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这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

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最近两个月,楼市暖风频吹,多地调控政策现松绑信号,房贷利率下调、首付门槛降低……但另一方面,受整体经济环境影响,买家购房信心仍需要“恢复重建”。

具体到广州,刚需买家较为集中的区域如黄埔、番禺、增城等,大部分楼盘依然靠促销动作以吸引买家入手,加上3月整体成交表现“未如预期”,4月又遇上疫情回潮,接下来开发商大概率将积极发力刺激成交,预计五一期间大部分项目将会推出促销活动,这对于刚需买家来说,不失为一个上车的好机会

有鉴于此,雅姐来点干货,谈一谈人生第一次买房要避免哪些坑,给年轻人一点建议。

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

冲动买不到好房,不冲动买不到房

不要只看一个楼盘就做决定,尤其现在样板间都是由专门的设计师设计,交楼标准并不是这样,就容易出现买家秀卖家秀,购房者第一次看很容易被吸引,所以切忌冲动。

切记不要被样板间迷惑

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

买楼另一个大忌就是一直等降价,或者一直等遇到一个满分的。

楼市要抄底是很难的,一直等降价的人只会选择继续观望,他们认为房价会继续下降,谁知犹豫之间,开发商卖得不错又把价格涨回去了,楼价下降的窗口期往往是很短暂的,普通人能在房价平缓期买到已经很不错,不要过分追求抄在最低点。

另外有些网友经常想一步到位,地段要好,小区要好,配套要好,户型楼层朝向物业什么都要好,奈何囊中羞涩,完美的房子和完美的配偶一样,是不存在的!买房要搞清楚,你核心需求是什么,如果你非得要有园林绿化,户型朝向优秀,不要太执着于地段配套,如果你想要好学位,不要太纠结户型楼层朝向。

完美的房子不存在,要学会取舍

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

板块楼盘这么多如何选?

很多网友会提一些很空泛的问题,例如问“选哪里升值潜力更大”,“买黄埔好还是南沙好”,这类问题反映出购房者思维是考虑这个房子怎样赚更多。其实对于自住买家来说,不应该对比不同区域哪个以后会涨价更多,而是应该根据你的预算,综合考虑自己的通勤情况,未来职业发展,有了小孩之后教育配套是否符合你要求来筛选板块

具体来说,不要在区域与区域之间摇摆不定,例如有些人会觉得番禺不错,看看又觉得黄埔也可以,然后看看番禺这个盘又看看黄埔这个盘,最后时间都浪费在纠结上。建议大家一定要首先锁定最适合自己的区域和板块。

1.看预算

包括首期和月供能力,目前广州的楼价分布情况,第一梯队越秀海珠天河,套均价都在700-900多万之间;第二梯队荔湾白云番禺,400-500多万/套;黄埔因为板块差异,所以自成一格,介乎于第二和第三梯队之间,套均也去到差不多400万;第三梯队是南沙和花都,南沙虽然也算郊区,但在自贸区的光环下,经过几轮的炒作,也接近套均300万,花都相对低一点点;第四梯队增城刚好落到200万的区间,只要你不是选择位置最好的几个标杆盘,200万随便挑,永宁、中新、朱村板块更是一打一个准,从化更不用说了,离市区远通勤不方便,刚需压根不用考虑。

2021年广州11区一手房均价及套均价格

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

数据来源:广州中原研究发展部

2.综合考虑通勤时间,未来职业发展,教育配套

为什么只提到这三点?因为如今电商这么发达,哪怕你周边步行范围什么生活配套都没有,你也能活得滋润,但通勤时间是入住后第一时间需要面临的问题,建议最好在上下班高峰时间亲身体验一下,尤其是乘坐地铁的,销售可能会跟你说只需要40分钟就到达天河,看起来不错,谁知实际上入地铁站限流,转线限流,甚至还要挤几趟才能上车,时间翻了一倍,如果是自驾的,也要在周一上班时间和周五下班时间测试一下塞车程度。另外,工作也不可能是永远不变的,要根据你所在行业的就业地点综合考虑。

认真考察地铁通勤时间

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

另一个重点考虑的是教育配套。现在很多楼盘都引入了名校,说管理方式,人员,教育方法都和本校一脉相承,在我看来,名校的优势无非是老师好和生源好。无可否认,这些引进的名校确实是有一定的先天优势,但因为是新的团队,新的教师,在磨合上还是需要时间的,另一方面,生源也不可忽视,如果片区的居住人群整体素质比较高,学校的生源质量就会有所保证,未来教育优势也会凸显,就如网络上的段子“北京回龙观会被一代代的程序员二代,考成学区房”。

