记者：陆肖肖 北京报道
在疫情的影响下，房地产销量大受影响，资金回笼渠道受阻，现金流短缺压力下的开发商，不得不重新审视企业的各项成本问题。作为房企最重要的生产资料，土地储备对于企业的重要性不言而喻，但随着房地产市场进入新的周期，很多房地产企业开始变得更加谨慎，对于土地储备的态度也不再是以往的多多益善，而是更加注重控制拿地成本和节奏，合理控制土储规模。
部分企业拿地逻辑转变
在以往的房地产市场的逻辑中，土储是企业未来发展的基石，“今天的土储，就是明天的规模”，但是在新的市场环境下，企业关于土地的逻辑正在悄然发生改变。
乐居财经提供的数据显示，从57家内房股2019年土地储备数量和变化来看，相比于过往几年动辄翻倍的增长，2019年房企整体土地储备涨幅明显收缩，各家降幅程度不同，却多少都有着减少土地支出以平衡现金流的考虑。
榜单内共计有13家房企2019年土地储备量同比减少，占总比两成以上，变动最大的则是阳光100，减少了17.84%，降幅最小的是花样年，下降了0.32%。头部房企中，恒大、融创的土地储备同比2018年出现了负增长，其中恒大降2.3%，融创降6.64%。
头部企业对土地的态度，或许正在成为行业风向标。近日，融创中国董事局主席孙宏斌在今年的业绩会上公开表示，今年是地产洗牌年，并购机会会增加，但是好的标的可能不会太多，所以公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。
恒大则是在2017年高调提出低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转型升级后，就提出了每年土地储备下降5%-10%的要求。恒大董事会主席许家印在业绩会上表示，公司接下来要控规模，即土地储备每年减少3000万平方米，最终目标是三年减少9000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。
旭辉控股CEO林峰近日公开表示，“以往很多公司认为土储就是规模，规模就是地位，但未来可能不是这种逻辑。长周期下土储不一定增值，核心要看你的土地成本，有一些土储你可能“捂”两年没有增值，但是计算财务成本之后发现亏损得厉害。土储不再是房地产公司发展的发动机，而是一把双刃剑，它既可能推动你前进，也可能是勒在你脖子上的绳索。”
土储为王的时代似乎已经过去。明源地产研究院分析，过去整个市场长期处于单边上行的状态，土地拿到就是赚到，有些人甚至1平米房子都没建，仅靠囤地、炒地皮就大赚一笔。但现在如果你土储拿的不对，价格偏高再加上财务成本，有可能过两年，土地不仅没有增值还贬值了，那这个损失是非常巨大的。土地是房企最重要的生产资料，但同时土地款项也是房企最大的支出。如若不加以控制，会占用大量的资金。
知名地产分析师严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，目前房地产市场速度变缓，但并不代表绝对规模下降。房地产本身还没到顶，市场需求还很大。但盲目拿地扩张，会拉大投资的半径，适当的谨慎一点也是好的。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，房企的这些转变是应对当下市场的策略，他们前面吃过亏，拿过一些高价地，在融资成本高企的情况下，后面其实都没怎么赚钱。经过这一轮市场调整之后，他们拿地的风险意识提升了，不再选择盲目拿地。
合理控制土储规模
土地依然是房地产市场最大的生产资料，在不大乐观的市场情况下，拿多少地、怎么拿地，如何控制拿地成本和节奏，成了企业需要考量的一大问题。
对于目前的房地产形势，明源地产研究院分析，一些百强房企前几年过于乐观，拿了大量高价地，以及大量旧改项目，本想吃成一个大胖子，结果去年自己被人给吃了，控制拿地节奏和成本十分关键。尤其中小房企不要一窝蜂去拿地，一定要根据公司经营情况把控好拿地节奏。
每个企业都有自己的拿地节奏，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，今年拿地将集中在核心发达的城市和城市群布局。拿地的金额总量没有具体的指标，按照公司销售规模和回款情况的1/3金额来进行补地。
明源地产研究院建议，对于小企业来说，首先要根据公司资金状况来制定拿地策略，公司可以在还款压力不大、资金充沛时积极拿地，一旦现金短债比小于1，尤其半年现金短债比小于1时，公司需要谨慎拿地甚至暂缓拿地。
什么样的土储结构更为合理呢？林峰提到，健康的公司应该合理周转库存，很多互联网公司或者是一些优秀的公司在打造“零库存”，但是房地产公司又不能像那些企业一样随时可以补库存，只能追求“合理的库存”。所谓“合理的库存”，周转型的公司周转期应该大概在2年左右，不低于1.5年，不超过2.5年，这是一个相对合理的库存，或者说是相对安全的数值。所以整个房地产行业未来会从规模转向对质量的重视，不仅仅是产品的质量，还有发展、经营的质量。
除了传统的招拍挂之外，企业和项目的收并购是房企拿地的另一大途径，这种拿地方式更为灵活，或许会节省资金成本。卢文曦表示，今年房企在公开市场拿地要更加谨慎，但在目前的市场情况下，许多中小房企面临生存困境，可以从他们手里收购项目，今年的土地收并购市场或许有更多机会。
本文来源：华夏时报
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