这个时候第一次买房，如何不做韭菜？

最近两个月，楼市暖风频吹，多地调控政策现松绑信号，房贷利率下调、首付门槛降低……但另一方面，受整体经济环境影响，买家购房信心仍需要“恢复重建”。

具体到广州，刚需买家较为集中的区域如黄埔、番禺、增城等，大部分楼盘依然靠促销动作以吸引买家入手，加上3月整体成交表现“未如预期”，4月又遇上疫情回潮，接下来开发商大概率将积极发力刺激成交，预计五一期间大部分项目将会推出促销活动，这对于刚需买家来说，不失为一个上车的好机会。

有鉴于此，雅姐来点干货，谈一谈人生第一次买房要避免哪些坑，给年轻人一点建议。

冲动买不到好房，不冲动买不到房

不要只看一个楼盘就做决定，尤其现在样板间都是由专门的设计师设计，交楼标准并不是这样，就容易出现买家秀卖家秀，购房者第一次看很容易被吸引，所以切忌冲动。

切记不要被样板间迷惑

买楼另一个大忌就是一直等降价，或者一直等遇到一个满分的。

楼市要抄底是很难的，一直等降价的人只会选择继续观望，他们认为房价会继续下降，谁知犹豫之间，开发商卖得不错又把价格涨回去了，楼价下降的窗口期往往是很短暂的，普通人能在房价平缓期买到已经很不错，不要过分追求抄在最低点。

另外有些网友经常想一步到位，地段要好，小区要好，配套要好，户型楼层朝向物业什么都要好，奈何囊中羞涩，完美的房子和完美的配偶一样，是不存在的！买房要搞清楚，你核心需求是什么，如果你非得要有园林绿化，户型朝向优秀，不要太执着于地段配套，如果你想要好学位，不要太纠结户型楼层朝向。

完美的房子不存在，要学会取舍

板块楼盘这么多如何选？

很多网友会提一些很空泛的问题，例如问“选哪里升值潜力更大”，“买黄埔好还是南沙好”，这类问题反映出购房者思维是考虑这个房子怎样赚更多。其实对于自住买家来说，不应该对比不同区域哪个以后会涨价更多，而是应该根据你的预算，综合考虑自己的通勤情况，未来职业发展，有了小孩之后教育配套是否符合你要求来筛选板块。

具体来说，不要在区域与区域之间摇摆不定，例如有些人会觉得番禺不错，看看又觉得黄埔也可以，然后看看番禺这个盘又看看黄埔这个盘，最后时间都浪费在纠结上。建议大家一定要首先锁定最适合自己的区域和板块。

1.看预算

包括首期和月供能力，目前广州的楼价分布情况，第一梯队越秀海珠天河，套均价都在700-900多万之间；第二梯队荔湾白云番禺，400-500多万/套；黄埔因为板块差异，所以自成一格，介乎于第二和第三梯队之间，套均也去到差不多400万；第三梯队是南沙和花都，南沙虽然也算郊区，但在自贸区的光环下，经过几轮的炒作，也接近套均300万，花都相对低一点点；第四梯队增城刚好落到200万的区间，只要你不是选择位置最好的几个标杆盘，200万随便挑，永宁、中新、朱村板块更是一打一个准，从化更不用说了，离市区远通勤不方便，刚需压根不用考虑。

2021年广州11区一手房均价及套均价格

数据来源：广州中原研究发展部

2．综合考虑通勤时间，未来职业发展，教育配套

为什么只提到这三点？因为如今电商这么发达，哪怕你周边步行范围什么生活配套都没有，你也能活得滋润，但通勤时间是入住后第一时间需要面临的问题，建议最好在上下班高峰时间亲身体验一下，尤其是乘坐地铁的，销售可能会跟你说只需要40分钟就到达天河，看起来不错，谁知实际上入地铁站限流，转线限流，甚至还要挤几趟才能上车，时间翻了一倍，如果是自驾的，也要在周一上班时间和周五下班时间测试一下塞车程度。另外，工作也不可能是永远不变的，要根据你所在行业的就业地点综合考虑。

