老商品房小区问题渐显现 破局应走共建共治共享之路

老商品房小区问题渐显现 破局应走“共建共治共享”之路

损坏的护栏被拉上钢丝防护网

某小区多处绿化围挡年久崩坏

某小区休闲亭护栏老化倾倒

某小区楼顶设备已锈蚀无法使用

某小区架空层地面严重下陷

海珠区某小区下水管道破裂后多次维修仍渗水严重，平时可见积水，楼道两旁墙壁全部起泡

小区老了之现状篇1

小区老了，生活在这里的人们感觉到越来越多的烦恼，想好好休整一番却感觉诸多掣肘。广州日报全媒体记者在全市多个小区走访发现，伴随着时间流逝，这一尴尬“囧局”正在上演：有些小区水管老化导致漏水，漏掉的水甚至高达小区用水量的10%；有些小区则是排污管道堵塞，污水想排却排不出去；有些小区电梯老化，发生“滑梯”事件；有些小区的“停车位”则发生下陷，最大下陷达30厘米……

策划、统筹/广州日报全媒体记者陶开河?文、图/广州日报全媒体记者秦松

开篇语

习近平总书记在参加十三届全国人大一次会议广东代表团审议时发表重要讲话，要求广东在营造共建共治共享社会治理格局上走在全国前列。

而小区，正是贯彻落实总书记重要指示精神的重要抓手。在城市忙碌不休的人们，人生的一大喜事就是入住新房。刚入住的时候，“欢迎回家”的标语让人感动莫名，小区里绿树成荫、芳草萋萋，小桥流水间鱼儿优游，真的是移步换景，美不胜收。然而，五年过去了、十年过去了、十五年过去了，如同红颜老去，小区的问题也开始逐渐暴露：水管老化了时不时要漏点水、花草被摧残没人打理、房子漏水了不知从何下手……

房子，对于普通市民而言是一辈子的事情；小区，也是承载一辈子幸福的地方。促成老小区的健康运转和及时更新，正是幸福的关键。而解决这些纷繁复杂的系统性问题，要靠的正是系统性协作，包括业主、物管、居委会、媒体等各个层面的努力，集思广益、寻找新思路、找到新路径，通过共建、共治、共享来实现。

关注小区老化问题、破解小区老化问题，正是我们推出这次系列报道的目的所在。我们希望，通过剖析一个个“麻雀”，准确地描述问题、困难，并发动各界人士共同出谋划策，最终找到破解问题的关键，并尝试寻求解决小区老化的新思路、新方案。

从即日起，广州日报将带您走进广州城市细胞之中的老旧小区，与您一起观察、分析、讨论，并邀请专家一起把脉、问诊。

关键词 房屋老化

现状：房子超十年 维修蒙查查

住在天河区的王先生介绍，他所在的小区已经超过十年，随着居住年限的增加，各种问题层出不穷，感觉真的是烦不胜烦。最令他感觉害怕的是，房屋的老化带来了一些安全问题，特别是天花老化，差一点造成人身伤害。有一次他刚进屋，一大片天花上的装饰石膏突然掉下来，险些砸到自己。据他所述，依掉下来的杂物的重量分析，如果打中人肯定会受伤。他怀疑，是楼上装修震动导致老化的石膏脱落。

而且，时间长了房屋水管也存在严重老化，去年还发生了水管漏水必须要重修的状况。可是动手维修才发现，原来水管走向根本无从查询，而且时过多年，设计图早不知道在哪里……装修师傅费了很大力气才搞定。

记者在采访中多次遇到类似的情况，超过十年的老旧小区，房屋装修老化、水电管线老化，必然会出现各种问题。可是已经过去了这么多年，保修期肯定早已超过，那么发生相关问题该如何解决，就成为一个让业主很头疼的问题。特别是，不少业主提出问题：这种超出保修期的房屋，如果因为质量问题造成人身伤害，到底该由谁来负责？难道真的只能自认倒霉？而且，房屋的设计图在交房时就没有拿到，那么如果在后续的使用中需要整修，到哪里去拿到这些资料？有业主提出质疑，连买个电器都要有个说明书，买房子这么贵的商品，居然连个说明书都没有。

