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李一戈:有些房企仍未放弃规模的执念

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李一戈

最近问了部分房地产从业人员一个问题:疫情后老板下调了今年的业绩目标吗?几乎是众口一词:没。

总体来看,房企年度销售任务,迟至春节放假前基本已经确定并下达。彼时,绝大部分房企未能预料到新冠肺炎疫情会那么严重,还是按照市场一般运行趋势来作判断并制定2020年计划。但被疫情堵在家里这么久,为什么还不改变原来的计划?

因为地产商对今年楼市的看法大致趋同,那就是,在各行业中,疫情对房地产的影响是相对较小的,而且恢复比较快。这在3月后各地售楼处逐渐开放后的成交情况可以看出来。甚至还有楼盘出现了半天即告售罄的现象。

其实,3月开放售楼处后的第一波成交,是压抑后的集中释放。可以理解为,这批消费者本来就准备买房,只是被疫情延后了。两个多月的需求在一个月释放,拿它与2月相比,不具有可比性。而个别楼盘的抢购也只是个案,再差的行情里都有“个股”涨停,何况还有区域表现的分化。

3月还是较多上市房企年报发布的时候。不知道是受市场回暖的影响,还是观察行业走势得出了乐观结论,除了上面说的,房企老板们普遍咬定任务不放松之外,还有一些房企提出了可以说是激进的中短期业绩目标。

我就不说出这些企业的名字了。反正特点就是奔着规模去,奔着排名去。之所以说它们的目标“激进”,是因为,大部分主流房企已放弃了规模论的做法,能维持正增长或者百分之几的增长就可以了,少部分房企希望保持与其所在阵列相匹配的增速不掉队即可。

目标激进的房企,选择的是远高于所在阵列的平均增速。而在当前情势下有此信心,除了基于自己企业的布局、现金流、人才等因素,还有一个判断是,疫情提供了弯道超车的机会。

前面说了,新冠疫情对医疗行业之外的几乎所有行业都产生了不同程度的影响,但房地产受到的影响可能是较小的。疫情只是延缓了成交,并未消灭住房需求尤其是刚性需求。因此,疫情是否加重了一批房企下滑的动力并成为其他企业进取的机会,尚待证明。

事实上,2018年下半年楼市步入调整以来,就有一批房企尤其是中小房企的现金流遭遇困难。这些困难企业部分股权或其旗下项目,是大型房企的并购对象。比如,4月7日晚,中国奥园发布公告称,拟以11.6亿元收购京汉股份29.99%股本。收购完成后,奥园会成为京汉股份第一大股东。

表面看,这是疫情影响下首例知名房企并购案,但查阅公开资料后会发现,京汉股份早就一直在走下坡路,2016-2019年业绩连续下滑,去年前三季度归母净利润甚至亏损4000多万元。显然不能将此并购案归为疫情影响的结果。

2018年6月以前的10多年,房地产企业一直活得很好,这导致有些房企产生了错觉,以为是自己决策多么多么了不起,但实际上很可能是行业和市场托举着它们前行,发展速度掩盖了企业存在的内在缺陷。当市场真正转为下行,它们所有的短板都暴露出来了。

早年每次调控一来,舆论就喜欢说“大洗牌来了”,但为什么只有此轮调控才算是洗牌呢?主要原因可能是,严厉的限购限贷限价作用下,房地产的投机需求总算被挤出去了。外在的托举力量不再,要靠内功靠实力,有些房企就败下阵来。

专家们的共识是,我国的房企数量还是过多,需要淘汰一批,市场份额集中到优质企业手里并不是坏事。而并购是主流房企集中度提升的重要途径,我们应当乐见其成。

我多次说过,我国房地产市场仍有较长的发展时期,因为仅仅是住房刚性需求和改善性需求就相当庞大,就足以支撑一批主流房企的稳定增长。只不过,主流房企的增长,一定程度上是以一批经营不善的企业退出市场、让出份额为对价。

但是,当行业整体发展慢了下来,房企仍要追求超常的增速则是另外一回事。规模往往意味着杠杆,超常的规模增速意味着超常的杠杆。并购机会来了,使用杠杆是正常的。但绷紧财务,撬起杠杆,大举拿地,四处寻找并购标的,则令人担忧。

高杠杆必须以高周转为指征。虽说刚性需求和改善性需求不会消失,但它们会延缓,在黑天鹅随时会突然飞出的市场里,你无法预测这种延缓是2个月还是6个月。延缓的时间越长,传导给杠杆的压力就越大。牺牲利润是小事,倘若收获的代价是企业不得不调整一年两年,造成的损失就可能抵消你5年的努力,重大决策失误还有可能出局。

所以,我个人的建议还是安全为上。现金流确保绝对安全,产品有竞争力,品牌有内涵,服务没有明显瑕疵,这应是下一阶段房企要坚守的原则。在此基础上再寻求有质量的增长。还是那句话,除了老板,现在有多少人还关心哪家房企规模第一哪家房企第十一呢?

再加一句话,千亿级以上的房企,在房地产开发主业之外,若有余力找到新的有竞争力的赛道,值得鼓励。

(编辑:欧阳觅剑)

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