房企资金压力渐显：现金增速下滑 融资成本走高

政策调控不断从严的环境下，上市房企现金流开始显现压力。

长江证券一份研报指出，一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；另一方面偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出，此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

同策咨询研究报告显示，4月，开发商掀起一轮融资狂欢，共有13家房企发行19笔公司债，共发生5笔中期票据注册、12笔境内银行贷款、7笔信托贷款等。

但行业整体仍是收紧态势。如越秀地产最近发行一笔美元债利率4.75%，创下其历年发债利率高峰；新城控股主动中止了境内绿色债发行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，企业需灵活应对此类环境。目前有三个领域在融资方面较宽松：第一，租赁市场；第二，对于农村市场的投资，包括集体建设用地等方面的用地模式，预计融资优惠力度加大；第三，带有产业导入和产业更新的地产项目，尤其是附带人才引入等概念的产业项目。

境外融资活跃

同策研究院统计显示，公司债是房企近期采用的主要融资手段。4月，房企融资总额折合人民币769.12亿元，环比增加22.65%，创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。

同策咨询首席分析师张宏伟指出，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

发改委网站显示，最新一次房企发行外债的是花样年集团发行3.5亿美元境外债券，三年期票面利率8.375%。今年以来，还有包括绿地控股、龙光地产、北京合生兴业等房企境外发行债券均获发改委备案登记。

境内发债渠道依然收紧，成功发行的仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径；境内银行贷款方面，4月监测房企共融资47.20亿元，环比下降16.28%；信托贷款融资14.41亿元，环比下跌60.58%。

据统计，2017年房地产企业境外融资合计388.6亿美元，同比上涨176%，但发行利率也明显上行。Wind数据显示，2017年地产企业海外发债中，利率在5%-8%的占比最大。

据了解，目前对境外发债没有明文限制，在海外发债融资的房企多为上市公司或大型国企。中原地产研究中心统计显示，截至4月16日，房企境外融资达193亿美元，同比上涨80.6%。虽整体美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。

在已披露数据中，4月融资成本最低的一笔是万科地产香港第九次发行的金额为9.71亿美元中期票据，5年到期，利率4.15%。其次是华润置地于4月20日发行2018年度第一期中期票据，期限3年，票面利率4.59%。融资成本最高的融创中国发行2023年到期的4.5亿美元优先票据，利率为8.35%。

审慎多元融资

房企融资欲望仍强烈的背后，是多数开发商在2018年都有明确的扩张计划。房企也在加速推盘。克而瑞研究显示，32家房企4月业绩环比下降8%。究其原因，前3月百强房企货量较充裕，年初业绩基数较高；同时调控背景下， 虽然3、4月部分城市放开了预售证，但房企整体供应仍显不足。

另一因素是今年行业将面临偿债高峰。海通证券此前统计，2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%采用了3+2年期限结构，4%采用3+3年模式；2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些都将在2018年进入回售期。

Wind数据显示，2018年-2020年三年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上。其中2018年到期规模182.62亿美元，规模最大。

4月19日，外汇管理局强调，除有特殊规定外，房企不得借用外债。这无疑将增加了地产企业在办理外债事前签约备案上的难度。

此外，据同策研究院统计，在2017年12月前，境内再融资为最主要的股权融资方式，但此后监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续三月为0。

4月，其监测房企股权融资总额折合人民币共21.55亿元，其中海外配股融资额仅1.55亿元，其余来源于泰禾集团的20亿元境内再融资。

张宏伟指出，降低开发商杠杆是长期趋势，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务、只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求，但仍需规避股权稀释等带来的风险。

中信证券认为，海外募集的资金仍要换回国内，同时叠加美元加息、人民币汇率波动的经济形势，国内债券市场发行通畅时，房地产企业倾向选择国内。但从企业资本市场运作发展而言，部分会选择拓宽香港及海外资本市场的融资渠道。因而房地产企业仍将保持以国内为主，海外为辅的多元融资渠道并举的步调。