而记者查阅相关文件发现，依据国务院发布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

建议：保修有期限 服务应延续

基础设施工程、地基基础工程等保修内容，不容易暴露出来，因而一般大家也不太关心。可是恰恰是水、电、装修这些“小问题”，给老旧小区的业主带来了很多的烦恼。那么，相关的法律法规对于这些问题，是否应该有一些提前的安排与后续的安排呢？比如为预防这些问题，能否在交楼标准中要求将房屋设计图、管线图一并移交？在超出保质期后，能否要求建设单位终身负责，为房屋质量造成的人身伤害承担一定责任？

关键词 电梯老化

现状：虽是电梯房 一点不省心

在海珠区佳×花园，不少楼栋都有电梯。业主吴先生于2007年搬到小区后，就一直依靠电梯出行。他所在的楼栋共30层高，为三梯六户结构，他们住在14楼。然而自2015年以来，小区电梯多次发生故障，在2016年，他就和女儿先后遇到滑梯事件。

“头一天是我女儿，从14楼开始，电梯忽然加速下滑一直跌到2楼停住了，当时我女儿还是一名初中生，吓得够呛；第二天，我搭乘另一部电梯下楼时也发生了同样的事，不同的是我从14楼下滑到8楼就停住了。”回想起当时的一幕，吴先生仍心有余悸，“其实小区不少人都遇到过这样的情形，最后有些低层的业主无奈选择了爬楼梯出行，而高楼层的业主只能硬着头皮使用电梯，庆幸的是，还没有发生伤人事件。”

最后小区物管公司换了电梯维护公司后才有所改善。

天河区的金×花苑小区最早一期在上世纪90年代入住，因为楼层较高，不少楼栋都配置了电梯，然而随着使用年限过长，不少电梯都出现了故障。业主温先生告诉记者，他几年前购买了二手房后搬到该小区居住，结果电梯使用没多久就发生了坠梯事件。

“一栋楼配置了两部电梯，发生坠梯事件的时候还好是深夜，没有人使用，不然就发生大事了。”他介绍，最夸张的时候，两部电梯同时出现故障，该栋楼上百户业主只能通过步行上下楼。

建议：电梯要更新?机制要跟进

相比旧房新加装电梯，原有电梯井的老房换新应该相对简单，如果一栋楼就是一个小区，那业主决策之后动用公共维修基金是一个好办法。然而如果只是小区中的某一栋楼，那程序可能会稍微复杂，需要受益的业主们一起掏钱。

电梯总有寿命，当一部电梯不能再为业主们继续服务时，业主们烦恼的是，究竟怎样才能建立一套电梯换新、维护的长效机制？

关键词 水管老化

现状：水管偷偷流 漏水近一成

近日，家住番禺某小区的王先生接到了小区物管公司发出的一份收费通知单，然而让他感到奇怪的是，与以往不一样，收费单中多了一行：公共水费分摊2.7元。

为什么会出现这种情况呢？王先生向小区业委会和物管公司求证后了解到，原来出现了小区用水量总数超出各户数用水量总和近10%的情况。

记者了解到，该小区在十多年前已建成并投入使用，总共有3000多户。当年小区承建时，供水主管道只修建到小区总闸，在总闸处设置一个总水表，并没有分拉到各住户。在每个月抄水表时，供水部门只抄总闸水表读数，而各住户的水网则由开发商从总闸中分拉到各户，各户的水表读数由物管公司逐个抄表汇总收费，即供水公司抄总表向物管公司收费，再由物管公司抄单表向业主收费。小区水管网的维护和水损耗均由物业公司承担，然而物管公司发现，总表与各表总和差别极大，故只能采取小区业主收取公共分摊水费。

差额究竟有多大呢？物管公司统计的数据显示，该公司于2015年入驻该小区，其中第一年自来水公司总表读数为54.6万吨，但业主分表读数总和仅为44.9万吨，相差达9.7万吨，相当于实际读数的约两成；而2016年前值为53.7万吨，后值为49.1万吨，差值为4.6万吨；2017年全年前值则为55.4万吨，后值为50.3万吨，差值约为5万吨，占实际用水量的一成左右。

为什么会出现这种变化？对此，物管公司解释称，由于小区建成十多年，水网已经老化，每年管道的渗漏、泄漏造成大量水损耗。要动用公共维修基金更换整个小区的水网目前也不成熟。三年前，物管公司曾与业委会提出申请由供水部门分表到户，但涉及整个小区管道的建设，费用巨大，且要求业主承担，最后此事不了了之。

