一幢楼两种卖法：这里的黎明静悄悄

一幢楼两种卖法：这里的黎明静悄悄

陈博

新一轮“抢人大战”伴随着《广州市新一轮迁入户政策》拉开序幕时，资深“深漂族”于莉（化名）正摇摆不定，思索着将深圳的小两房转手，回到家乡武汉定居并投资一套商铺或小户型。

百里之外，佛山合景天銮的置业顾问肖丽（化名）则辗转于不同购房者之间，应对各种关于“取消限价”和“首付下降至两成”的疑问。

自2016年10月以来不断加码的楼市调控，正在悄悄发生变化。据经济观察报不完全统计，2019年以来，国内至少已有18个城市从不同角度对原有政策进行不同程度的调整。

最新一个典型城市当属佛山，在年初放松限价之后，近期佛山正尝试低调打开楼市解冻的第二道“口子”——部分非限购区域的首套房，最高贷款成数可以开放为8成。

与此同时，新年伊始，全国至少有6个城市密集出台人才新政，内容涉及放宽人才落户的年龄限制、取消购房入户的面积限制、降低落户的社保缴纳门槛等。

一幢楼两种卖法

周日下午，南方的早春依旧阴雨绵绵，但合景天銮的售楼处里人来人往。这是位于广东省佛山市顺德北滘的一个新盘，最近一次开盘是上年的11月。

肖丽正忙着为几位来自广州看房者介绍户型，“这套28楼的139平方米，单价大概2.4万元/平方米，目前只要27楼以上的户型都可以单合同签约。27楼以下的单位，全部得按照双合同来操作。”简单的一番介绍即刻引发购房者的疑问——“为什么同个楼盘会有两种不同的签约方式？”“去年佛山政府对新盘有限价政策，我们只能跟客户签双合同，一份按照毛坯房价格，1.6-1.7万元/平方米，另一份是装修合同，按照5000元/平方米的标准。不过今年元旦后，佛山的限价已经悄悄松开了。现在27楼以上这批单位是我们年后才拿的预售证，所以可以直接签单合同，均价2.2-2.4万元/平方米，带精装。”作为一名资深置业顾问，肖丽还不忘最后给购房者加“一把火”：“现在拿下真的很划算，你想想，单合同的话，首套首付可以省下多少成本。”

与合景天銮一路之隔，精装交楼的新盘美的壹号公馆同样宣称按照单合同来计价。尽管尚未有正式的官方文件出台，但一名TOP30房企的佛山区域营销负责人告诉经济观察报，目前佛山的限价政策确实松动许多。

比如以前政府直接分区域划定新建商品住房销售价格备案标准，项目申请预售必须按照这个标准来操作；但现在政府会适当考虑开发商的拿地价格、相应的成本与利润，实施政府指导价，超过指导价的项目依然暂不办理价格备案。

不过这个指导价已经向上调整，高于佛山绝大多数项目的预期定价，除非个别项目预期定价与政府指导价有一定的差距，才会通过双合同来操作。“与去年相比，今年佛山入市的几个新盘，价格普遍都上涨了10%左右。”上述营销负责人观察到。

中国的这一轮限价始于2017年，据亿翰智库不完全统计，当年超50城出台了细则不尽一致的限价政策，覆盖四个一线城市，多数二线城市和部分三四线城市。

时隔一年多之后，这种前端控销的方式陆续释放出“放松”与“优化”的信号。广州先行一步，去年10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布说明显示，在保持广州调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。一名上市房企广州项目总经理称，近期广州楼市成交不错，不少楼盘提价大约2%，“估计开发商想试水看看市场反应。”

一家重仓布局中原的房企营销负责人也向经济观察报表示，其公司在中原片区布局了洛阳和郑州，洛阳基本面比较好，之前的限签、限价现在明显放松，原来基本上每个月都会给项目配数，现在几乎不管了；郑州限价也有沟通的余地了。

如果说，上述这些城市的低调动作是放宽限价门槛的直接表现，那么安徽阜阳与北京在最新的土地出让文件中，取消地块入市的销售价格限定条款，则被舆论看作是限价的“曲线”放松。

北京一家国有房企的营销总透露，他从去年就了解到，北京楼市方向正在调整，接下来北京更多会通过市场来调整。“价格调控不是第一位，毕竟如果市场上客户端的资质和资金没有打开，价格再高也不会有购房需求。只要限购、限贷的基调不变，北京市场就不会有太大变化，政府调控只要抓住这个重点就可以了。”

降门槛

限价仅仅是此轮楼市调整“松动”的一角。据经济观察报不完全统计，2019年以来，国内至少已有18个城市从不同角度对楼市进行不同程度的调整，其中直接“松绑”的方式涵盖了降低首付、下调首套房贷利率、取消限售、限购等。

最新一个动作是，佛山正悄悄打开楼市的第二道“口子”——降低购房门槛。这几天，肖丽都在不停应对购房者关于房贷的疑问，“我们楼盘在顺德北滘，属于佛山的限购区域，首套首付还是要3成，利率上浮15%。只有非限购区域，首付才可以去申请2成。”

2016年，佛山对部分区域重启限购，禅城、南海桂城街道、大沥镇、顺德区陈村镇、北滘镇等均属于限购新政覆盖区域，容桂、狮山、乐平等区域则属于非限购区。

上述TOP30房企佛山区域营销负责人说，首付2成，银行利率下调至上浮10%，这是部分银行的做法，背后对目标客户限定了严格的条件。

佛山市农商行一位人士表示，在非限购区确实可以做到两成首付，首套房贷款利率可以做到上浮10%，但是有相关条件限制。

比如，购房者购买的必须是非限购区域房产，必须是国企或企事业单位工作人员，名下必须完全没有贷款记录，查册没有房产，而且个人征信必须优质，最高贷款成数才能开放为8成。

