平均收益率跌破8% 房地产信托募资规模下滑六成

10月集合信托平均收益率跌破8% 房地产信托募资规模下滑六成

作者： 陈洪杰

[ 10月房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%，同比减少33.50%。 ]

信托发行规模和预期收益率仍在持续收缩。

央行数据显示，10月信托贷款余额为7.62万亿元，同比下降3.4%；信托贷款余额占比为3.5%，同比低0.5个百分点。另外一则数据显示，10月共有62家信托公司参与集合信托产品发行，共发行1788款集合产品，环比减少20.85%；集合信托产品发行规模为1693.75亿元，环比减少16.26%。

其中房地产类信托下滑最为明显。“监管趋严使得房地产信托再度收紧，是影响信托产品资金募集的重要因素，预计未来房地产信托依然有下滑的趋势。”一位信托业人士说。

在全球货币宽松的浪潮下，国内宽松预期有所增强，集合信托等类固收产品的收益预期随之下行。10月，7%以下收益区间的集合信托产品数量占比上升，其中预期收益处于6%以下产品数量占比10.19%。

房地产类信托大滑

近两年，房地产信托业务受到强监管，规模不断压降。用益信托网数据显示，10月房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%，同比减少33.50%。

“受国庆长假影响，集合信托产品的募集在9月末出现集中成立的情况，而10月产品募集规模大幅回落。另一方面，国庆长假之后，针对房地产业务的监管环境持续趋严。目前信托公司通过股权投资、房地产投资基金以及资产证券化等方式对房地产业务进行转型升级，但尚需时间。”用益信托研究员喻智称。

一位华北地区信托公司高管称，近期监管针对信托业进行了一系列规定，大力压通道，减少的规模比通道到期的规模要大，以通道为主的信托业规模会大幅下降。对于不合规的房地产信托业务，监管要求一笔新增也不能有。

“成熟房地产行业新增投资会放缓，盘活存量的业务机会越来越多。随着我国经济增速的放缓和结构调整的较快，参与开发投资的业务市场将逐步收缩，但是存量地产领域机遇会越来越多。一是发展REITs业务。REITs是盘活存量的重要业务模式，在欧美市场发展较快，成为众多房地产基金的主要退出渠道，能够为投资者提供相对稳健的投资回报。从REITs业务模式看，美国主要通过信托、公司、有限合伙企业等形式开展REITs，而亚洲国家多采用信托型REITs。信托公司可以利用其制度优势，积极参与到REITs业务中。”资深信托研究员袁吉伟称。

此外，袁吉伟表示，可试水高净值个人不动产的专业管理。由于我国金融市场发展程度低，居民资产配置很大比例投向了房地产领域。随着老龄化加快，高净值客户财富传承需求越来越高，其中就涉及到不动产的传承，既包括住宅房地产，也包括一些商业地产等。信托公司可以利用自身的专业优势、财富管理优势、破产隔离优势，帮助投资者管理不动产类资产。

平均预期收益率跌破8%

数据显示，10月成立的集合信托产品平均预期收益率为7.87%，环比继续下行0.28个百分点。

“集合信托产品的收益率继续走低，原因有二：一是受宏观经济政策的影响，在全球货币宽松的浪潮下，国内的‘降准降息’预期有所增强，集合信托产品等类固收产品的收益下行的预期随之增加；二是监管强化促信托业转型，房地产类信托持续收紧，基础产业类虽有所增长但增幅有限，集合信托产品的内在结构有所变化。”喻智称。

“从长期来看，货币环境相对宽松，再加上金融供给侧改革的持续推进，未来信托收益率或进一步下降。”一位业内人士称。

不过中小信托公司的收益率处在高位，一些信托产品在9%以上。其主要原因在于，中小信托公司资金实力上略弱，财富中心的建设和人员配置方面相对落后，更多地需要依赖第三方代销渠道，需要承担更高的成本。另外，投资者在选择信托产品方面，信托公司的资金实力，品牌形象以及风险事件处置等方面同样会有影响。

此外，信托产品的平均期限呈缩短趋势。10月信托产品平均期限为1.79年，较上月同期相比缩短0.05年。“集合信托产品的平均期限下滑，最有可能原因是超短期产品占比上升，尤其是现金管理类产品数量增加。从收集的产品数据来看，在房地产信托收紧，集合信托募集规模下滑的压力下，短期的现金管理类集合信托产品大行其道。此类产品门槛低、期限灵活、收益可观，有较好补充作用。”喻智称。