控房价到控房租 深圳首个“稳租金”商品房入市

21世纪经济报道 王帆,张晓玲 深圳报道

深圳做法的信号作用和指导意义是很明确的，但如何让更多的房源进入到政府的稳租金平台，还有待后续逐步推进。

在“房住不炒”的政策导向下，“稳房价”之后，地方政府开始“稳房租”了！

10月15日上午10点，深圳首个“稳租金”商品房正式公开认租，年度租金涨跌幅范围不超过±5%。

早在2017年，深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》就已经提出，要加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价。

目前深圳的“稳租金”措施并未强制性推广。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，深圳做法的信号作用和指导意义是很明确的，但如何让更多的房源进入到政府的稳租金平台，还有待后续逐步推进。

年租金增长不超过5%

首个被纳入稳租金商品房租赁试点的是位于塘朗城广场西区C座高区的248套带装修商务公寓。根据深圳市土地房产交易中心的公告，基准租金标准暂为110元/月/平方米，单套住房的具体租金，在基准租金基础上，考虑楼层、朝向等因素修正确定。

申请人需满足在深圳连续缴纳社会保险12个月及以上，且首次租期不少于1年，最长3年，满足条件的可按程序续租，但总承租时间不超过5年。

深圳市住建局有关人士介绍，稳租金商品房产权归市场主体所有，首次租金以周边同类型、同档次房屋的租赁市场价格为基准经市场评估后定价，年度租金涨跌幅参照首次租金定价原则确定，且涨跌幅范围不超过5%。

李宇嘉说，房子的品质、区位和交通都不错，因此租金绝对值并不低，最便宜的接近4000元，但性价比其实相对有优势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则向记者表示，此次深圳首次推出稳租金商品房租赁试点项目，体现了租赁市场供应结构的调整导向，此类租赁房源一方面有助于对冲高房价的压力，另一方面也有助于降低租客的租金成本，全国其他城市后续可借鉴。

值得注意的是，此次入市的“稳租金”房源是相对标准化的产品，由国有开发商建设，集中在同一栋楼且带有统一的装修。

一位房地产中介人士表示，这便于官方制订租赁指导价。但就整个租赁市场而言，即便是位于同一地段的房子，往往也存在楼龄、装修以及内部配套等差异，如何确定合理的租赁指导价，需要更多的细则。

如何有效稳租金？

去年5月，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中提出，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务。“控租金”被视作此次通知的一大亮点。

在分析人士看来，住房租赁本身是市场行为，租金一般随着经济形势以及供求关系波动，自然形成规律；但另一方面，住房问题事关民生，要培育健康的租赁市场，设定指导价格等方式无可厚非。

北京在今年7月发布了新版租房合同，合同明确未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

深圳则在8月发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，其中提出，对住房租赁企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，适当降低增值税征收率。

深圳一家大型房地产开发企业人士向21世纪经济报道记者表示，机构房东的综合税率可能高达20%以上。“如果税率能够降到5%左右，将会激发开发商进入租赁市场的积极性。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析，不少租客仍然是从个人房东或农民房的村民手中租房，但个人房东比较难纳入规管范围，因此政府恐怕难以直接控制房屋租赁价格。

“深圳的商品住房租赁市场化程度已经很高，从长远来看，建议快速、大规模增加租赁住房数量，以此减慢租金的上升幅度及速度。”何倩茹说。