徐家俊：商业地产面临结构问题 有发展空间

（原标题：徐家俊：商业地产面临结构问题 有发展空间）

2014年8月，金地商置执行董事兼行政总裁徐家俊在博鳌房地产论坛上提出，商业地产有非常巨大的发展空间，未来十年的增速会远远超过住宅地产。

如今时隔一年多，徐家俊在接受观点地产新媒体采访时重新聊起了上述话题。尽管宏观市场发生巨变，他仍表示自己的看法未曾改变：“商业地产未来在中国肯定还是有一个很大的发展阶段。”

他将商业地产视为中国经济发展的必然产物，认为随着经济的发展，居民人均收入水平的不断提升将拉动进一步的消费增长，由此商业地产的发展趋势必将延续下去。

不过正如中国经济进入阵痛阶段，商业地产也不可避免地遇到发展瓶颈。徐家俊认为，目前商业地产出现了结构性问题，包括供需失衡，一二线与三四线城市分化，传统商业物业亟需升级、改造等。市场催生了诸如联合办公、服务式公寓等新兴业态，房企也须得寻求新的增长点。

“早在一两年前，公司就开始布局新业态，相信未来一年会有很多新概念的商业业态陆续面市。”其中，在共享经济崛起的大潮流下，金地商置也顺势推出IBASE联合办公项目，目前已在北京、上海、深圳落地；在杭州、成都、南京等地，探索服务式公寓业态等。

此前金地商置商业管理公司总经理王寿庆离职消息的传出，让市场的焦点再度落到商业人才的问题上。

对此徐家俊也坦承，人才问题也是自己最关心的问题。他介绍称，金地商置目前立足于多个方面的人才梯队打造，包括引入外界专业团队，同时坚持在公司内部培养人才。其中面对新业态，面对没有历史经验可以借鉴的领域，公司还将促进一些创新能力强的员工进行转型。

在访谈过程中，徐家俊还详细讲解了金地商置在海外拓展房地产业务等方面的发展情况。

据其透露，金地商置目前已经在美国两度落子，包括洛杉矶的公寓项目以及波士顿的综合体项目，未来希望在美国门户城市建造20-30个项目。除此以外，英国、澳大利亚等国家也正在寻求发展机会。

“金地商置的海外投资会集中在相对发达的国家，因为这些国家的经济相对比较稳定。国内现在的周期性越来越明显，公司希望分散投资，平衡风险。”

在投资方式上，徐家俊称，金地商置原则上优先选择发展靠前的十余个城市，考虑到这些城市不少好的地段已经建有项目，也会考虑通过合作，或者活化项目等方式投资。

以下是观点地产新媒体对金地商置集团有限公司执行董事兼行政总裁徐家俊先生的采访实录：

观点地产新媒体：在去年的博鳌房地产论坛上，您曾提出未来十年住宅的发展速度会比商业地产缓慢，商业地产可能迎来一个比较好的发展空间。但今年以来整体经济形势都有很大的变化，这有没有改变您的观点？

徐家俊：我还是没有改变看法，商业地产未来在中国肯定还是有一个很大的发展阶段。

观点地产新媒体：为什么这样说？

徐家俊：其实我认为，中国商业地产的发展才刚刚起步。过去十几年来，所有中国人的居住、办公条件还是得到了极大的改善。总体而言，住宅市场大势是向上走的，如果期限再拉长一点，甚至可以看到它是单边上扬的过程。

商业地产也是一样。当人均收入水平达到一定阶段之后，人们的基本居住需求已经得到满足，就会关注消费的需求。现在中国的人年均收入在7000美金，美国则有40000多美金，说明中国还有很大的增长空间。随着中国人均可支配收入有巨大提升，将极大的促进消费，包括购物、体验消费、运动等等，就会给商业地产带来持续的机会。

现在大家看到消费模式也在转变，举个例子，现在有很多人喜欢跑步，开始买各种专业装备，跑着跑着，觉得自己在某些方面的需要做体能提升，于是就去健身了，结果又带动了健身行业。过去，大家在外面吃饭更多是商务性质的，现在，餐饮更多的变成了家庭式的消费，已经变成了家庭消费的常规项目。所以我们看到，当大家的基本居住需求得到满足，当可支配收入增加了，就必然转向消费，也必然带动商业地产的发展。

当然，商业地产的发展也面临一些结构性的问题。

首先，商业地产还是有很多存量需要盘活。经过过去二十多年的逐步累积，商业地产供给远远大于需求，最终导致了部分空置问题出现。尤其是三四线城市，市场需要时间去消化庞大的供应量。所以在这个结构性过剩阶段，大家都比较痛苦。这样的问题在一线城市也出现过，2000年左右，在上海浦东也有很多写字楼空置，当经过一段时间的发展，经济发展到一定水平，现在浦东的写字楼价格已经相当高了。这个和经济周期、经济结构都有关系，供给和需求的匹配也需要一个过程。

