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时隔近2年调控再升级 西安楼市被当头浇一盆冷水

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房价涨幅最快的城市加码调控:西安落户满1年才能购房,非户籍家庭限购延至5年

21世纪经济报道 宋兴国 北京报道

过去几年时间,各大城市人才竞争日渐激烈,西安则是这一轮竞争中的代表城市。宽松的人才政策,不仅刺激了楼市的需求,也在一定程度上放宽了对楼市的需求管控。此次西安针对落户政策加码楼市调控,是否会引发其他放宽落户政策的城市跟进?

火热的西安楼市被当头浇了一盆冷水。

时隔近两年,西安楼市调控政策再度全面升级。

6月20日,西安市房管局网站发布的《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》(以下简称《通知》)称,自本通知下发之日起,市外迁入户籍家庭,需要在落户1年或连续缴纳12个月社会保险(或个人所得税)后才可购房。而非西安市户籍居民家庭,则需要提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的,方可购买1套商品住房或二手住房。

过去一段时间,统计局70个大中城市中房价涨幅持续领先的城市就是西安。当地楼市持续火热,被认为是与放宽落户带来的需求扩张有关。

过去几年时间,各大城市人才竞争日渐激烈,纷纷出台吸引人才落户的政策。此次西安针对落户政策加码楼市调控,是否会引发其他放宽落户政策的城市跟进,同样值得关注。

调控加码剑指需求过热

在业内人士看来,房价上涨过快,是西安此次加码调控的主要原因。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据,2019年以来,西安的新建商品住宅价格同比涨幅持续领跑全国。5月,西安新房价格涨幅同比上涨24.4%,环比上涨2.0%,两类涨幅均在70城居首。

如果以2015年房价为基期,西安房价在4年间上浮了58.8%,同样与合肥并列全国第一。

多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示,楼市需求旺盛,推动了西安楼市近年来的一路上行。

此前,陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21世纪经济报道记者,西安楼市持续走高,有多方面因素。首先,宽松的人才政策刺激了市场需求,导致了短期的供给紧张;其次,西安近年来的经济基本面发展良好,市场对当地楼市预期比较看好;最后,西安对周边吸附能力较强,需求旺盛。

而此次西安调控加码,也主要是针对需求端的“限购”政策为主。

其中,对于非本市户籍家庭限购5年的规定,有房产机构分析人士告诉记者,限购年限从2年直接升级到5年的城市很少,西安限购升级力度在全国范围内都属于最大,类似的只有2016年3月上海3·25新政等极个别案例。

实际上,5年的限购,在全国范围来看,也只有北京、上海、广州等少数城市,而武汉、成都等二线城市,当前的限购时间都是2年。

对于通知中的从市外迁入西安市户籍的居民家庭限购规定,同策咨询研究中心总监张宏伟向21世纪经济报道记者表示,这一政策的力度和对市场的影响,可能要比想象中更加温和。

张宏伟表示,按照《通知》当前的条文可以理解为,从6月20日起,所有新落户家庭,要求在落户满1年后才可购房。由于西安此前已经吸纳了大量的有意愿落户的存量群体,未来新增落户家庭的数量不会太多,则政策对市场的影响会比较有限,更多的是打击短期落户投资的行为。

而21世纪经济报道记者了解到,北京、上海等地都未有对落户家庭做出落户时间维度的限购政策,只有杭州此前曾发文,要求户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县(市)的家庭,必须在户籍迁入之日起满2年,方可在杭州市限购区域内购买住房。但同样没有对在杭州主城区落户的家庭作出限制。

其他城市是否会跟进

实际上,这一政策或许不仅对西安当地市场有影响,在一城一策背景下,作为这一轮城市“人才竞争”中的代表城市,西安此次针对落户新政的调控加码,是否会带来其他城市的跟进,同样引人关注。

21世纪经济报道记者注意到,西安楼市调控政策与户籍政策之间的“博弈”维持已久。

2016年底以来,西安市陆续发布了多轮需求侧的调控政策。2016年12月,西安市发文规定,本市及非本市户籍居民家庭,在本市城六区范围内只能新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。此后,西安市又陆续从预售制度、公积金贷款额度、限购区域范围等多个角度,加码调控。

2017年9月13日,西安限购全面升级,当地出台《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》明确,暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍家庭售房,外地户籍无房家庭在连续缴纳两年社保或个税的条件下,可购买1套住房。

此外,宽松的人才政策,在一定程度上放宽了对楼市的需求管控。

2017年3月1日,被称为西安市“史上最宽松”的户籍准入新政策落地实施,到2018年4月,西安先后6次升级调整户籍政策。截至2019年4月30日,西安户籍人口共1004.9万人,流动人口317.9万人,全市共迁入落户115.1万人。

同时,上述2017年9月的调控政策还专门指出,“经批准引进的各类人才购买自用住房的,不受限购政策限制。”

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,人才政策本身出发点很好,但确实不能排除有部分群体通过人才政策炒房。此次西安的限购升级,有助于防范“落户就炒房”现象,后续各地人才购房政策方面也可能会跟进此类政策内容。

张宏伟则指出,还是要与当地楼市状况挂钩。对于类似西安这样短期内需求大量增加、最终引动整个区域市场短期热度骤升的城市,有必要采取此类政策。但对于一些人才政策效果不佳的城市,需求变动对楼市影响不大,出于楼市稳定的考虑,没有必要出台过多的政策干预,保持政策稳定性比较重要。

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