南沙两地王价格亲民 保利能否笑到最后？

网易房产讯 2013年催生的10余块地王于今年陆续开盘上市，其中有两块落在南沙区。跟其他区域有所不同的是，南沙原本就属于房价洼地，当年看中南沙的地王盘，如今在楼市回暖时期又搭上南沙自贸区的顺风车，成本上的压力得以减轻。

2013年9月，保利横扫了南沙两块地王，住宅“巨无霸”由保利置业夺得，商业地王由保利地产夺得。当年5200元~6500元/平方米的楼面价，如今开盘售价过万，虽然仍属微利，但搭上自贸区快车的保利，会不会是笑到最后的那一位？

保利凶猛 三天刷新南沙两地王

南沙的两块地王产生于2013年9月末，当时正值南沙新区成立一周年。在市场狂热的驱动下，保利旗下两家企业，三天之内刷新两次南沙地王纪录。

首先是2013年9月24日，经过两个小时竞拍，举牌约160个回合，南沙黄阁汽车城南部2013NJY-2地块最终由广东保利置业有限公司击败万科、中海和绿地，以30.3亿元拿下该地，折合楼面价5224元/ 平方米，溢价率51%，刷新2012年富力在南沙街金业小学西侧2012NJY-8地块创造的3287元/平方米地王纪录。 

该月27日，南沙6地连拍，广东保利地产在竞拍环节击败绿地与银耀投资，以2.84亿元竞得南沙总部聚集区2013NJY-9地块，楼面价为6434元/平方米，刷新自己“同门”三天前创下的地王纪录，溢价84%。同时，保利地产还以2.24亿元底价获得南沙总部聚集区2013NJY-7号地块，楼面价3360元/平方米，跟地王中间仅隔着一块地。

那么保利地产和保利置业是否存在“同门竞争”关系？细看这两块地王的特征，有很大差别，难构成竞争。保利置业夺得的地王为二类居住和小学用地，由三宗地块合并而成，为南沙黄阁镇最大的一块宅地，占地面积近20万平方米，容积不超3.2，建筑面积约58万，最大的特征是“巨无霸”；保利地产夺得地王为商业服务用地，加上底价拍下的旁边一块地，保利地产拍下地块共占地2.8万平方米，容积率小于4.0，建筑面积合计约11万平方米，最大的特征是其地处自贸区总部聚集区内。

地理位置上，保利置业夺得的南沙住宅地王靠近黄阁汽车城地铁站，周边仅有汽车城以及黄阁旧镇，周边楼盘开发较少；保利地产夺得的南沙商业地王靠近金洲地铁站，是南沙居住氛围和开发最为成熟的区域，两者距离地铁站都有约16分钟的步行距离。

因此，保利置业和保利地产，要分别在住宅和商业领域，交出自己的“地王盘”答卷。

昔日住宅地王 以低价缓涨打品牌

当年保利置业拿下的“巨无霸”住宅地王，如今已开发保利南沙城。从销量来看，南沙保利城成绩亮眼：去年12月首次开盘便夺下“销冠”称号，最近一个季度销量仍保持在南沙区域前三甲之内。

从房价上很难看出这是成本高企的“地王盘”。南沙保利城最新网签均价为10164元/平方米，低于南沙楼市均价10443元/平方米。涨幅方面，南沙保利城上涨趋势平稳，开盘半年来每平方米已涨价约700元，涨幅跑赢南沙楼市均价。

网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，南沙保利城2014年12月开盘首月网签均价为9352元/平方米，随后保持每月上调约100元/平方米的趋势，开盘半年至今最新网签均价为10164元/平方米。

“我们拿地价每平方米5千多元，至少要卖到12000元/平方米才有赚，现在低价卖出，主要是打响品牌。”南沙保利城销售人员表示。

不过网易房产留意到，南沙保利城的价格虽然较低，但依然高于其“劲敌”万科南方公元。万科此楼盘与南沙保利城仅有一山之隔，7月最新网签均价为9515元/平方米，每平方米比南沙保利城低了近700元。不过，采取更低价策略的万科南方公元去化率没有南沙保利城高，万科的去化率约为46%，南沙保利城去化率为60%。

销售人员表示，目前南沙保利城以70~140平方米的刚需和首改户型为主，未来将更多偏向大户型和别墅。有了良好的开局打响品牌之后，涨价也是势在必得。

采取低价销售、小幅涨价的销售策略也许与南沙保利城所处的区位、交通以及周边配套有关。网易房产近日现场踩盘发现，南沙保利城距离黄阁汽车城地铁站步行距离约16分钟，周边仅此一个楼盘，楼盘附近有黄阁镇以及汽车城，不时有货车经过，居住氛围并不浓厚。

销售人员表示，住在南沙保利城所需要的生活配套包括超市、餐饮、教育、医疗等等，都可以在附近的黄阁镇内解决；未来将开通直达小区门口的公交车站，而且黄阁汽车城是南沙区域内距离广州市最近的地铁站。

保利置业在规划设计上也费尽心思：小区入口为一个大型体育公园和会所，满足业主休闲、健身需求，此外有三座自然山脉共9万方山体自然风光、2.5万方原生湖泊涵养水源、2公里滨水景观带，突出小区的优良绿化。

不过，网易房产了解到，由于周边鲜有其他社区，仅保利南沙城又是一个未来居住上千户人的大型住宅小区，许多公建配套都需要靠开发商保利置业之力慢慢完善。南沙保利城最早交楼时间为明年年底，而楼盘整体建成需要五年，这五年间，南沙保利城能否单枪匹马地在黄阁镇先行营造成熟的居住氛围，还有待观察。

商业地王遭遇“日光”劲敌

跟南沙保利城类似，保利地产在自贸区内打造的保利绿地大都汇，从价格上也很难看到“商业地王”的影子。

该项目引入绿地联手打造，Loft公寓1月开盘4月已卖完，4月的价格为13000元/平方米。从6434元/平方米的楼面价来看，这个售价仅为保本微利，销售人员表示，未来肯定要涨价。

“这里的房价几乎一月一变。”上述两楼盘的销售人员均向网易房产表示。而且据了解，自贸区划定范围对商业物业的价格影响比对住宅物业更为敏感，言下之意，自贸区内的商业物业还有较大的升值空间。

网易房产梳理发现，跟自贸区内频频“日光”的公寓产品相比，保利绿地大都汇销售成绩似乎并不抢眼。2015年初，广州楼市还表现平淡的时候，南沙首先打破僵局——南沙金茂湾开盘即“日光”，延续热销的势头，上半年南沙几乎每个月都有“日光”盘出现，公寓产品中以香江国际金融中心表现最为突出，三次开盘“日光”。

中原研究部分析指出，南沙自贸区的诸多规划正逐渐落实，在配套设施的建设上更是加快速度，这里将成为广州另一座新城，到时片区楼盘即可“渔翁得利”。在这种情况下，地处“自贸区之芯”的保利绿地大都汇正面临香江国际金融中心这个强劲对手，如何在搭上自贸区升值快车的同时突围而出，还需要多花一些心思。

毕竟，地王盘打亲民牌，胜算不算太大。