广州房价相较合理 “限房价”应先”限地价”
网易房产：“新国五条”出台以后，市场不仅没有降温，而且是在升温。例如广州，房价更是连续多个月领涨了全国。在黄会长看来，为什么会出现这样的情况？
黄朝辉：从经济规律、市场规律来说，再好的房子没有人买有什么用？所以市场是一个杠杆，没有需求，价格就不会那么高。“刚需”在国内应该要持续相当长的时间，因为中国人的消费观念跟外国不一样，自己要住好，还要考虑到儿子，所以必然就产生刚需比较强劲的情况。
另外，广州房价高、领涨一线城市北上广的问题，我认为要具体分析。统计部门对数据进行统计，有口径的区别，也有基点和基础的区别。据我了解，从全国一线城市来说，广州的房价应该说相对还比较理性，虽然也不能说是很便宜，但相对比较理性，北上广三个城市中，现有的平均楼价，广州还是比北京、上海要低，甚至能跟杭州、温州比。所以广州这么些年，楼市还是比较理性。
网易房产：五月份以来，土地市场一直很热，北京、上海、广州都出现了几块地王，开发企业对土地需求的热度也很高，黄会长您觉得为什么会出现这样的情况？
黄朝辉：这跟供需矛盾有一定的关系。现在的调控，特别是广州重点对高端楼盘、豪宅在预售证和网签上的限制，都是为了通过限制高端楼盘、豪宅来平均房价，把房价涨幅压下来。但为什么会出现这个政策，4月24号广州市就采取了这个措施，但在22号、23号，广州又推出白云区的地，楼面地价都2.56万/平了，所以面粉贵，面包能不贵吗？
第二点，限房价的同时就要限地价，那么政府就要做出点牺牲，少抽点地价钱。所以，要真正把房价控制在合理的涨幅，不飙升，就要控制地价，高房价的源头是高地价。其实，政府可以限房价，地价照样可以限。比如，楼盘如果是毛坯房，那么规定每平米售价不能超过多少；精装修的，规定房价不能超过多少……大家都会算账，楼面地价控制在什么情况下，开发商拿了，可以点钱赚。超过水位，开发商就白干，再超过就亏损，所以自然就不会干。所以，问题是政府要像“限房价”一样有决心限制地价，而这其实是完全能得到的。
但另一方面，中国的情况跟外国不一样，土地是国家所有的，或者说是区域政府所有，不像外国是私人所有的。所以政府是现在最大的地主和最大的受益者。土地完全由政府掌控，房价也是由它掌控。
房产税是必然 政府政策应谨慎
网易房产：很多人都建议，就说尽快开征房产税，用房产税来代替土地出让金，在您看来可行吗？
黄朝辉：我看关于房产税的问题前前后后也讲了好多年了，现在包括逐步扩大房产税的征税面、试点面等等，我认为都是渐行渐近的。
但是房产税的征收是否存在“双重收税”之嫌，还值得探讨。对拥有多套房子应该加倍收取，又怎么加倍；第一套房产应该怎么优惠等等，都应该秉承公平。有些人说这是劫富济贫，那对富人都征点税我认为也应该。总体上来说，我认为房产税或早或晚会推行，所以开发企业也要做好心理准备去应对，去面对。
网易房产：中国房地产调控一直以来都是头痛医头、脚痛医脚。想请教黄会长，对于建立一个中国房地产长效的调控机制，广东地产商会，包括黄会长您有什么样的意见？
黄朝辉：长效机制的问题，我认为，包括顶层的设计、土地的招拍挂、对土地出售价格的制约、对保障性住房的加大加快等，都应该发力改善。
顶层设计这块，我认为短板的方面是补不回来的了，所以政府出台政策要慎重，要向社会各界多咨询，不要闭门造车。例如，“90/70”政策，出台时我就感到可笑，我当时也提出来，中国改革开放三十多年了，老百姓的生活水平普遍提高了，有些人面临第二次置业、第三次置业，这个情况下还搞“70%小面积”，虽然初衷很好，但很天真，搞到现在50平米的一套还有一大批人买不起，别说90的了。而事实上，这个政策最后也推行不下去，只有睁一眼闭一眼，足以证明这个政策是失误的，但政府也不会承认。
在开发企业方面，以前老是提出“利润要控制”在某一程度，其实房地产企业成本是很难算得清的，得加上企业的运作费用、银行的财务费用、贷款等等，如果周转不灵，搞上比较高息的资金，成本会增加。而且现在法定的人工也每年见涨，所以现在企业的负担也是越来越重，压力越来越大。整个房地产行业的利润也越来越低。而这样也是为什么现在不少企业都瞄准国际市场，跑到外面去开发的原因之一。多种因素错综复杂交织在一起，企业本身要谋发展，首先要稳定，然后再求发展，就要多想些办法来应对不同的一些政策背景，一些包括国际背景、包括国内背景，包括区域的背景。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
