规模越大利润率越高 二三梯队房企猛冲千亿阵营

每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

百强房企集中度增至63%

截至目前，已有超90家上市房企公布了中期业绩。据亿翰智库数据显示，截至今年6月，销售排行榜TOP100房企的集中度已达到63.5%，它们销售了全国近三分之二的项目。伴随房企集中度的加速提升，亿翰智库认为，TOP10的门槛有望突破1500亿，而第一梯队的企业平均资产规模则已达到2844.27亿，约为第二梯队的4倍。

这意味着，第一梯队以外的房企只有拼尽全力保持一定的规模增长，获取足够的发展空间，才能保证行业的一席之地。旭辉集团执行副总裁陈东彪向《每日经济新闻》记者直言，规模仍然是该类梯队房企需要迈过的一道坎。

如何保持规模增长？融侨集团品牌营销中心总经理张岩告诉《每日经济新闻》记者，冲刺千亿的关键在于掌舵人是否有足够魄力大规模拿地、并购，拓展企业规模。

拿地和并购不是毫无目标，显然，拿下一二线城市的项目更具有升值空间。盘点400亿以上销售规模房企的项目布局可见，以北上广深四大一线城市为核心的三大城市群，是企业重点布局的对象，尤其以禹洲、融信、旭辉为代表的闽系房企，自迁入上海后，布局长三角区域的项目比重快速增长。

以招商蛇口为例，上半年其新增的16宗地块多位于北上广宁等一线和核心二线城市。第三梯队的禹洲地产，上半年更有80%的土储都集中在一二线城市，且上半年长三角区域在禹洲的合约总销量中贡献了57%，这个数字在2015年仅为38%。

但一二线城市最大的难题是限购和容量限制。对此，林龙安告诉《每日经济新闻》记者，对有限购限售政策出台的一二线城市，企业主要在项目开发节奏上做调整，通过加大推盘量、楼盘开展价格组合等努力实现业绩。

面对增量有限，陈东彪则向《每日经济新闻》记者表示，更加关注存量市场，通过“经营持有”抢占市场份额。

实际上，一二线城市有限的增量最终将影响房企扩容的速度，因而迈向三四线城市势在必行，但房企对此的态度缓急不一。禹洲地产表示，坚持一二线布局的同时不放弃三四线布局的机会，只要有市场、有机会，就会寻找一些快速开发的项目。相对而言，第二梯队房企全国化布局诉求更强烈，融信今年便借由与海亮的合作大力扩展中西部城市布局。

利润向规模房企靠拢

规模之外，树立在房企冲刺千亿道路上的另一道坎则是效益。融信品牌营销中心总经理张文龙就对记者表示，规模只是门槛，利润才是核心。做好现金流和利润两大指标提升规模，是融信冲刺千亿的思路。

8月30日，在中国房地产战略峰会上，亿翰智库发布了2017年中国房企综合实力TOP200研究成果。其中，数据显示，近5年TOP200房企营业收入稳定上升，但净利润率稳定下降，销售金额超千亿的房企平均利润率为13.61%，销售额低于100亿的企业净利润仅为8.2%。土地价格阶梯式上涨，使得房企的利润空间受到一定程度压缩。但利润在连年降低的同时，也逐渐向规模房企靠拢。

瑞士银行董事总经理陈锐彬向记者表示，资本市场上，房企即便牺牲利润，只要规模够大，还是会得到市场的青睐。但企业在规模和利润之间如何保持平衡依然是个问题。阳光城执行董事长朱荣斌向《每日经济新闻》记者直言，“地产公司的发展无外乎‘人才、土地、资金’三大要素，此外怎么把它们发挥好，则关乎运营管理体系。”

林龙安告诉记者，禹洲的策略是提前布局价值洼地，以相对低廉的土地成本，获取优质土地，目前平均拿地成本是5879元，这是支撑集团在全国市场未来五年稳定发展的基础。

而截至今年上半年，禹洲地产土地储备超过1000万平米，净负债率为73%，平均融资成本降低至5.99%，融资成本也首次破六，达到5.99%。各项成本控制下，净利润增长13.3％达到7.86亿元，持有现金流量增长为196亿元。在林龙安看来，这是禹洲完成冲刺并保证健康的基础。

上述冲刺千亿的房企中，融信、旭辉、新城等多家公司高管在接受记者采访时，也分别将理性（拿地）、产品、服务等有关“质量增长”的关键词作为企业千亿路上的前提指标。