最早于上世纪90年代入住的海珠区某小区也面临着水管老化的问题。

广州日报记者在该小区业委会负责人和物管公司工作人员带领下巡查发现，楼顶天台的消防管道和各楼层间给排水管道都是重灾区。在顶楼天台上有大量消防水管，然而记者却发现，不少消防水管已经锈蚀，从水阀到水压表都不齐全，一些管道还在漏水，顶楼的住户只能用一些水盆接满，然后用来浇灌绿植；有一些管道可以看到明显的拼接痕迹，还有一些尚未改造的管道则仅用黑色的防水布临时包裹。

在一栋漏水较为严重的楼里，记者发现各楼层间的给排水管也能看到明显多次修补痕迹。业委会负责人英姐告诉记者，这些痕迹表明此前已多次漏水，但修补的方法比较粗暴，在更换设备后为防漏水直接用水泥将其封死。然而记者走访时发现，虽然已进行多次修补，但漏水情况依然十分严重，楼道上甚至仍不断有积水在流。

物管介绍，自今年2月份进驻该小区后，他们对小区进行了全方位检查，发现了大量问题，内容涉及从设施设备到小区环境再到日常管理多个方面。以水管道为例，他们检查发现，该小区大量水管设施均已老化，存在严重的安全隐患。“如果要彻底解决这一问题，只能进行全小区的管网改造，但工程量非常大。”该工作人员称。

建议：

用维修基金

应抓住关键

小区水管老化修复的情况复杂，一般而言，对于自来水公司水表直接到户的应由自来水公司维修，而接到小区总闸后再由开发商布局到各户的情况则属于小区业主共同所有，修复时也应由业主们集体出资或动用小区公共物业维修基金。然而这项系统工程花费并不少，动用维修基金也需业主决策，在很多时候业主甚至都不想承担因管道老化而损耗的水费。如何根治？任重道远。

关键词 设施老化

现状：保养不到位 小区破又旧

使用年限过长，不少小区的公共设施也出现了问题。

以海珠区某小区为例，除前述的水泵房和水管问题外，该小区的电梯机房、发电机房、配电房及小区绿化等均有问题。

在电梯机房方面，该设备房部分门已经损坏，乱拉电线、工具不齐、设备老化、无巡查保养记录。在发电机房方面，也存在无保养、巡查记录和操作规程的情况，设备表面生锈严重，设备漏油，处于瘫痪状态。配电房的问题更为严重，商铺电房由于非法增容，用电荷载量大，目前电房已超负荷运行，存在非常大的安全隐患，此前甚至已经发生过电房火灾。小区的消防系统更是全部瘫痪，无法运行。小区内的消防器材缺失严重，消防栓无水，部分灭火器过期。小区绿化带方面，白色垃圾随处可见，黄土裸露，绿化仍存的地方则杂草丛生，看起来并未保养。路灯方面，小区新入驻的物管公司发现，进驻时园区路灯瘫痪，主干道路灯不亮，楼道照明则出现大部分灯罩、灯泡、灯座缺失的情况。

记者走访英×花园小区时也发现类似的情况。该小区楼顶的门破损严重，即使是刚投入使用仅几年的第五期都有不少门出现了锈蚀。另外，楼顶上的消防排烟系统均出现故障，有业主担心一旦发生火灾，后果将不堪设想。该小区中即使是绿化较好的三期，也常可以看到已经倾倒的护栏、损坏的木板等，均没有得到修复。业主邱先生告诉记者，三期原本有一个假山瀑布，但也已多年未开放。

记者随邱先生走访小区时发现，不少设备房中的消防设备损坏或过期。基本上每一期都能见到建成时已经放置在那里的灭火器。最早的灭火器已经积了厚厚一层灰，上面的生产日期为2002年，至今已有16年之久。值得注意的是，记者走访地下车库时发现，不少地方已经变成杂物堆放处，有些地方还住了不少物管公司的员工。

建议：原因虽不明?责任应界定

小区的公共空间属于全体业主所有，作为业主的管家，物管公司负责着这些设施的维护，在其设计寿命到来之前损坏，物管公司应当进行维修；而在使用寿命到来之后，则由小区公共维修基金出资换新。然而，如果设施损坏原因不明晰时，又应如何维修或换新呢？起码责任应界定清楚，更新设施才能有较为明晰的路径。

