网易房产：广州版的新“国五条”出台二个月，大家如何评论广州的房地产市场和政策的变化。
韩世同：新“国五条”是为了抑制房价出台的，中央将皮球踢给地方，地方又不执行，因此就不了了之。新“国五条”的20%个税收没有抑制到房价，反而刺激了消费，因此使新“国五条”未起到抑制房价的作用，而是起到促进房价过快上涨的局面，现在来看有几个问题，第一是太仓促，第二20%个税的事情，明明是不可为而为之，不能操作还是要实施，就需要缓冲期和细致的研究，才可以逐渐的推向实施。这个税不比房产税的影响力小，新“国五条”政策推出得太轻率。未来市场如何变，目前看不清楚。我认为下半年楼市的“变数”很大，目前土地不断的增加，销售是越来越难，房价如此的高，下半年怎样，值得密切的注视和观察的，开发商如果不进行调整的话，下半年的形势就不会乐观。
朱欣苑：未来上涨的动力和趋势是比较明显的，因此出台严格的宏观调控打压房价，但是未对高房价的原因进行分析和判断，就很难扭转这种上涨的趋势。
龙斌：新“国五条”从全国范围看，政策举得很高，但是落地比较轻，“高举轻落”这是我一直的观点，房地产过分的打压，负面作用比较明显。目前经济复苏比较脆弱，地方政府只是最近一、二个月土地市场开始恢复，一线城市相对比较热，其他的城市比较温和。开始的时候，政策过严的话，地方政府的土地收益，包括地方经济都很难承受，至少目前观察，还会保持相对比较宽松，目前的政策实行了限购，金融上限贷，现在又限价，其实限制的因素比较多，如果继续打的话，我认为空间是很小的。“国五条”实行的两个月，我们看到市场比较正常，不能说受很大的影响，短期是有观望。观望目前已经减弱了，大家买房是比较正常的。举个例子来说，刚性需求的一次置业和换房者还是比较急，最近有朋友打电话，看中某个楼盘，目前只有300到400的供应，但是已经有900多人认筹，希望我找一下关系，找找后门，因为他确实想购买，这一现象说明刚需的楼盘卖得很好，如果价格提得太快，就会影响销售，价格适中的楼盘销售得都是很好的。
“国五条”在目前的情况来说，对市场的影响是非常有限的。广州市场太热，价格上得太快。也会带来政策方面的调整，“国五条”规定第二次房贷从60%提成到70%，利率也会上升，仍然还有调控的空间。如果市场太热的话，地方政府就会被迫采取这些措施，这种可能性还是存在的。目前的市场是正常的，但是偏热一点，接下来要看政策和经济形势的走势。
网易房产：我们之前也进行了调查，发现广州刚需盘的上涨是比较厉害的，之前国土房管局的说法，广州楼价上涨是结构性的上涨，豪宅和高价产品的入市，现在我们认为刚需产品成为拉升价格的主力，大家如何看待这一现象。
龙斌：我个人的观察，房价是普遍有所上涨。市区的楼盘，位置比较好，例如有江有地铁的楼盘涨幅比较大。相对来说，外围的区域，例如花都区、萝岗区是比较平稳的，南沙去年上涨得比较快，从楼价涨幅和区域分布来看，市区资源好的楼盘上涨得大一些，外围区域上涨得相对小一些。从2011年的四季度一直到2012年一季度，这段时间，楼盘是往下调整的，降价促销比较明显，有些楼盘可能原来卖1.2万元/平方米，调整的时候，只卖1万元/平方米甚至9000元/平方米的毛坯，价格之前出现了向下，但是从2012年下半年开始，楼价出现明显的下降，但是从2012年四季度到现在价格反弹比较快，楼价从底部到目前的位置调整幅度比较大，如果距离拉长一些，涨价的幅度并不是特别的大。
以金沙洲为例，之前就卖1.5万元/平方米，后来调整到1.2万元/平方米左右，现在调整到1.7万元/平方米左右，甚至有接近2万元/平方米，因此从高位到现在，调整的幅度不算太大，毕竟经历了三年左右的发展。
目前，政府采取的措施比较强硬，限价和限制预售和网签，给我的感觉是，一些楼盘想涨价也是比较困难的。目前楼价上涨得比较高，如果楼价进一步大幅度的上升，就会影响到销售。这段时间楼价涨幅没有之前大，因为有政策的限购限价，我认为未来的价格稍微会稳一些。目前地王又出来了，白云、海珠、番禺出现了三块地王，对楼价还是会造成影响的，我个人对价格的看法是稳中有升，政策是刚性和强硬的，价格升幅不会太大。
网易房产：政府使用一些比较强硬的限价措施抑制房价上涨，大家对于行政干预的争议是比较大的，这种限价会带来怎样的负作用。
朱欣苑：行政手段带来最大的影响就是造成市场波动的浮动过大，作为市场化的行业，应该依靠市场的手段解决问题，从而保证市场的平稳发展。我们因为政策的作用，使得市场的运行变化出现比较大的下跌或者是出现强力的反弹，给市场造成一定程度的伤害。行政的手段也会使得消费者甚至是开发商对未来的预期无法判断，因此导致投资失误。
