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拿下首单收购业务,金茂服务激活发展新动能

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当地产行业挥别高增长时代,一直被房企认为是“附属品”的物管行业,迈入了收成期。

2021年的物管收并购市场很热闹,龙头企业加速跑马圈地,行业集中度进一步提升。

据克而瑞物管和中物研协数据,截至2021年12月31日,共有29家上市物企发起53项并购,并购交易总额达355.88亿元,规模创下新高

直到今年,这股热潮仍在持续。

6月17日,金茂物业服务发展股份有限公司(00816.HK,下称金茂服务)发布公告称,公司全资子公司中化金茂物业管理(北京)有限公司通过北交所举办的公开挂牌程序,以人民币4.5亿元投得首置物业服务有限公司(下称首置物业)100%的股权

拿下首单收购业务,金茂服务激活发展新动能

金茂服务拟以现金支付方式收购首置物业100%股权,其中将利用IPO募集所得款项中分配给收购物业管理公司的部分人民币3.15亿元。

这次收购完成后,首置物业将成为金茂服务的间接全资附属公司。

对于今年3月刚上市的金茂服务而言,这是其瞄准国内物管行业的第一笔收购。在行业马太效应渐显的背景下,上市物企更加主动谋求规模化、多面化,这是向资本市场证明价值的需要,也要为长远发展积蓄动能。

为何选择首置物业这个标的?“匹配”是金茂服务给出的关键答案。

成立于2012年的首置物业,原为首创置业全资持有,是一家综合性物业管理服务提供商,在管项目主要为高端住宅和商务写字楼。

在住宅方面,作为主要承接首创置业所开发项目的物业公司,首置物业管理住宅项目覆盖首创天禧、天阅、禧瑞、禧悦四大系列产品,在行业中树立起中高端物业服务品牌形象。

在这点上,金茂服务与首置物业显得门当户对。金茂服务是国内高端物业的标杆,多年来坚持完善品质服务体系,以高品质服务打造竞争壁垒

首置物业在管及合约管理的项目类型高端化、多元化,能够精准匹配金茂服务高品质差异化的战略定位,巩固金茂服务在高端物业服务领域的竞争优势。

此外,双方业务布局重合度高也是一大考量因素。

在物业管理及地域分布方面,首置项目主要分布于京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群核心城市,且北京项目分布占比最高;金茂服务则长期聚焦于一二线及新一线城市。

此次收购,提升了金茂服务在高能级城市的项目密度和服务浓度

中金公司研究部在2021年2月所发布的行业研究报告中指出,单城市管理密度是物业公司商业模型实现正向循环的关键。

在成本端,管理项目密度决定了“劳务供应链管理”的优化空间;在收入端,管理密度是开展本地生活服务的基础和“议价权”。

这意味着未来在协同集约管理模式下,金茂服务能够实现降本增效,为未来做深做透业务提供了想象空间。

作为物业市场的高端玩家,金茂服务还在不断探寻新的企业增长极。比如,构建更加丰富、全面的业态组合

实际上,金茂服务和首置物业此前已在住宅、商业、写字楼、公建等进行了全业态布局。

值得一提的是,首置物业的母公司首创置业作为国内大型地产综合运营商,在商业开发运营上颇有亮点,早期通过自建、并购和合作等策略,快速布局国内城市商业项目。

而首置物业则为首创置业开发的多个商业综合体、高端办公楼、大型独立商业项目提供物业管理服务。

截至2021年底,首置物业商办类项目合约及锁定27个,管理面积约316万平方米,其中在管项目19个,管理面积196万平米,均为核心城市重点商圈的高端商办项目。

首置物业的商业物业资产,是金茂服务看中的优质资源。

在资本市场中,商业物业服务一直是高利润业态,以商业物业服务为主的物企市盈率远高于上市物企平均市盈率。

据亿翰智库分析,较于传统住宅业态,非住业态尤其是商业项目单坪物管费高,利润创造能力更强,且优质商业资产天然具备内生成长潜力,有利于企业形成核心竞争力。

尤其在重点城市商业地产日渐稀缺的背景下,及时布局优质商业物业,能够在未来发展中树立先发优势,提升资本市场估值

目前金茂服务在管商业物业项目规模较小,而首置商业项目整体规模可观、品牌价值较高,并购后能够推动金茂服务商业物业服务产品线打造,助力提升其在商业物业服务领域品牌竞争力。

随着物业行业加速整合演变,物企要想在行业竞争夯实地位,打铁还需自身硬。

3月10日,金茂服务登陆香港联合交易所,这是今年首家顺利上市的物企。

纵观金茂服务2021年年报可发现,报告期内,金茂服务总收入约15.15亿元,较去年同期增长60.5%;毛利约为4.7亿元,较2020年度增加约100.2%,毛利率也提升至31%。

营收利润双增背后,物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务三大业务提速明显。

此外,年报还显示,截至2021年12月31日,金茂服务没有未偿还的债务以及银行借贷。而2021年现金流量净额由2020年度约1.362亿元增加至2021年度约3.474亿元。

业绩稳健增长、现金流良好、债务杠杆极低,给了金茂服务向外拓张足够的底气

早在IPO期间,金茂服务就曾表示,拟将全球发售的部分所得款项用于战略投资及收购,积极寻找合适的、切合公司战略及服务品质的标的,支持管理规模的扩张和城市运营、增值服务的业务发展。

上市后,金茂服务抓住窗口期进行收购,锁定首置物业。

截至2021年12月31日,首置物业公司合约及锁定项目共计53个,合约及锁定面积711万㎡,其中在管建筑面积约为280万平方米,且高利润的商办业态占比较高。

强强联合,1+1大于2。借助此次收购,金茂服务得以进一步扩大本公司的业务规模及优质物业业态,有利于提升市场估值,为新一轮提速发展奠定基础。

未来,金茂服务将继续积极发挥优势的资源整合力、全周期运营力,将精细化、专业化的运营体系精准导入更多城市及项目,把更高品质的物业服务带给用户。

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