拿下首单收购业务，金茂服务激活发展新动能

当地产行业挥别高增长时代，一直被房企认为是“附属品”的物管行业，迈入了收成期。

2021年的物管收并购市场很热闹，龙头企业加速跑马圈地，行业集中度进一步提升。

据克而瑞物管和中物研协数据，截至2021年12月31日，共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达355.88亿元，规模创下新高。

直到今年，这股热潮仍在持续。

6月17日，金茂物业服务发展股份有限公司（00816.HK，下称金茂服务）发布公告称，公司全资子公司中化金茂物业管理（北京）有限公司通过北交所举办的公开挂牌程序，以人民币4.5亿元投得首置物业服务有限公司（下称首置物业）100%的股权。

金茂服务拟以现金支付方式收购首置物业100%股权，其中将利用IPO募集所得款项中分配给收购物业管理公司的部分人民币3.15亿元。

这次收购完成后，首置物业将成为金茂服务的间接全资附属公司。

对于今年3月刚上市的金茂服务而言，这是其瞄准国内物管行业的第一笔收购。在行业马太效应渐显的背景下，上市物企更加主动谋求规模化、多面化，这是向资本市场证明价值的需要，也要为长远发展积蓄动能。

为何选择首置物业这个标的？“匹配”是金茂服务给出的关键答案。

成立于2012年的首置物业，原为首创置业全资持有，是一家综合性物业管理服务提供商，在管项目主要为高端住宅和商务写字楼。

在住宅方面，作为主要承接首创置业所开发项目的物业公司，首置物业管理住宅项目覆盖首创天禧、天阅、禧瑞、禧悦四大系列产品，在行业中树立起中高端物业服务品牌形象。

在这点上，金茂服务与首置物业显得门当户对。金茂服务是国内高端物业的标杆，多年来坚持完善品质服务体系，以高品质服务打造竞争壁垒。

首置物业在管及合约管理的项目类型高端化、多元化，能够精准匹配金茂服务高品质差异化的战略定位，巩固金茂服务在高端物业服务领域的竞争优势。

此外，双方业务布局重合度高也是一大考量因素。

在物业管理及地域分布方面，首置项目主要分布于京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群核心城市，且北京项目分布占比最高；金茂服务则长期聚焦于一二线及新一线城市。

此次收购，提升了金茂服务在高能级城市的项目密度和服务浓度。

中金公司研究部在2021年2月所发布的行业研究报告中指出，单城市管理密度是物业公司商业模型实现正向循环的关键。

在成本端，管理项目密度决定了“劳务供应链管理”的优化空间；在收入端，管理密度是开展本地生活服务的基础和“议价权”。

这意味着未来在协同集约管理模式下，金茂服务能够实现降本增效，为未来做深做透业务提供了想象空间。

作为物业市场的高端玩家，金茂服务还在不断探寻新的企业增长极。比如，构建更加丰富、全面的业态组合。

实际上，金茂服务和首置物业此前已在住宅、商业、写字楼、公建等进行了全业态布局。

值得一提的是，首置物业的母公司首创置业作为国内大型地产综合运营商，在商业开发运营上颇有亮点，早期通过自建、并购和合作等策略，快速布局国内城市商业项目。

而首置物业则为首创置业开发的多个商业综合体、高端办公楼、大型独立商业项目提供物业管理服务。

截至2021年底，首置物业商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米，均为核心城市重点商圈的高端商办项目。

首置物业的商业物业资产，是金茂服务看中的优质资源。

在资本市场中，商业物业服务一直是高利润业态，以商业物业服务为主的物企市盈率远高于上市物企平均市盈率。

据亿翰智库分析，较于传统住宅业态，非住业态尤其是商业项目单坪物管费高，利润创造能力更强，且优质商业资产天然具备内生成长潜力，有利于企业形成核心竞争力。

尤其在重点城市商业地产日渐稀缺的背景下，及时布局优质商业物业，能够在未来发展中树立先发优势，提升资本市场估值。

目前金茂服务在管商业物业项目规模较小，而首置商业项目整体规模可观、品牌价值较高，并购后能够推动金茂服务商业物业服务产品线打造，助力提升其在商业物业服务领域品牌竞争力。

随着物业行业加速整合演变，物企要想在行业竞争夯实地位，打铁还需自身硬。

3月10日，金茂服务登陆香港联合交易所，这是今年首家顺利上市的物企。

纵观金茂服务2021年年报可发现，报告期内，金茂服务总收入约15.15亿元，较去年同期增长60.5%；毛利约为4.7亿元，较2020年度增加约100.2%，毛利率也提升至31%。

营收利润双增背后，物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务三大业务提速明显。

此外，年报还显示，截至2021年12月31日，金茂服务没有未偿还的债务以及银行借贷。而2021年现金流量净额由2020年度约1.362亿元增加至2021年度约3.474亿元。

业绩稳健增长、现金流良好、债务杠杆极低，给了金茂服务向外拓张足够的底气。

早在IPO期间，金茂服务就曾表示，拟将全球发售的部分所得款项用于战略投资及收购，积极寻找合适的、切合公司战略及服务品质的标的，支持管理规模的扩张和城市运营、增值服务的业务发展。

上市后，金茂服务抓住窗口期进行收购，锁定首置物业。

截至2021年12月31日，首置物业公司合约及锁定项目共计53个，合约及锁定面积711万㎡，其中在管建筑面积约为280万平方米，且高利润的商办业态占比较高。

强强联合，1+1大于2。借助此次收购，金茂服务得以进一步扩大本公司的业务规模及优质物业业态，有利于提升市场估值，为新一轮提速发展奠定基础。

未来，金茂服务将继续积极发挥优势的资源整合力、全周期运营力，将精细化、专业化的运营体系精准导入更多城市及项目，把更高品质的物业服务带给用户。