没有郁亮 祝九胜如何聊万科？去地产化暗中发力

没有郁亮，祝九胜如何聊万科？

◎ 记者 冀鹏茜

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【编者按】

2018年赛程早已过半，随着半年报披露截止日期的临近，房地产企业的半年报也进入披露的爆发期。

据Wind数据统计，截至记者发稿，包括A股和港股在内，目前共有134家房企陆续公布半年报，其中上周约有64家房企披露半年报。

从已披露的业绩来看，多数房企的中期业绩均向好，营业收入及净利润均有不错的表现，合同销售金额亦多呈增长态势。其中，有包括旭辉控股集团、中国奥园在内的多家房企明确表示，今年的销售目标有望超额完成。

此外，包括融信中国在内的部分房企毛利率出现回升，同时净负债率有所下滑，体现出较强的盈利能力和抗风险能力。

房地产行业雷打不动的前三名中，万科及碧桂园同在8月22日举办了2018年上半年业绩会，仅有恒大的上半年业绩还“犹抱琵琶半遮面”，预计将于本周披露。

这是祝九胜成为万科总裁之后，首场没有董事会主席郁亮“坐镇”的万科业绩会。

8月21日，当被问及郁亮为何没有出现时，万科总裁祝九胜的回答虽略带调侃，却又暗指万科目前围绕“去地产化”的各项业务进程正在暗中发力。

“我猜测郁总的想法是希望给我们更多的锻炼。万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队，每个人有这种志向的追求，虽然我们做得不好，我们会持续努力。”祝九胜如是道。

地产化“去”得如何？

自2012年提出“城市配套服务商”以来，再到如今更迭为“城乡建设与美好生活服务商”，万科围绕地产主营业务展开的新业务探索已有六年。

8月20日，万科首次把租赁住宅这项从2014年开始探索的业务，确立为核心业务。

据了解，其长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

除长租公寓外，万科在商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务均保持有序发展。

但从此次万科半年报数据来看，万科的拓展业务仍未成规模，仅占其总营收的5%。

对此，万科首席财务官及执行副总裁孙嘉表示，相对于房地产主营业务来说，服务型业务赚钱的速度更慢更难一些。

据《国际金融报》记者长期跟踪长租公寓领域后了解到，目前尚未有房地产公司在切入长租领域后，实现整体盈利。

此外，业内人士普遍认为，相对于住宅开发，商业地产、物流地产、产业城镇等存量地产业务，普遍存在回报周期长、回报率偏低等短期内难以解决的痛点。

但上述困难并未阻止万科拓展的脚步，且步伐已经越迈越快。

商业开发与运营方面，2018年1月，万科联合印力等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至6月底，印力共管理126个项目，已开业自持项目79个。

物流仓储服务方面，近期万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。截至6月底，物流方面已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。

此外，万科教育业务在全国已开办超过20个全日制学校，养老业务目前已布局15个城市。

五位一体变革

为配合“去地产化”的持续推进，万科今年开始进行组织改革中的岗位改革和薪酬体系重构。

万科内部将其视为“五位一体”变革中的一个组成部分。

所谓五位一体，即从战略开始到机制，到文化、再到组织和人，是一个动态生长的过程。

此前，据《国际金融报》记者独家了解到，万科的岗位改革具体表现为依据以往绩效对部分部门、部分员工进行岗位的重新评定和薪酬调整。此次岗位改革从万科新业务部门开始动刀，因为此类业务部门（养老、长租）并非短期内能够迅速盈利的部门，但这些部门的员工工作量并不一定比传统业务部门低。

在薪酬体系重构方面，万科的重点在调整基本月薪体系，具体来讲是将基本月薪分为“基本工资”和“岗位责任工资”两部分，不涉及年终奖的调整。

万科内部称之为“职级工资体系重构”。

“在过去6年时间里，除了继续做住宅开发之外，万科在商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老开展了实际探索，应该说万科新业务大局全面拉开，战略转型初步落地。”孙嘉说。

孙嘉表示，业务转型对组织、人提出更高更全面的要求，所以2013年万科集团内部开始正式提出事业合伙人机制以及2017年底正式推出事业合伙人纲领，目的都是为了配合新战略落地。

“应该说这个五位一体变革我们还在路上。”孙嘉说。

配合此次中报数据来看，2018年上半年，万科职工薪酬费用翻了一番（同比增长114.35%）。

孙嘉对《国际金融报》记者表示，此次费用变动主要系新人员的聘用。

这是否意味着，万科将在下半年有更多五位一体改革方面的相关动作？聘用的新人员是事业合伙人类别的“领头羊”居多，还是主要为万科新业务拓展速度筹备“军马”？

截至发稿，万科有关方面未对上述问题作出回复，但据此可窥探出万科变革的决心。

地产业务稳中有进

虽然万科要“去地产化”，但万科的地产业务仍是重头戏。

万科2018年中报显示，万科各项核心财务指标均稳中有升，表现良好。

上半年万科实现销售金额3046.6亿元，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现净利润135.23亿元，同比增长34.52%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

从上述数据可以看出，万科上半年归属上市公司股东的净利润增幅小于整体的净利润增幅。其中，少数股东实现的利润为43.99亿元，同比增幅达到59.96%，占净利润比例为32.53%。

对于少数股东利润占净利润比例与增幅“双高”的原因，万科有关方面独家回应《国际金融报》记者称，与跟投机制无关，少数股东损益今年上半年增长幅度比较快，导致占净利润的比例升高，主要有上半年结算项目中合作比例提高、出于审慎性原则对非并表项目做了减值准备、长远战略性并购的财务口径差异三个方面原因。

此外，报告期内，万科实现结算面积701.4万平方米，同比上升20.2%；实现结算收入1006.4亿元，同比上升53.6%；万科房地产业务的结算毛利率为27.3%，较2017年同期提高2.5个百分点。

毛利率有2.5个百分点的上升，而与此同时结算收入增速明显大于利润增速，原因何在？

对此，《国际金融报》记者从万科有关方面独家获悉，由于房地产项目开发的周期性特点，上半年结算收入占全年的比例通常较低，但费用发生更多与当期经营规模相关，在全年的分布相对均匀。上半年由于公司经营规模与业务范围的扩大，管理费用同比增长较高（主要是人工和行政费用）；同时，由于融资规模增长，公司财务费用增长也较高；另外公司基于审慎原则对于个别非并表项目及部分长期预付款计提了减值。