节前深圳租房市场降温 二房东压力有点大

回想2018年的深圳楼市，房租绝对是最抢眼的关键词。经历了去年年中的一轮价格上涨之后，最近几个月深圳房屋租赁市场恢复平静。临近春节，深圳房屋租赁市场需求转冷。过去，深圳房租往往会在春节过后出现顺势上涨的现象，但在一些业主和租客眼中，今年的情况似乎有些特殊。

二房东面临压力

“过完年回来我准备搬到龙岗布吉，这边租金太高了。”家在福田区下梅林的陈先生正在搬家，“这个小区36平方米的两房单位租金要4900元，我觉得有点承担不起，搬去龙岗布吉那边的话这个价格可以租到一个正规三房单位。”不过，记者在该小区周围调查时发现，选择在春节前搬家的租客不在少数，由于空置房数量增多，一些业主将相同面积的单位租金调降至4500元。“就算是4500元也还是觉得有点高。”陈先生回答。

而在南山科技园，这边的租金由于旺盛的互联网从业人员租赁需求而水涨船高。记者在大冲城市花园调查时发现，80平方米左右的两房单位现在的租金在8500至9000元左右，但有中介人员告诉记者，类似房源的月租在去年年中的时候基本都在9500元以上。记者在南山、罗湖和福田区调查发现，深圳多个区域都存在年底房子的空置现象，数量或多或少。甚至有些中介告诉记者，今年的退房现象来得比较早，数量也比较多。

而在罗湖红岗片区，这里的小区由于楼龄较长等原因，租金一直处在整个罗湖区的较低水平，平均租金价格在每平方米40至60元左右。中介告诉记者，红岗片区的租金变动不大，但最近空置房源也多了，基本上现在各种户型都有相应的房源出租。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，农历新年一般是租赁淡季，而且部分外来打工人员会在返乡前把房子退掉，因此房源会相对充足。

每年的春节过后，对于深圳楼市而言都是一个传统的敏感时期：不仅是调控政策，还包括房价和房租，看涨预期十分强烈。那么，为什么还会有房东愿意在春节前降低租金？在大冲城市花园从事“二房东”的黄经理告诉记者，去年11月份之后房子就没有之前抢手，一套房要空置15天甚至更长时间才能出租出去，而农历新年前本身就是租赁的淡季，如果算上春节假期，长时间的空置给他们造成不小的资金压力。

有业内人士分析，去年以来深圳房租一度出现大幅上涨，租赁市场底层供应大量减少造成供需失衡是一方面的原因，一些二房东以及长租公寓高价收房的行为也是其中的推手。虽然最近深圳租赁市场出现一定程度的降温势头，但由于去年的一轮价格上涨，目前租金仍处在较高水平，但事实上一些“二房东”已经尝到了“抢房”的“苦头”。由于不少“二房东”是在去年年中旺季时高价签约争夺房源，但随着租赁市场进入淡季，这些房源并没有成为利润来源，甚至还出现“被降价”出租的情况。

虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租，但长租公寓带来的连锁反应不得不引起重视，长租公寓在此前的房租争论中也曾被指为推高租金的“元凶”之一。不过，记者在一些长租公寓的APP上发现不少“特价房源”的活动，甚至还有首月租金5折、7折，立减后再额外返现等活动。

加强租赁监管

深圳贝壳研究院发布的数据显示，2018年深圳商品住房平均单位租金为每平方米77.6元，套均租金为5692元，分别较2017年上涨12.3%、12%。值得注意的是，去年12月深圳租赁市场成交量环比下降三成，同比下降近50%，基本上各区成交都出现普遍下降。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，2018年前8个月深圳租金上涨明显，但进入9月之后随着相关政策的落实，租金进入一个平稳的状态，甚至到了12月租金还出现下行的势头，但这是小幅度的下跌，这样的一个状态其实充分说明相关调控政策非常有效。

根据《深圳市城市更新“十三五”规划》，期内全市将争取完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。城中村通过综合整治，村民出租房配套设施及居住环境都大有改善。在此情况下，有市场人士担心深圳提供给低收入工薪阶层及刚踏出校门毕业生的低租金房源越来越少。

此前，房租上涨被推上风口浪尖之后，有分析人士认为这可能不利于经济结构转向消费型经济，因高企的房租将迫使租房者压缩开支。公开信息显示，在今年深圳“两会”上，不少人大代表和政协委员发声，希望能够在“以租为主、租售并举、先租后买”的大背景下，发挥特区立法权的优势，尽快规范房屋租赁市场，探索如何落实租购同权，并加强出租屋的管理。有政协委员建议出台居住房屋租赁法，具体来说就是借鉴德国《房屋租赁法》，通过全市住建系统建立各区商品房租赁和农民房租赁指导价，指导价每年年中更新并公示，出租人必须根据指导价签订租赁合同，允许低于指导价，但不得超过指导价的20%，在租赁期限内不得涨租。

就在去年，深圳探索建立全市稳租金商品房项目制度，将采取严格的租金管制。据悉，稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。稳租金商品房通过租金传导效应，引导市场合理定价，有利于完善住房租赁政策法规，减轻新市民的居住负担，优化营商环境，构建房地产调控长效机制。