韩世同：我先讲讲刚需产品为什么上涨得如此厉害，主要还是供应导致的。很多研究机构认为去年大量的成交，主要是刚需和首改产品，剩下的都是户型。今年同样有刚需、首改和大户型，因为是陆续上市。目前市场还是以刚需和首改为主，但是挑来挑去都是大户型，因此适销对路的产品就变得非常的稀缺，因此大家认为新“国五条”未对市场产生抑制作用，政府在地价方面并没有对出地王采取抑制的作用。北京土地卖不出去的时候，出现负地王的时候，就将土地收了回来，但是出现地王后，就不会收，因此政府应该承担责任，也说明政府希望推高地价，获得更多的土地收益。因此造成了目前的市场情况，这是非常矛盾的。一方面限制房价，另一方面拼命出超出市场能够承接的地王和地价，我不知道广州的房地产市场会如何走下去，以目前的地王来说，不知道房屋会怎么卖，如果往低卖的话是不可能的，现在南洲路都卖出3.3万元/平方米了，越秀区的房价才卖3.3万元/平方米合适吗，这就变成了非常困扰的事情，这种非市场的因素，需要值得我们反思，我们要从制度上，系统上，也要不断的深化改革。目前发改委着眼探讨土地制度的改革，最近深圳传出进行遗产税的改革，要跟政府分帐。西方很多行之有效的制度、政策、做法，可能会被进一步的移植到现行的体制内，从而解决不太合适的发展模式，因为这种模式是难以持续的。
网易房产：最近一段时间广州一个月内诞生了三宗“地王”，地王频繁出现到底会给广州楼市带来哪些影响？嘉宾如何看待广州后市的量价情况？
龙斌：地王使大家对市场的预期更加的明确，房地产商拿不拿地，拿多高的地，说明他们对后市的预期很好，目前房企资金充裕，回笼资金比较快，有雄厚的资金拿地。开发商销售了很多的存货，市场预期好，又有钱，因此导致竞争激烈。广州的三宗地王的地理位置不错，条件都是很好的。例如南湖附近，地铁沿线；海珠区是一线江景，属于稀缺区域，番禺区是万博商圈。
开发商资金充裕，土地发展欲望强，地段本身不错，因此拍出这么高的地王，我相信对整个市场都会有影响的。当然这一影响目前来看，因为是特定的条件下，也很难说楼盘就会跟随上涨。但是我认为一、二手会产生影响，或者是对价格的心态会更加的强烈，至于说广州的房价控制目标，我想政府一方面要考虑到地价和地王对房价推动的影响，另一方面还要考虑切实有效的控制房价，我个人觉得也许会加强干预措施，不让你上涨，不让你进入市场，或者是不让你网签，等过了这一年再说，因为房价控制的目标今年必须要完成。
政府不会采取极端的措施，逆转房地产市场，这就是我对地王频出的理解，2011年底的时候，政府推出的土地，大家都不要。因为预期太差，开发商有很多的存货，资金不充裕。但是这几年房地产的波动比较大，经济差了，流动性收紧后，大家不购买房屋，市场是向下走的，土地市场也比较低迷，等到市场各个方面都起来后，又形成了比较热的市场，我认为是“热性循环”，热的时候太热，冷的时候太冷，这是最近几年房地产市场和经济的反映。
朱欣苑：地王对房价的拉升起到比较大的作用，2010年白云新城的地王为例，当时周围的房屋就是卖1.3万元/平方米左右，当时拍出了2万元/平方米的地价，周围房屋价格上涨是明显的。地王改变了消费者对后市价格的预期，大家都知道面粉贵过面包的时候，开发商不会便宜卖的，而是价格上涨销售的，这种影响是直接的，以地王为中心向外辐射，影响的力度会慢慢的减弱，影响最大的就是地王周边的项目。
龙博士说广州市政府有房价调控的要求，我是这样看待的。广州市调控房价的目标要求，统计口径是签约均价。我们所说的房价上涨是同一个项目的对比涨幅，因此两个概念是有差异的。我并不认为广州调控房价的目标有多么难以实现的，在目前的环境下，中心区的房屋越来越少，因此中心区房价占比的因素就会更小。何况目前通过行政手段进行干预，从而达到统计中房屋价格的数据。
韩世同：地王频出会进一步的推动地价和房价，我思考的是如何推的问题。从另外一个角度思考，金融城推出的时候，陈市长很高兴，一下子将1/3任务都完成了，我看目前全年的任务都完成了，这样的情况是好还是不好。我认为三块地王会让我们的领导变成“地王市长”。在目前的状况下，过高的推高土地的价格，并不是太好的状况。
金融城的时候，我就提出1.2万元/平方米的基准地价，就是起拍价是过高的。珠江新城平均是四、五千元/平方米，东塔西塔是2.8万元/平方米，南洲路都搞到3.3万元/平方米，林和村和琶洲村都是几千元，今后的城中村如何改造，我认为很多的地王是很难消化的。
当年金沙洲七、八千元的地王，要等房价上升到一万元以上才可以解套，白云新城碰到比较好的时机，如果时机不好的话，销售是有困难的。我们不要让亚运城的教训在金融城甚至在广州重演，如果某个区域的地价和楼价推得太高的话，就会影响整个区域的发展。珠江新城为什么早期无法开发，当时不切实际的将价格定到3500元/平方米的楼面地价，导致很多的开发商要等待，否则开发的话就是亏本，我认为这样的教训是太多的。目前的状况下，作为政府必须要调整思路，改变这样的想法。不要推高地价，但是可以增加供应量，通过广州旧城的改造，增加强度和容积率，但是不要增加密度。过去旧城的建筑是非常密的，容积率是比较低的，如果向高空发展，空间拉大，从而解决更多人的住房问题，目前的情况是政府解决不了。
三旧改造目前停止了，使得市场回到绝对垄断的土地供应的形态，因此形成了可以制造天价地王的原因。我认为三旧改造是恢复了协议供地，通过开发商和土地商谈判，政府加以引导和监管，政府是没有能力征收和收储三旧改造的旧村、旧厂和旧区的，因为政府没有这种运作的机制和能力。
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