第二，结构性问题体现在地域上。一线城市所有的房地产资源都在上升，在土地资源上尤其突出，但是在三四线城市资源其实很便宜。最终大家会发觉，一线城市的写字楼、商场都比较贵，但三四线却出现大量空置的物业。

第三，结构性问题还体现在旧商业物业的改造上。现在的一二线城市，基本好的位置都建成了商业物业，但这些物业面临升级、改造的过程。以深圳为例，尽管大量的商业聚集在华强北，但由于规划的比较早，那里的购物体验已经不能满足现在人们的要求，所以我们看到，那边已经在做重新的规划和提升。

第四，结构性的问题体现在原来的商业集中于某一两个业态上。如今谈到商业，大部分人会联想到商场、购物中心、写字楼、酒店等；但是七八年前，大家只会想到百货。而且现在还涌现出很多新兴的商业业态，比如深圳的欢乐海岸就是很典型的体验式商业例子。金地商置现在做的威新软件科技园，和传统的写字楼也有所不同；还有现在比较流行的联合办公，金地商置也已经有了自己的产品线；另外，这几年青年公寓也成为新时尚，现在年轻人工作初期，在一线城市买套房子很困难，我们就将传统住宅包装出租，给年轻人创造新的居住环境，又帮助他们建立圈层。

综合来讲，从大的发展趋势看，商业地产还有一个非常大的发展空间。但是现阶段也面临一些结构性的矛盾和困难，会产生出很多新的业态，能够让房企找到新的增长点。这个可能是金地商置未来十年所面临的发展趋势。

观点地产新媒体：对于商业地产的新业态，金地商置是不是已经开始有所布局？

徐家俊：对。早在一两年前，金地商置就开始布局新业态，相信未来一年大家会看到公司在这方面有很多新概念的商业业态陆续面市。

目前金地商置在做联合办公的项目，公司命名为“IBASE”。IBASE已经有了四个项目，分别位于北京、上海、深圳，预计今年底明年初就投入使用，主要给创业型的企业和中小企业提供办公场地和办公增值服务。

公司在杭州、成都、南京也在做白领公寓。其中上半年在南京拿了一宗地，项目将包括白领公寓业态，为年轻人提供一些居住空间，这也是产品方面的创新之一。

产业园区也一样。公司的深圳威新软件科技园在全国的影响力都比较大，不少同行及政府机构都来参观。园区做得较为高端，目前英特尔、阿里巴巴、大疆无人机等都在园区里办公。未来公司希望把“威新科技园”的模式在全国各地拓展。

观点地产新媒体：金地商置近日最新在上海拿了一宗地，有什么规划？未来轻资产会成为公司的一个主要方向吗？

徐家俊：最近在上海拿的就是纯商业地块，地处上海非常核心的位置，要建成一栋百米高的写字楼。

金地商置毕竟是一家上市公司，本身就有一定的资产量，首要任务当然是把公司手里的资产运营好、开发好。所以公司会去投资很多项目，现在有26个项目，其中一半以上是住宅，其余是综合体、商业、公寓等。

为什么要既拿住宅地块也拿商业地块？公司要追求现金流的平衡，快周转的住宅项目能提供良好的现金流；而商业项目每年都有稳定的租金回报，可以作为基础。

恒隆地产做得比较好，是因为在香港、上海等地有很多持有型物业，每年有大量租金回报。金地商置也希望在持有型物业和销售型物业上做到平衡，这要求首先管好公司自身的资产。

在管好自有资产的基础上，公司有能力管理更多的项目。如果是一些不能直接获取的项目，也可以去做一些轻资产的输出。这对于树立品牌还是非常有帮助的。

观点地产新媒体：公司是否一定坚持在人口增长最好的城市拿地？

徐家俊：就原则上来说，金地商置还是会优选全国靠前的城市，这些城市经济基础好，人口净流入量大，未来发展态势良好。未来五年，公司都会坚持在发展靠前的大约十个城市发展。

考虑到很多好的地段都已经建有其它项目，公司未来也会采取“几条腿走路”的方式。第一，争取在好的地段拿地，包括住宅、商业在内；第二，如果在好的地段拿不到地，公司透过入股或代建、代管方式和对方合作。第三，活化一些在核心位置运营不理想的商业项目。如果有合适的项目，我们会考虑将其收购并改造，适应新的商业环境需求；第四，在优选的城市寻找商业地产的空白点，金地商置也愿意在北京、上海等城市投资产业园区、研发办公等新业态。

观点地产新媒体：既然金地商置的产品线那么多，而商业地产涉及到开发能力、运营能力、创新能力各个方面，这都需要人才作为基础。公司在人才团队方面是怎么打造的，怎么解决人才匮乏的问题？

