流后,才开始进行项目的配套建设。因此沈毅晗认为投资收益周期长的特色小镇,若没有考虑清楚,开发商是很难熬过的。“企业都是靠资本来推动,什么样的资本能熬十年不赚钱?地产类小镇的开发模式并没有成熟。”

待解题:解套开发商和解决更多就业

值得一提的是,作为万科“城市配套服务商”试验田的良渚文化村在万科内部至今没有得到复制,在沈毅晗看来不可复制的原因在于投入收益周期长,另外,在良渚文化村的管理和运营上,还有很多未解之题,例如,公共职能开发商需履行多久?开发商撤退后,又应该由谁来接替?

戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管王晨指出,在特色小镇的“小镇”方面,应注意到小镇的城镇功能完备性,除产业功能、旅游设施外,应具备居住及其他城镇配套的自我满足。特色小镇中应有真正的原居民,同时能留住外来访客7×24小时,甚至更长时间停留,换句话说,除了产业特色外,居住特性也是小镇需要具备的。

由于良渚文化村是由远郊楼盘起步,在开发之初远郊的政府行政职能和项目开发水平没有得到匹配,例如小镇在行政区划下可能仅属于县政府,甚至乡政府,而后者的组织架构和人员配套不足以支撑特色小镇的运营,需要有专门的团队来运营。因此,从交通到医疗,从教育到安保,再到良渚文化村有名的《村民公约》都是由万科来主导完成。这也意味着庞大的公共服务支出也都是由万科自己来承担。

“在解决诸多民生问题上,政府和开发商应该共同介入,但是这一步却举步维艰。”沈毅晗如是坦言。不过,万科也在尝试逐渐放手。据悉,2014年起万科开始逐渐降低在公共服务上的投入,“因为政府来接手公共服务职能还有一个过程,但开发商已经承担了,而且做得不错,所以现在处在一个交接期,但居民总是希望有更好的服务。”沈毅晗介绍。

除解决“宜居”问题外,“产业导入”也是摆在开发商面前的难题之一。万科虽然目前已在文创、教育、养老、旅游四大产业上有了基础,但是在初期也碰过壁。沈毅晗著有《走进梦想小镇》一书,他在该书中提到2012年万科曾启动良渚文化村内的新街坊招商,但到场80多商户没有一家最终在此开店。有商家表示,村内人流量太少,开不起来。最终,很多店铺都租给了当地居民开设,到后期入住率高了才形成良性循环。

因此,如何通过产业的导入为当地带来就业、提高居民收入及吸引人居住,从而进一步为当地带来纳税也是特色小镇可持续性的标志,若只依靠“流动人口”很难拥有持续性的发展。这就要求小镇的就业人口和常住人口要相互平衡。

据悉,良渚文化村还有1.5万套,未来仍有5000余套的开发任务。到2022年,良渚要入住4万-5万人。常住人口的不断增加也对良渚的产业导入提出了更高的要求,如何落实更多人的就业,让小镇拥有自我造血的功能,这是摆在良渚文化村面前的新问题。北京商报记者 阿茹汗

·国内外同类样本·

上海

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