编者按：天河智慧城、海珠生态城、东部山水新城、国际金融城、国际创新城、广州教育城……2012年，广州相继出现了十余个冠以“城”字的开发建设规划，大规模的“造城”运动，使得广州每个区域头上都顶着响亮的“世界级”名号。
毫无疑问，这些在政府推动下的“造城”能不断地给该区域带来发展利好，特别是在推动房价上涨方面起到很大的促进作用。然而，随着“造城”数量的不断递增，如何落实这些美好的规划成为人们心里的疑问。
有鉴于此，网易房产推出《“城”出不穷 广州新兴政策利好板块现状探访》系列报道，对近年来多个政府重点打造的板块进行实地踩盘调查，并通过采访、图片等形式，向广大网友展示该板块最真实的一面，看看政府画饼是充饥还是冲"绩"。
南沙房价一年暴涨53% 新区获批后成交暴增49%
2012年9月6日，广州南沙区迎来重磅利好，南沙成为继上海浦东、深圳前海等之后获批的第六个国家级新区，南沙新区的开发建设上升到国家战略，南沙楼市迎来新一轮成交热潮，区域成交均价也随之”水涨船高”。
南沙房价一路狂飙，成功跨越万元大关
根据网易房产数据统计显示，2013年3月1日至20日，南沙成交均价达11235元/㎡，相比去年3月7350元/㎡的均价暴涨53%。在新区规划获批之后半年（2012年9月6日至2013年3月6日），南沙成交均价已超万元，达10012元/㎡，相比获批前半年的7987元/㎡均价涨幅为25.4%，成交量方面更为“异军突起”，增幅达49%。
国家级新区获批后半年内，南沙房价可谓“一路狂飙”，从8字头、9字头，成功跨越至10字头、11字头和近期的12字头。如今的南沙，单价万元以下的楼盘屈指可数，加上前段时间才挤进南沙的大岗、东涌两镇，也仅有南沙境界、城南故事等6个楼盘。
目前南沙主流的精装产品均价基本在万元以上，达1-1.3万/㎡；别墅产品也早已摆脱"1"字头，向"2"、"3"字头迈进。甚至有楼盘报价已然跟华南板块看齐，毛坯单位报价已达1.5万/㎡。
不断飙升的房价刺激着购房者的神经，但有趣的是，随着南沙国家级新区规划的获批，人们对楼市炒作的接受度也大幅放宽。网易房产调查结果显示，近6成网友认为南沙楼市泡沫不算大，3成网友心中南沙房价的合理水位已涨至1.5-2万/㎡。
新区规划获批后，南沙楼市"量价齐升"
南沙楼盘销售中心开始迎来一波波看房潮，不少投资客一股脑全涌入南沙，成为支撑南沙华丽成交成绩单的中坚力量。尽管诸多业内人士提醒，南沙基础薄弱，投资周期长、风险高。更重要的是，房地产过度热炒很可能透支南沙规划的巨大潜力。但似乎人人都相信，这是最好的时代。但或许，这也是最危险的时代。
白天火热晚上变“空城” 配套不足交通不便仍困扰南沙
与白天热火朝天的销售中心不同，一入夜，这些在阳光家缘网站上显示“已售”的单位却一片乌黑，甚至一些已经开发数年的楼盘，晚上亮灯率也不超过四成。
目前南沙楼市的主流供应主要集中在进港大道、港前大道以及环市大道西三大主干道周边。集中了包括万科、碧桂园、越秀、奥园等多个知名开发商，其产品也代表着目前南沙楼市的最高水平。
进港大道板块配套相对成熟
但配套相对低端，以街铺、低端小商场为主
其中进港大道为南沙目前居住人口最密集、各种配套最成熟的路段，区域内有金莎广场、金洲商业街和今洲广场等，汇集了肯德基、信和超市、鏊峰百货、沙园家电广场等基本商业配套，周边也有南沙金岭小学、南沙第二中学等教育资源，因此这个地段内的楼盘入住率也较其他板块高。
港前大道板块环境优美但配套非常缺乏
高端楼盘社区配套不足，入住率低
而港前大道板块则环境比较优越，靠近蕉门水道和黄山鲁森林公园，更可远眺狮子洋景观，在售项目不多，但定位相对高端，主打别墅、大平层洋房等产品，现时入住率较低。而环市大道西片区，则属于新开发区板块。项目分布比较分散，多为大盘社区，开发的时间也相对较长，社区配套相对更为成熟，入住率稍微高些。
白天销售火热，晚上入住冷清，为何会有如此大的反差？一方面是投资客手握几套房等待升值导致楼盘入住率不高，而另一方面就是制约整个南沙发展的两个重要原因：配套缺乏、交通不便。
对于南沙目前20多万常住人口来说，“去一趟广州要一个小时过路费20多元、购物逛街找不到大商场、孩子读书老人看病不方便”这些问题真真切切地摆在眼前，南沙现有的生活、商业、交通及教育方面的配套显然无法满足他们的需求。
南沙通往市区只有一条地铁，一条南沙港快速和番禺大道-南沙大道城市主干道
目前连接广州市中心与南沙的通道，两地距离超过50公里，但仅有一条地铁四号线，一条南沙港快速，以及一条番禺大道-南沙大道城市主干道。对于上班在市区住在南沙的市民来说，依靠地铁和自驾车，上下班来回时间也基本超过2个小时，过路费要20多元。
南沙缺乏大型商业配套
医疗、教育等配套也不够齐全
同时，配套不足的问题也比较突出。由于人气冷清，缺乏具有聚集效应的大产业和有拉动效应的大项目，南沙在很久一段时间内都缺乏大型商业配套，即使在南沙最成熟、人气最旺的进港大道板块，除了华汇广场之外，整个区域内没有任何成熟的中高端商业配套，基本以街铺、低端小商场为主，在医疗方面除了一个南沙中心医院，也基本看不到其他齐全一些的医疗配套。
规划几经更改 未来20年南沙大变样？
作为广州南部重要的港口明珠，政府对这片热土抱有殷殷期望，对其区域规划也历经多次变改。今年9月，南沙正式晋升国家级新区，根据《广州南沙新区城市总体规划（2011~2030）》纲要，未来20年南沙将成为地铁线网密布的新型滨海新城，建成为空间布局合理、生态环境优美、基础设施完善、公共服务优质、具有国际影响力的滨海新城区。
《规划》将南沙的空间结构划分成"一城三区"，现有轨道交通基础上，将构建以南沙为中心、面向湾区的区域快速轨道交通系统，新增7条区域轨道交通线路将直通深圳机场、香港机场、拱北口岸及广州南站。未来整个南沙将设34个地铁站，庆盛站、南沙港、蕉门将成为二级枢纽，最终实现快速便捷的内外交通体系，其轨道交通密度堪比老城区。
公共设施方面，南沙近期将打造三大品牌：一所国际化高校、一所国际高水平医院、一座国际展览中心。国际展览中心建成后，将承接“广交会”的专业型业务。
规划蓝图看起来很美，但对老百姓来说，能否真正落到实处才最重要，希望喊口号不再成为“狼来了”。自去年9月初新区规划正式公布已过去半年，虽然南沙引入了过千亿的资金，但其交通、商业、医疗、教育等方面的配套与规划公布之前相比几乎未有变化，交通轨道建设也在缓慢进行，似乎一切只能交给时间了。
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本文来源：网易房产
作者：翁娜
责任编辑：
王晓易_NE0011
