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控房价到控房租 深圳首个“稳租金”商品房入市

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21世纪经济报道 王帆,张晓玲 深圳报道

深圳做法的信号作用和指导意义是很明确的,但如何让更多的房源进入到政府的稳租金平台,还有待后续逐步推进。

在“房住不炒”的政策导向下,“稳房价”之后,地方政府开始“稳房租”了!

10月15日上午10点,深圳首个“稳租金”商品房正式公开认租,年度租金涨跌幅范围不超过±5%。

早在2017年,深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》就已经提出,要加强住房租赁价格指导,完善现有住房租赁指导价格制度,引导市场合理定价。

目前深圳的“稳租金”措施并未强制性推广。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,深圳做法的信号作用和指导意义是很明确的,但如何让更多的房源进入到政府的稳租金平台,还有待后续逐步推进。

年租金增长不超过5%

首个被纳入稳租金商品房租赁试点的是位于塘朗城广场西区C座高区的248套带装修商务公寓。根据深圳市土地房产交易中心的公告,基准租金标准暂为110元/月/平方米,单套住房的具体租金,在基准租金基础上,考虑楼层、朝向等因素修正确定。

申请人需满足在深圳连续缴纳社会保险12个月及以上,且首次租期不少于1年,最长3年,满足条件的可按程序续租,但总承租时间不超过5年。

深圳市住建局有关人士介绍,稳租金商品房产权归市场主体所有,首次租金以周边同类型、同档次房屋的租赁市场价格为基准经市场评估后定价,年度租金涨跌幅参照首次租金定价原则确定,且涨跌幅范围不超过5%。

李宇嘉说,房子的品质、区位和交通都不错,因此租金绝对值并不低,最便宜的接近4000元,但性价比其实相对有优势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则向记者表示,此次深圳首次推出稳租金商品房租赁试点项目,体现了租赁市场供应结构的调整导向,此类租赁房源一方面有助于对冲高房价的压力,另一方面也有助于降低租客的租金成本,全国其他城市后续可借鉴。

值得注意的是,此次入市的“稳租金”房源是相对标准化的产品,由国有开发商建设,集中在同一栋楼且带有统一的装修。

一位房地产中介人士表示,这便于官方制订租赁指导价。但就整个租赁市场而言,即便是位于同一地段的房子,往往也存在楼龄、装修以及内部配套等差异,如何确定合理的租赁指导价,需要更多的细则。

如何有效稳租金?

去年5月,住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,其中提出,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务。“控租金”被视作此次通知的一大亮点。

在分析人士看来,住房租赁本身是市场行为,租金一般随着经济形势以及供求关系波动,自然形成规律;但另一方面,住房问题事关民生,要培育健康的租赁市场,设定指导价格等方式无可厚非。

北京在今年7月发布了新版租房合同,合同明确未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

深圳则在8月发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,其中提出,对住房租赁企业向个人出租住房,并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,适当降低增值税征收率。

深圳一家大型房地产开发企业人士向21世纪经济报道记者表示,机构房东的综合税率可能高达20%以上。“如果税率能够降到5%左右,将会激发开发商进入租赁市场的积极性。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析,不少租客仍然是从个人房东或农民房的村民手中租房,但个人房东比较难纳入规管范围,因此政府恐怕难以直接控制房屋租赁价格。

“深圳的商品住房租赁市场化程度已经很高,从长远来看,建议快速、大规模增加租赁住房数量,以此减慢租金的上升幅度及速度。”何倩茹说。

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