关键词 地面下陷

现状：开裂又下沉 停车心慌慌

在黄埔区建×苑小区，这几年发生了一件“奇葩事”。该小区自2001年6月交付业主使用，然而自2009年开始，有业主就发现小区部分地方出现了地面开裂下陷的情况，自2016年开始，下陷越发厉害。

最严重的地方是在该小区二号楼的架空层。广州日报记者走访时发现，二号楼架空层已被完全围蔽，但由于尚未修复，下沉情况清晰可见：地面两边的水泥板开裂翘起，中间则形成了一条巨大的凹陷，最深处凹陷达30多厘米。

业委会负责人罗先生告诉记者，事实上，此处之前规划为摩托车停车位，然而物管公司在该处设置了小车停车位并让小车长时间停放，致使首层地板断裂下沉。“2017年，开发商曾请检测机构对该处情况进行了检测，结果显示该处室外下沉严重，已严重影响首层板承载力。”罗先生一边出示检测报告一边说。

记者在该小区巡查发现，事实上发生塌陷的并非这一处，在另一栋楼下的小车停车场也发现类似情形。

建议：

开发商“失联” 责任不“失联”

按照《建筑工程质量管理条例》，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。在我国，住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。那么，住宅结构出现问题时，就应该由开发商进行维修。如果开发商不作为或者已经破产，那又该怎么办呢？开发商或许可能“失联”，但责任绝对不能“失联”。

小编“插嘴”

漏水柜子下 长出小蘑菇

我现在住的小区将近有九年了，说老不太老，说新也不新，用小区论坛一位邻居的话来说，勉强属于“初老”，但是，让业主烦心的事儿也渐渐冒头了。

首先就是公共设施开始显现疲态，而维保处理跟不上。某夜，下夜班回家，刚进电梯、?按了楼层，电梯门刚要关上，却哐当一声又打开了，门开到一半，紧接着整个电梯晃动起来。吓得我以为电梯惊魂事件真的猝不及防地在这月黑风高夜发生，赶紧用仅有的一点逃生自救知识按急救铃，谁知道竟然无人应答！正惊慌失措，还好门又突然恢复了正常，彻底打开了，我赶紧跑出门去，到门口保安室找保安，保安说，最近偶尔会这样，电梯用了九年有些接触不良了，找了电梯公司来看，也检修了，确认了不会有安全事故……

另外一个令我烦恼的问题是，房子过了六年保修期，各种零件接二连三出状况。今天洗手盆下面的柜子漏水长了小蘑菇，明天客厅半边墙鼓泡了搞不清原因，又或者阳台的地漏莫名其妙冒上来很多水……遇到这些问题，找物管得到的回答永远是，已过保修期，如果派人上门维修需根据实际情况付费。没办法，那也要找原因啊。物管公司派人来看后永远都是说，要彻底解决只能拆了查原因，有问题就需要重装。和他们理论房子本身质量有无问题一点用也没有，因为“已经过了保修期”一句话就噎死你。而维修的价格，开价通常贵得惊人……

（汤新颖）

只听“啪”一声 天台“下大雨”

前两年的一天晚上，楼下住户突然来敲我家的门，问楼板是不是出了问题，导致水都漏到他家去了。我们赶紧找来工人一看，发现倒霉的不止他一家，还有楼上和我们家，墙面都被渗水湿透了。原来，我们大楼建成已有20多年，当初铺设的落水管开始老化，在天台入口的地方出现严重损坏，导致雨水顺着水泥缝渗到了楼下3层。

这事过后不久，我家的厨房又开始漏水。潮湿的墙身发出一股霉味，呛得人难受。我们只好再找工人来看。这一次，他们说，是楼上一段水管老化生锈了，只能挖开地面来重铺。幸好，楼上是我们多年的老邻居，二话不说就予以配合，让我们的维修顺利完成。至今想起，心里都觉得温暖。

最抓狂的一幕，发生在小区一栋更老的大楼，大概30多年楼龄吧。一天，只听“啪”的一声，整个天台就开始“下大雨”，飞流直下，煞是壮观。只是住户就倒霉了，大晴天，晾在外面的被子衣服全湿了。后来调查发现，还是水管老化，日晒后爆裂，导致水箱的水倾泻下来，白白流了好几个小时呢。（梁倩薇）