重点关注教育情况,避免暴雷

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

选好板块,就是个盘的选择。有几个指标还是很直观的,一个是离地铁的远近,像黄埔科学城,增城朱村这些热门的刚需板块聚集了不少的楼盘,有离地铁站近的,有稍远一点但仍在步行可接受范围内,也有需要公交接驳的,如果在预算范围内,建议选择步行20分钟内可到地铁站的项目

第二个指标是楼盘规模,刚需板块以大中型楼盘为主,我更建议大家买规模中等偏上的,因为在二手买卖的时候,会出现很多旧业主再购的情况,或者是业主带亲戚朋友过来看,人际传播十分重要的,而且大中型社区,往往在小区园林、配套、商业上也更有优势。但如果是超级大盘,也会遇到二手放盘竞争大的问题,所以要折中考虑。

至于户型,园林,装修风格这些就要看个人喜好,大家不妨综合考虑。

3. 区域或板块内货比三家

如今很多刚需区域或板块楼盘都是百花齐放的,建议至少看3个楼盘进行横向比较,不妨将你看重的指标列一个表格,然后逐项打分,将最高分的两个保留筛选。当然,我个人买房的时候也没有分析得这么细致,我不是一个很纠结的人,如果是我预算范围内的,我关注的是这个盘有没有让我心动以及让我下家心动的一两个卖点,但对于纠结的人来说,这种理性的表格化分析还是挺有用的。

这里想再补充一点,如果板块内几个楼盘你都可以接受,那么就要进行价格的比较,最近楼市比较低迷,相信五一期间不少开发商愿意通过降价打折来换量。另外有两个时间节点大家也可以留意,一个就是国庆前后,所谓的楼市“金九银十”,因为接近年底,开发商都会冲一波业绩,此外真正的年底12月也是一个好机会,所以大家要多关注那些知名的房企,很可能随时就会出现笋价。

五一楼市会有一波促销

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

能买三房别买两房

从我们日常踩盘也可以发现,100方以下紧凑型三房在刚需市场上是最受欢迎的,现在很多刚需楼盘,80多方就能做到三房,有的甚至70多方就能做到三房,哪怕是N+1户型,2+1房也比两房强。尤其你购买的是2-3万/平这个价位的刚需盘,日后随着收入的增加,你会希望置换到位置更好的小区,而接盘的也是刚需客,他们也更青睐这类产品。如果预算不够只能买两房,建议买75方以下的两房,75方以上的两房在刚需板块不吃香。另一方面,现在楼盘最好的东南朝向的单位一般都是三房,两房一般在西北向,朝向好的更受欢迎。

另外有些网友可能会觉得,我没有结婚,二胎或者家里人过来住的打算,买套大两房不香吗?为了日后置换的时候,房子更容易放盘和卖出更好价格,我还是建议预算足够的选三房。

预算允许尽量选三房

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

这个时候第一次买房,如何不做韭菜?

不要羞于求家里帮助,不要一次性付款,好好利用杠杆

按照目前房价,对于工作两三年的年轻人来说,首付全靠自己十分勉强,所以如果家里有条件资助一点,日后还给父母,这是最理想的上车选择

另一方面,很多人觉得利息很高,家里人资助后就宁愿少贷款甚至一次性付款,我不太建议这样操作。对比起其他类型的贷款,公积金利率固然低,哪怕是商贷也是良心的,而且最长贷款年限是30年,人生往后你很难再找到比房贷利率低且贷款年限更长的产品。

因此,假如你有100万的存款,千万不要一次性付款买一套100万的房子,你应该根据你的月供能力,选择一套200万以上,甚至是300万的房子,然后供30年,这样一方面能买到一套更优质的房子,另一方面通过月供限制自己不当消费。再说,在实际生活上,很少人是一套房子供30年不换的,往往过几年你就会有置换需求,因此将杠杆最大化,规划好自己的花销很重要

今天先谈到这里。过几天,雅姐还会继续上干货,谈一谈样板间的猫腻,时下的经典户型,以及贷款和月供多少才算合理,欢迎继续关注我们的公众号哦!

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