全国有泡沫化趋势但没全局性问题
网易房产：您刚才提到说要看市场里面有没有存在问题或者泡沫。
聂梅生：对。
网易房产：在您看来，现在的房地产市场有没有问题，或者问题在哪儿？
聂梅生：我认为是有问题的，当然前一段时间我讲了一下关于对泡沫和拐点的一些看法，也是被有一个媒体吧，他其实，内容说的是对了，标题太耸人听闻，但是一看内容好像也没什么，实际上就是这么一回事，我认为是有问题的，就全国来讲，你要看房地产不能只看几个城市，不能只看北上广深这几个城市，它并不见得是全国房地产整个的形势，不能说它是标杆，不见得。现在差异化以后，就是有涨有降，这是一个。
也不能只看新建商品住宅，我们现在的媒体朋友们也是这样，他盯北上广深还不说，只盯新建商品住宅，只盯这两件事情，就认为这两件事情就是中国的房地产，你说对不对？你们报道就偏颇在这个地方，实际上中国现在房地产存在比较大的问题，我觉得在商业地产上，就是有泡沫化的趋势，我不知道广州的情况怎么样，你到很多地方去看，这个城市综合体和商业的这部分，城市中心建的简直是不得了，但是并没有，空置的也很厉害，一条街一条街的空置，没有问题吗？你能说这个是健康的，不是泡沫吗？对不对，所以我觉得根本不用回避这个问题。
如果你把视野放到全国，六百多个城市，把视野放到整个房地产的全部，不是新建商品住宅这一点点，新建商品住宅，对，你新建商品住宅是指今年新建的商品住宅，卖得好大家去抢或者刚需，但是原来卖掉的那些空置的你管不管，那就不统计在新建商品住宅这个数据里面，它已经卖出去了，卖出去整片整片的新城空置的还是挺多的，你不能说视而不见，这已经卖出去了，我不在统计数据里面了，我不管了，当然开发商不管了，你卖完了钱收回来了，你不管了，但是从资源来讲，从整个潜在的供给量来讲，是无房可供吗？
网易房产：存压在那里。
聂梅生：对，存压的太多了，这个在统计数据里没有，统计数据里面的待销房实际上是还没有卖出去的这部分，它已经卖出去的，没有了，但是卖出去的整片的空着，不亮灯的这些，大家很多的质疑，当然这些质疑当中有些是不科学的，比如什么算电表，数灯啦，这个确实不科学，但是它是不是有这个现象呢？是不是中国的问题呢？中国在里面的问题，就是这里面都是一些问题，那么就是说什么？中国只在新建房里面去做文章，在原来的空置房，或者投资性的购置的房子当中怎么样把它出租，满足这部分的市场，回吐出来，没有很多的政策去做这个事情，如果把这部分能够推出来，包括一些小产权房的问题推出来，都是供给，不一定我非得要去招拍挂，抢地皮这个是供给，对吧，像这些问题都是中国房地产深层次的，不健康的问题，你能说它健康吗？不健康的问题导致一种繁荣，那实际上就是一种泡沫性的繁荣。所以我讲中国房地产有泡沫化的趋势，就是这个意思。
但是它并没有形成全局性的问题，如果形成全局性的问题，就是这种趋势到了顶点的时候，它会崩盘，会急剧下滑，这个时候就是全局性的问题了，如果全国都这样，像美国那次那就是全国性的问题，但是中国有没有局部性的问题？有啊，连续十几个月，十六、七个月温州房地产的下降，房价下降折半，鄂尔多斯，除了这两个城市还有，并不是没有，局部性的崩盘是有的，全局性的是没有的，但是局部性的崩盘里面，他说的这个，它的趋势性，它蕴藏的一些因素是全局性里面也含有这个因素在里面的，它有这个因素在里面，只不过它没有发展膨胀到那么多。
房地产税是多方利益博弈结果道路漫长
网易房产：您怎么看这个事情（房产税），因为我看到很多其他的一些，像任志强说像房产税这个事情，估计可能到2020年的时候都出不来，您怎么看房产税，它接下来会有些什么动作？
聂梅生：房产税我认为是一个多方的利益，说的不好听一点，是一个多方利益博弈的结果，首先这里面的博弈实际上是属于两种，我认为，你如果平衡不了这两种政府收入，不管是税也好还是费也好，都是政府的收入，一个是土地出让金，和房地产产业链上整个的房地产开发过程当中，除了土地出让金以外，其他各式各样的税收，包括这次闹的特别凶的土地增值税这些，这是一大串，这是税收这部分，属于政府的收入这部分。
另外一个就是属于刚才我们说的长效机制，长效机制当中我持有型的物业都应该收税，因为你占有了资源，持有了，这样就收房产税，这样有利于回吐原来投资性购房的这些，这是一个健康的机制，但是这两件事情怎么去解决？你如果把这两件事情都推到购房人那去解决，那是不公平的，所以这件事情就认为做不成，就是说你这边要收房产税，那边在这个链上已经收了那么多的钱了，然后又加一个这个，这两个做加法都由买房人来付，那么就影响了整个的所有持有房产的人，这不是一个小宗，是一个大宗，这在整个城市当中，咱们没有说农村，农村他也有房子，现在没有说农村的房子要收房产税，宅基地也没说要收，它影响了大部分人。
如果你影响到了大部分人的切身利益的话，这件事情就很难出台，所以在这里面这个左手和右手之间，我就认为应该平衡，政府应该放弃一部分，就说你不能这边我已经收了那么多那么多，这边又想再去抓一把房产税，这样的话肯定会引起大部分人的反对，大部分人的反对，这个事情多半就做不成，现在就相当于我这手收了这么多，这边还想收这么多，但是你又不敢去惹到绝大部分人，只惹到其中一部分人，就是超过多少面积的，什么豪宅啦，又什么二套房啦，什么新房啦你去收，这个影响面就比较小，但是这个是杯水车薪，解决不了根本问题。
所以这里面是一个各方面的利益的博弈，那就看现在新的，不是房地产税这个立法，因为一立法就要过人大，一过人大就得听政，就得听大家意见，看这个东西到底是修修补补的一个东西，还是这边让出来一部分利益，补到这边来，这样变成一个长效的，这个腿要粗一些，这个腿要，太粗了嘛，原来这边的腿是没有，是瘸腿，这个细一些，这样的话可能就慢慢的平衡了，就不知道现在最后的立法到底怎么立。如果说不能平衡这件事情，这永远是争论，你这边再怎么扩容，再怎么试点，那也是解决一小部分人的问题。
网易房产：时间上这个进度方面，您怎么看？
聂梅生：可能我觉得立法这个事是要走的，因为立法到执行中间没有个几年，我看也是做不成的，立法就要立一阵子，还得要通过，还得要试点，立法完了之后要试点，要推行嘛，所以我是觉得大概在这一届政府的第一任当中能够把立法和试点，然后试行这些问题能完成就非常非常不简单了。因为这个事情还牵涉到一些农村土改的问题。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