徐家俊：这个问题也是我最关心的问题。其实做事业，首先得有资源。所谓的资源，第一得有钱，第二得有土地资源，第三就是要有人才。我甚至觉得，在这几个要素中，人才才是最重要的。

金地商置现在的人才立足于几个方面。第一是住宅地产开发，金地已经有将20多年的积淀，所以在这个方面的人才还是比较丰富的。

第二是商业地产方面的人才。一方面会积极的引入外部的人才，另一方面也会立足于企业自身的人才培养，金地从做北京金地中心开始也有10年做商业地产的经验了，我们也形成了自己的人才梯队。

当然，还有一些新业态大家都没有经验，比如WeWork，新兴也不过才4、5年的时间，没人知道到底应该怎么做。所以在这个方面公司会找一些学习能力比较强，接触新事物能力比较强，个人能力也比较强的人，促使他们转型，在学习的同时结合公司自身的需要去不断创新。

所以，金地商置的人才主要来自于上述几个方面。这说起来简单，真正要做起来还是很浩大的工程，在这一方面花费的精力也比较多。但是就整个公司来说，现在整体框架和人才梯队还是比较成熟的。

观点地产新媒体：之前在美国演讲，您有提出希望金地在美国发展20-30个项目。金地商置作为金地的商业平台，未来有没有机会参与到集团在海外的扩张进程？

徐家俊：对，集团在美国已经投了一些项目了，而且都是由金地商置负责。公司在洛杉矶投资了一个公寓项目，在波士顿最核心的位置投资了一个综合体。

我刚才讲的包括写字楼、公寓、联合办公等业务，如果在美国有机会也都愿意去做，英国同样如此。所以公司积极地拓展海外业务，目前在美国有团队、有投资项目，也在寻求新的投资机会。

观点地产新媒体：您去哈佛讲学，有没有抱着一种吸引人才、招聘人才的目的？

徐家俊：主要目的就是这个。因为公司觉得到美国发展业务，尽管有国内团队去美国，但还是要更多依靠当地的人才。当地的人才中，在美国学习工作过的华人是主力，因为他们对中国文化比较了解，沟通起来障碍会小一点，对美国文化也非常了解。当然，公司团队中也有本土美国人，他们有更丰富的资源，对美国文化和规则更了解。

观点地产新媒体：除了美国跟英国，还有没有进入到其它海外城市？比如像澳大利亚就吸引了很多房企，公司在这方面有没有计划？

徐家俊：金地商置在美国已经有项目了，在美国主要发展的是门户城市，像纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿，可能再加上西雅图、芝加哥等。

公司也在看英国项目，在寻找项目的机会，对澳大利亚也在研究。我想公司的海外投资主要还是会集中在相对发达的国家，因为这些国家的经济相对比较稳定一点。而中国现在的周期性是越来越明显，地产的波动也是越来越大，金地商置也希望分散投资，平衡风险。

观点地产新媒体：您一开始提到资产化，目前很多房企都在探索这个方向，金地商置本身有没有具体计划？另外，今年万科尝试推出类REITs产品，您怎么看待REITs在国内的发展前景？

徐家俊：现在国内还没有REITs，因为还不具备法律环境和税收环境。所以如果做REITs的话，什么税都还得交，就失去了证券化的意义。但是我相信随着持有型物业越来越多，国家肯定会出台支持REITs发展的法律法规，因为这是全世界的发展规律。

REITs金地商置有在关注，未来肯定也是公司发展的一个方向。但具体在什么时间点去做REITs，需要各方面的条件都比较成熟。由于金地商置的资产都在国内，所以公司还是更希望国内能够具备法律法规和政策条件，让公司可以去做一些REITs。如果境内条件不允许，公司也可以去境外寻找REITs的机会。总之，商业地产最后走上证券化的道路，是一个顺理成章的结果。

观点地产新媒体：金地商置计划将住宅占比维持在5成左右，相比于一些传统的商业地产开发商如恒隆，这个比例似乎也挺大。未来公司有没有打算降低住宅占比？

徐家俊：恒隆现在销售物业也挺多的，你看它在香港开发的这些住宅项目，价格很高，卖几套房子就能回笼很多现金流了。所以说，无论是恒隆也好，嘉里也好，做商业地产的企业都会用住宅物业去平衡现金流。

对于金地商置而言，持有型资产的比例还比较低。其实客观来看，公司管理的商业项目已经有不错的收益了，现在大约5亿元，明年可能会达到6-7亿。

可以预见，未来金地商置的持有型物业比重会逐渐加大，但仍然会有销售型物业业务，因为公司还是要为股东创造价值。至少五年内，公司不会转型成一家完全靠收租型物业生存的企业。至于五年以后会怎样，我觉得可以再探讨。