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规模越大利润率越高 二三梯队房企猛冲千亿阵营

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每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

百强房企集中度增至63%

截至目前,已有超90家上市房企公布了中期业绩。据亿翰智库数据显示,截至今年6月,销售排行榜TOP100房企的集中度已达到63.5%,它们销售了全国近三分之二的项目。伴随房企集中度的加速提升,亿翰智库认为,TOP10的门槛有望突破1500亿,而第一梯队的企业平均资产规模则已达到2844.27亿,约为第二梯队的4倍。

这意味着,第一梯队以外的房企只有拼尽全力保持一定的规模增长,获取足够的发展空间,才能保证行业的一席之地。旭辉集团执行副总裁陈东彪向《每日经济新闻》记者直言,规模仍然是该类梯队房企需要迈过的一道坎。

如何保持规模增长?融侨集团品牌营销中心总经理张岩告诉《每日经济新闻》记者,冲刺千亿的关键在于掌舵人是否有足够魄力大规模拿地、并购,拓展企业规模。

拿地和并购不是毫无目标,显然,拿下一二线城市的项目更具有升值空间。盘点400亿以上销售规模房企的项目布局可见,以北上广深四大一线城市为核心的三大城市群,是企业重点布局的对象,尤其以禹洲、融信、旭辉为代表的闽系房企,自迁入上海后,布局长三角区域的项目比重快速增长。

以招商蛇口为例,上半年其新增的16宗地块多位于北上广宁等一线和核心二线城市。第三梯队的禹洲地产,上半年更有80%的土储都集中在一二线城市,且上半年长三角区域在禹洲的合约总销量中贡献了57%,这个数字在2015年仅为38%。

但一二线城市最大的难题是限购和容量限制。对此,林龙安告诉《每日经济新闻》记者,对有限购限售政策出台的一二线城市,企业主要在项目开发节奏上做调整,通过加大推盘量、楼盘开展价格组合等努力实现业绩。

面对增量有限,陈东彪则向《每日经济新闻》记者表示,更加关注存量市场,通过“经营持有”抢占市场份额。

实际上,一二线城市有限的增量最终将影响房企扩容的速度,因而迈向三四线城市势在必行,但房企对此的态度缓急不一。禹洲地产表示,坚持一二线布局的同时不放弃三四线布局的机会,只要有市场、有机会,就会寻找一些快速开发的项目。相对而言,第二梯队房企全国化布局诉求更强烈,融信今年便借由与海亮的合作大力扩展中西部城市布局。

利润向规模房企靠拢

规模之外,树立在房企冲刺千亿道路上的另一道坎则是效益。融信品牌营销中心总经理张文龙就对记者表示,规模只是门槛,利润才是核心。做好现金流和利润两大指标提升规模,是融信冲刺千亿的思路。

8月30日,在中国房地产战略峰会上,亿翰智库发布了2017年中国房企综合实力TOP200研究成果。其中,数据显示,近5年TOP200房企营业收入稳定上升,但净利润率稳定下降,销售金额超千亿的房企平均利润率为13.61%,销售额低于100亿的企业净利润仅为8.2%。土地价格阶梯式上涨,使得房企的利润空间受到一定程度压缩。但利润在连年降低的同时,也逐渐向规模房企靠拢。

瑞士银行董事总经理陈锐彬向记者表示,资本市场上,房企即便牺牲利润,只要规模够大,还是会得到市场的青睐。但企业在规模和利润之间如何保持平衡依然是个问题。阳光城执行董事长朱荣斌向《每日经济新闻》记者直言,“地产公司的发展无外乎‘人才、土地、资金’三大要素,此外怎么把它们发挥好,则关乎运营管理体系。”

林龙安告诉记者,禹洲的策略是提前布局价值洼地,以相对低廉的土地成本,获取优质土地,目前平均拿地成本是5879元,这是支撑集团在全国市场未来五年稳定发展的基础。

而截至今年上半年,禹洲地产土地储备超过1000万平米,净负债率为73%,平均融资成本降低至5.99%,融资成本也首次破六,达到5.99%。各项成本控制下,净利润增长13.3%达到7.86亿元,持有现金流量增长为196亿元。在林龙安看来,这是禹洲完成冲刺并保证健康的基础。

上述冲刺千亿的房企中,融信、旭辉、新城等多家公司高管在接受记者采访时,也分别将理性(拿地)、产品、服务等有关“质量增长”的关键词作为企业千亿路上的前提指标。

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