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中小房企年中成绩单透视:增长乏力,分化加剧

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在刚过去的中报季,多家中小房企融资、高周转承压,从运营要利润成为大部分企业管理层共识。据悉,目前已有多家银行收到窗口指导,对房企开发贷额度收紧,对于中小企业而言,融资难度更大了。在当前行业局势下,调控收紧信号不断释放,房企下半年的发展如履薄冰。

业绩增长乏力

中小房企业绩增长乏力,是由于多个财务指标的变化。正如中原地产首席分析师张大伟所指,房企分化是2019年上半年报的主要特点,整体看,虽然规模依然上涨,但大部分企业的利润率都有所下调。他甚至认为,这不仅是中小房企的问题,已经蔓延到整个行业了。

以某中型房企为例,上半年它的收入下滑,上半年竣工面积减少,结转率减少,毛利率大幅增长13.9个百分点,物业毛利每股基本盈利、股东应占核心利润率均下跌。

张大伟认为,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了抢地的主流企业。做大依然是当下房企的主流选择。整体看,房企拼规模趋势加剧,房地产企业销售业绩逐渐放缓, 在调控持续加码的趋势下,房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求。房企的资金压力越来越大。

运营能力分化

中原地产研究中心统计数据显示,截至日前,全国上市房地产公司公布2019年半年报的房地产企业已经接近60家,这60家房地产企业整体依然处于利润和规模上涨周期。但分化明显加剧,营收同比下调,利润同比下调的企业不少。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,分化是2019年上半年报的主要特点,虽然规模依然上涨,但大部分企业的利润率都有所下调。整体看,除了少数资金成本占优势的企业,2019年房地产行业入秋的趋势非常明显。

房企分化下,大部分房企都在集中向一二线城市拿地。在华东地区,弘阳地产就在上半年开启了换仓动作,在长三角新一二线城市积极布局。截止到6月份,该公司总土储达到1569万平方米,其中83%位于新一二线城市,较2018年末增长接近20%。

此外,降杠杆也不容忽视。以绿城为例,该公司财务资金中心执行总经理陈红伟对记者表示,公司净资产负债率每个月都控制在80%红线以内;土地储备上半年的权益已经提升至65%。而另一家浙系房企滨江地产由于过往保守的资金管控,杠杆率一直很低,该公司在2016年-2018年开始有加杠杆的动作,尽管上半年该公司净利润呈现下滑,但根据该公司管理层的简单模拟,今年完成1000亿全口径销售规模的话,以滨江占40%权益推算,那么就有400亿销售收入。预计3年之后这批房子交付,如果以10%平均利润率倒推,就有40亿利润。

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