从现有案例来观察，这一轮在“限购”微调上做文章的城市主要聚焦在此前热度较高的二三线城市，实操层面主要通过社保、落户条件的放宽来实现；悄悄从局部放松“限价”或降低房贷利率是较多一二线城市采用的动作；直接“松绑”限售的仅太原、苛泽两个城市；其他相对热门城市比如天津、青岛等则更多从供应端进行细微调整。

克而瑞研究中心在《2019年重点城市调控政策走向研判》中指出，鉴于2019年政策微调放松已是大势所趋，且目前市场行情与2014年最为相似，都处在行业自身调整的重要时期，因此库存和量价调整预期对政策松绑的影响最为关键，预计2019年那些库存压力大、量价调整幅度超预期的城市，更有可能调整。

若从短期结果进行研究，这一轮微调对市场的直接刺激正在逐渐显现。“春节以后，佛山楼市成交量渐渐上涨，客户到访量也有所增加，其中一个原因就是调控上的稍稍放松给予购房者更多的信心。”上述TOP30房企佛山区域营销负责人表示。

与之相应的是，开发商对后市逐渐趋向谨慎乐观。前述北京国有房企营销总所在的项目，最近正在加快推盘。“我们有任务指标的要求，也有资金的压力，一定得往前走。”他告诉经济观察报，相比去年，由于今年货量相对比较充足，公司也提高了销售业绩目标。

在土地市场上，开发商的热情也重新被释放出来。2月22日，位于佛山禅城南庄的一宗商住地在经过14家房企两个小时、58轮竞价厮杀之后，被美的置业溢价33.79%收入囊中；时隔5天，超过20家房企争夺杭州良渚新城的一块住宅用地，最终德信以溢价率30.6%拿下。

另类抢人大战

推着行李箱走下高铁的那一刻，于莉（化名）又开始陷入新一轮的摇摆。大年二十八从深圳回到武汉，年后又提着大包小包返深——这是几年来她一直在重复的一个动作。“是时候回家了。”2018年，她第一次冒出这个想法。此后，回老家和定居深圳这两个选项不停在她的脑海里出现、徘徊不定。

已经步入职场10年的于莉是资深的“深漂族”。2014年，她在深圳坪山区入手一套61平方米的小两房，总价62万元，如今这套房子已经上涨到200万元左右。“虽然买了房，但还没有另一半，在深圳就一直没有定居的感觉。”于莉说，离家太久，跟亲人之间开始有些疏远，渐渐觉得还不如找个机会回家。

2017年，武汉启动“百万大学生留汉创业就业工程”，并发布《调整户籍迁移政策公告》，为各类人才落户武汉就业创业进一步敞开大门。时隔一年，于莉下决心将户口转到武汉，“我们公司有集体户，迁入深圳比较简单，但武汉户口要积分，不太容易。而且我从来深圳的那一天就有预感，总有一天我会回去。”她坦言道。

让于莉犹豫不决的原因在于，武汉的工作机会及待遇始终不如深圳。“如果回到武汉，我会权衡一下，到时可能就把深圳的房子卖掉，回家买个商铺或者小户型作为投资。”于莉笑着说，武汉中心区的房子现在也不便宜了，部分单价已经高达3-4万元/平方米。

于莉是这一轮人才新政密集出台中的一个典型代表。2019年以来，以海口、西安、南京、大连等6个城市为代表，第二轮“抢人大战”吹响了号角，放宽人才落户的年龄限制、取消购房入户的面积限制、降低落户的社保缴纳门槛等都是其中惯用的条款。

这种人才新政的祭出，正是此轮楼市调控调整的另外一个“武器”。比如南京，原本积分落户要求是“正在本市合法稳定就业且近2年内连续缴纳社会保险”，但现在转变成“累计缴纳社保不少于24个月”。对于这座限购城市而言，落户政策门槛的降低一定程度上变相放开了限购的约束。

与以往不同，这一轮“抢人大战”除了广州这个一线城市之外，其余都聚焦在二线城市。根据克而瑞研究中心的分析，2018年西安新落户人口接近80万人，其中学历、人才引进落户占比多达63.5%。而武汉启动“百万大学生留汉创业就业工程”，2年间大学生留汉总数超70万人，武汉一度成为最受大学生青睐的二线城市。

而受惠于落户人才的大量涌入，武汉、西安等城市成交量持续高位运行，房地产市场明显受益。以武汉为例，国家统计局数据显示，武汉1月份新建商品房价格环比上涨0.7%，同比上涨11.2%；二手房环比上涨0.4%，同比上涨8%，这是自2018年4月以来，武汉房价连续9个月上涨。

“在人口增量稳定、高端人才稀缺的背景下，此城人口多必然造成彼城人口少，人口竞争是必然结果，从长期的角度会一定程度影响不同城市的房价长远走势。”佳兆业集团经济研究院院长刘策告诉经济观察报。

不过，人才放宽本质是为了促进产业发展从而带动经济发展，而不是为了促进楼市，落户放松并不意味调控放松。“人才房、租赁、补贴对人才安置已经有了充分准备，未来仍然是分化式的政策思路，即市场化的部分继续执行稳的政策，以居住、人才引进为目的的部分将以政策化、非市场化的形势加以引导。”刘策表示。