认真考察地铁通勤时间

另一个重点考虑的是教育配套。现在很多楼盘都引入了名校，说管理方式，人员，教育方法都和本校一脉相承，在我看来，名校的优势无非是老师好和生源好。无可否认，这些引进的名校确实是有一定的先天优势，但因为是新的团队，新的教师，在磨合上还是需要时间的，另一方面，生源也不可忽视，如果片区的居住人群整体素质比较高，学校的生源质量就会有所保证，未来教育优势也会凸显，就如网络上的段子“北京回龙观会被一代代的程序员二代，考成学区房”。

重点关注教育情况，避免暴雷

选好板块，就是个盘的选择。有几个指标还是很直观的，一个是离地铁的远近，像黄埔科学城，增城朱村这些热门的刚需板块聚集了不少的楼盘，有离地铁站近的，有稍远一点但仍在步行可接受范围内，也有需要公交接驳的，如果在预算范围内，建议选择步行20分钟内可到地铁站的项目。

第二个指标是楼盘规模，刚需板块以大中型楼盘为主，我更建议大家买规模中等偏上的，因为在二手买卖的时候，会出现很多旧业主再购的情况，或者是业主带亲戚朋友过来看，人际传播十分重要的，而且大中型社区，往往在小区园林、配套、商业上也更有优势。但如果是超级大盘，也会遇到二手放盘竞争大的问题，所以要折中考虑。

至于户型，园林，装修风格这些就要看个人喜好，大家不妨综合考虑。

3. 区域或板块内货比三家

如今很多刚需区域或板块楼盘都是百花齐放的，建议至少看3个楼盘进行横向比较，不妨将你看重的指标列一个表格，然后逐项打分，将最高分的两个保留筛选。当然，我个人买房的时候也没有分析得这么细致，我不是一个很纠结的人，如果是我预算范围内的，我关注的是这个盘有没有让我心动以及让我下家心动的一两个卖点，但对于纠结的人来说，这种理性的表格化分析还是挺有用的。

这里想再补充一点，如果板块内几个楼盘你都可以接受，那么就要进行价格的比较，最近楼市比较低迷，相信五一期间不少开发商愿意通过降价打折来换量。另外有两个时间节点大家也可以留意，一个就是国庆前后，所谓的楼市“金九银十”，因为接近年底，开发商都会冲一波业绩，此外真正的年底12月也是一个好机会，所以大家要多关注那些知名的房企，很可能随时就会出现笋价。

五一楼市会有一波促销

能买三房别买两房

从我们日常踩盘也可以发现，100方以下紧凑型三房在刚需市场上是最受欢迎的，现在很多刚需楼盘，80多方就能做到三房，有的甚至70多方就能做到三房，哪怕是N+1户型，2+1房也比两房强。尤其你购买的是2-3万/平这个价位的刚需盘，日后随着收入的增加，你会希望置换到位置更好的小区，而接盘的也是刚需客，他们也更青睐这类产品。如果预算不够只能买两房，建议买75方以下的两房，75方以上的两房在刚需板块不吃香。另一方面，现在楼盘最好的东南朝向的单位一般都是三房，两房一般在西北向，朝向好的更受欢迎。

另外有些网友可能会觉得，我没有结婚，二胎或者家里人过来住的打算，买套大两房不香吗？为了日后置换的时候，房子更容易放盘和卖出更好价格，我还是建议预算足够的选三房。

预算允许尽量选三房

不要羞于求家里帮助，不要一次性付款，好好利用杠杆

按照目前房价，对于工作两三年的年轻人来说，首付全靠自己十分勉强，所以如果家里有条件资助一点，日后还给父母，这是最理想的上车选择。

另一方面，很多人觉得利息很高，家里人资助后就宁愿少贷款甚至一次性付款，我不太建议这样操作。对比起其他类型的贷款，公积金利率固然低，哪怕是商贷也是良心的，而且最长贷款年限是30年，人生往后你很难再找到比房贷利率低且贷款年限更长的产品。

因此，假如你有100万的存款，千万不要一次性付款买一套100万的房子，你应该根据你的月供能力，选择一套200万以上，甚至是300万的房子，然后供30年，这样一方面能买到一套更优质的房子，另一方面通过月供限制自己不当消费。再说，在实际生活上，很少人是一套房子供30年不换的，往往过几年你就会有置换需求，因此将杠杆最大化，规划好自己的花销很重要。

今天先谈到这里。过几天，雅姐还会继续上干货，谈一谈样板间的猫腻，时下的经典户型，以及贷款和月供多少才算合理，欢迎继续关注我们的公众号哦！