南京楼市高位盘整:调控加压下 人才优惠影响有限

除3月份出台人才落户政策，降低落户门槛之外，南京近期对楼市的政策利好不断。4月1日宣布购买首套自住住房最高可贷额度为50万元/人、夫妻双方100万元/户。

一名业内人士27日指出，近期陆续发布的优惠政策可以看出，南京已深刻感知到危机，并希望努力追上其他一二线城市。由于南京接近上海和杭州，也为城市间人才的争夺埋下伏笔。

第三方机构统计数据显示，2018年南京的人才流入率有小幅下降。相反，一季度杭州人才净流入率以13.6%居全国第一，成都、苏州也在南京之上。

近日，记者咨询多名房企营销人士，得到反馈均为，南京人才政策推出时间不长，影响尚未凸显。上述业内人士指出，南京放宽落户政策并不会对楼市产生很大影响，楼市仍会保持高位盘整。

27日易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，人才购房政策是当前楼市活跃的一个重要推力。虽然限购政策严厉，但人才政策本身会释放很多购买力。尤其当前很多省会城市的楼市交易性价比较高，这个时候购房者积极入市的意义就很大，容易促进购房者在户口办理以后加快考虑购房的节奏，进而带动市场交易的上升。当然包括南京、西安等省会城市市场交易上升，本身是中性概念。未来如果说房价出现反弹或者炒作，建议针对人才购房环节中漏洞进行管控，如类似落户后实际上不在本城市就业和生活的现象。

加速人才引进

3月1日发布的《南京市人才落户办法实施细则》宣布，启动“先落户、后就业”办理工作，符合直接落户南京条件的人才，就可以前往办理落户。

抢人大战背后，是南京目前处在产业转型升级期。一些钢铁、化工等高耗能高污染产业外迁转移，南京在大力发展集成电路、智能制造、云计算、物联网、生物医药、节能环保、平板显示、新能源汽车等新兴产业。如江北新区已引入台积电，投资总额达80亿美元。

据此前拉勾网发布的《2018南京互联网职场报告》显示，2016年起，南京互联网公司数量开始高速增长，2017年同比增幅超过84%，2018年第一季度增加近20%。

南京互联网从业者数量也逐年递增，2016年增幅高达95%，2018年第一季度增长超过三成。不过南京互联网人才缺口仍然巨大，企业对优秀人才的争夺日趋激烈。

楼市高位盘整

不过人口并非影响楼市的主要因素。多家房企调研结果显示，人口高速增长期与购房置业期、房价高速增长期并不同步。在1998年房改后，人口增长最快的时期是2000-2010年十年间，2011-2017年南京人口增长相对缓慢，房价却在2016年后受内外部影响大幅上涨。

反观今年，南京楼市春节期间成交量不高，上市楼盘也很少。与去年下半年的楼市火热形成反差。去年11月，南京河西出现10家楼盘同一时间启动验资登记报名，1万多人参与抢购3000多套房源。

受新房限价因素影响，去年南京一手房与二手房有较大价差。比如南京河西中板块新房限价4.5万元/平方米，河西南限价3.5万元/平方米。而中介网站挂牌信息可见，河西中的二手房已经卖到5.5-6万元/平方米。

受各环节调控影响，今年一开年，南京楼市已现降价，二手房市场也在降温。

2017年底，南京出现一手房实质性降价。位于江宁淳化的万科和昌金域东方项目，推出99套精装修特价房，面积约88-128平方米，特价房单价约2.3万/平方米，单套总价优惠最高10多万，实际上相当于降价约1000元/平方米。但位于鼓楼区的电建中储泛悦城市广场项目，却开出了3.59万元/平方米。

2017年9月和10月，万科和昌金域东方先后两次领预售证，由于限价相比前一期房价已经降价了200元/平方米，所推出的房源这两次开盘均没有售罄。

不少楼盘还以降低首付的方式吸引客户。今年1月份以来，打出首付1成的就有江北的荣耀府、御澜府，高淳的紫晶美域等项目。荣盛旗下荣盛首府、荣盛花语城、荣盛鹭岛荣府楼盘，首付也大幅降低。

由于对今年总体楼市环境的预期，部分开发商明显加快了上市推盘步伐。南京网上房地产数据显示，4月16-20日共有3个住宅项目新推出466套房源，认购商品住宅1042套，成交812套，与前一周认购商品住宅737套，成交1134套的数据相比，上周认购量上涨41.38%，成交量却下跌28.39%。

受此影响，从链家的带看量来看，二手房市场的热度下滑较大，去年南京二手房共成交93362套，比2016年的151564套成交量下滑58202套，跌幅为38.40%，与2015年的成交量旗鼓相当。

值得注意的是，据统计，截至目前，南京已经拥有30多幅楼面地价超过2万元/平方米的地块，分布于燕子矶、鼓楼滨江、尧化门、麒麟、青龙山生态国际新城、江宁淳化等片区。在整个江北新区，有9幅地块的地价，突破了2万元/平方米。目前在这些片区，售价2万多元/平方米的精装房出现销售缓慢的局面。