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现金流压力下房企踩刹车 部分企业拿地更加小心翼翼

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记者:陆肖肖 北京报道

在疫情的影响下,房地产销量大受影响,资金回笼渠道受阻,现金流短缺压力下的开发商,不得不重新审视企业的各项成本问题。作为房企最重要的生产资料,土地储备对于企业的重要性不言而喻,但随着房地产市场进入新的周期,很多房地产企业开始变得更加谨慎,对于土地储备的态度也不再是以往的多多益善,而是更加注重控制拿地成本和节奏,合理控制土储规模。

部分企业拿地逻辑转变

在以往的房地产市场的逻辑中,土储是企业未来发展的基石,“今天的土储,就是明天的规模”,但是在新的市场环境下,企业关于土地的逻辑正在悄然发生改变。

乐居财经提供的数据显示,从57家内房股2019年土地储备数量和变化来看,相比于过往几年动辄翻倍的增长,2019年房企整体土地储备涨幅明显收缩,各家降幅程度不同,却多少都有着减少土地支出以平衡现金流的考虑。

榜单内共计有13家房企2019年土地储备量同比减少,占总比两成以上,变动最大的则是阳光100,减少了17.84%,降幅最小的是花样年,下降了0.32%。头部房企中,恒大、融创的土地储备同比2018年出现了负增长,其中恒大降2.3%,融创降6.64%。

头部企业对土地的态度,或许正在成为行业风向标。近日,融创中国董事局主席孙宏斌在今年的业绩会上公开表示,今年是地产洗牌年,并购机会会增加,但是好的标的可能不会太多,所以公司拿地会谨慎,不赚钱的活不干。

恒大则是在2017年高调提出低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转型升级后,就提出了每年土地储备下降5%-10%的要求。恒大董事会主席许家印在业绩会上表示,公司接下来要控规模,即土地储备每年减少3000万平方米,最终目标是三年减少9000万平方米,把总土储控制在2亿平方米左右。

旭辉控股CEO林峰近日公开表示,“以往很多公司认为土储就是规模,规模就是地位,但未来可能不是这种逻辑。长周期下土储不一定增值,核心要看你的土地成本,有一些土储你可能“捂”两年没有增值,但是计算财务成本之后发现亏损得厉害。土储不再是房地产公司发展的发动机,而是一把双刃剑,它既可能推动你前进,也可能是勒在你脖子上的绳索。”

土储为王的时代似乎已经过去。明源地产研究院分析,过去整个市场长期处于单边上行的状态,土地拿到就是赚到,有些人甚至1平米房子都没建,仅靠囤地、炒地皮就大赚一笔。但现在如果你土储拿的不对,价格偏高再加上财务成本,有可能过两年,土地不仅没有增值还贬值了,那这个损失是非常巨大的。土地是房企最重要的生产资料,但同时土地款项也是房企最大的支出。如若不加以控制,会占用大量的资金。

知名地产分析师严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示,目前房地产市场速度变缓,但并不代表绝对规模下降。房地产本身还没到顶,市场需求还很大。但盲目拿地扩张,会拉大投资的半径,适当的谨慎一点也是好的。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,房企的这些转变是应对当下市场的策略,他们前面吃过亏,拿过一些高价地,在融资成本高企的情况下,后面其实都没怎么赚钱。经过这一轮市场调整之后,他们拿地的风险意识提升了,不再选择盲目拿地。

合理控制土储规模

土地依然是房地产市场最大的生产资料,在不大乐观的市场情况下,拿多少地、怎么拿地,如何控制拿地成本和节奏,成了企业需要考量的一大问题。

对于目前的房地产形势,明源地产研究院分析,一些百强房企前几年过于乐观,拿了大量高价地,以及大量旧改项目,本想吃成一个大胖子,结果去年自己被人给吃了,控制拿地节奏和成本十分关键。尤其中小房企不要一窝蜂去拿地,一定要根据公司经营情况把控好拿地节奏。

每个企业都有自己的拿地节奏,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示,今年拿地将集中在核心发达的城市和城市群布局。拿地的金额总量没有具体的指标,按照公司销售规模和回款情况的1/3金额来进行补地。

明源地产研究院建议,对于小企业来说,首先要根据公司资金状况来制定拿地策略,公司可以在还款压力不大、资金充沛时积极拿地,一旦现金短债比小于1,尤其半年现金短债比小于1时,公司需要谨慎拿地甚至暂缓拿地。

什么样的土储结构更为合理呢?林峰提到,健康的公司应该合理周转库存,很多互联网公司或者是一些优秀的公司在打造“零库存”,但是房地产公司又不能像那些企业一样随时可以补库存,只能追求“合理的库存”。所谓“合理的库存”,周转型的公司周转期应该大概在2年左右,不低于1.5年,不超过2.5年,这是一个相对合理的库存,或者说是相对安全的数值。所以整个房地产行业未来会从规模转向对质量的重视,不仅仅是产品的质量,还有发展、经营的质量。

除了传统的招拍挂之外,企业和项目的收并购是房企拿地的另一大途径,这种拿地方式更为灵活,或许会节省资金成本。卢文曦表示,今年房企在公开市场拿地要更加谨慎,但在目前的市场情况下,许多中小房企面临生存困境,可以从他们手里收购项目,今年的土地收并购市场或许有更多机会。

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