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聂梅生:美国房地产处于上行周期

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核心提示:聂梅生:“美国房地产存在明显的周期性,而且市场化程度比较高,中国房地产的周期处于下行周期,美国是上行周期,这样的情况下考虑对美投资是明智的选择。”

聂梅生:美国房地产处于上行周期

全联房地产商会创会会长聂梅生发表演讲

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月15日,中国海外房地产投融资实务论坛举行。全联房地产商会创会会长聂梅生在论坛上发表了演讲。以下为全文:

    主持人陈晓奕:

现在有请全联房地产商会创会会长聂梅生为我们带来首场演讲,中国房地产海外投资之路。

聂梅生:大家早上好!非常欢迎大家又来到美丽的三亚,来参加博鳌论坛,今天带来的演讲题目是《中国房地产海外投资之路》。

首先我们说一下为什么要对海外投资,今天主要讲的是对美投资,其他的一带而过。因为逆周期的资产配置是大家要考虑的,大家都知道,通过明天和今天下午的论坛,大家会明显的感觉到,中国的房地产正处在调整的周期,而且这次的调整还是相对于其他几次而言是有深度的调整,在这样的情况下,我们看一下美国房地产的周期。

美国房地产存在明显的周期性,而且市场化程度比较高,中国房地产的周期处于下行周期,美国是上行周期,这样的情况下考虑对美投资是明智的选择。

美国经济现在处在什么样的情况之下,从2005年的高点跌到2009年的低点,这是GDP的情况。然后开始回升,现在是2014年,如果按照增速的曲线来讲,会有稳健的回升期,还将持续几年。2014年美国经济复苏保持上升的动力,而且预计美国今年的GDP是2.25%到2.35%,领先世界发达国家,估计明年美国的GDP会比今年更高一点。

我们来看一下美国的就业情况,新增就业率未来几年保持正增长,经济在2008年以来是向好的,就业率保持正增长,就业峰值水平在2007年,到2014年又达到一个峰值水平。在这样的情况下,我们知道美国的经济处在上升的周期。

看一下大家比较关心的所谓的美国量化宽松是否会退出,是否会上升。

预计未来利率会小幅的增长,市场已经接受了小幅增长,而且消化了相应的因素。美国十年期的国债资本收益对应来看,房地产是在资本收益里面,未来2013年以后,资本收益已经大于稳定的十年期国债的收益,说明未来几年房地产投资具有很大的吸引力。实际上我们可以看得到,在美国现在已经发生了人口结构的变化,出生在1979年到1995年期间的人超过了7200万人,他们选择的是什么,晚婚晚育晚买房,步行乘坐地铁,重新回到城里上班,上一代美国梦是城里上班,郊区买房,现在的这批人更多的是租房和在城里买房,年龄高选择买房,年龄低的选择租房。因此对美投资在哪里,还是要分析人口结构。

美国房地产市场活跃指数

因为国外资本对美国房地产市场投资增加,交易指数增加,空置率下降。对美国房地产抄底的时机已经错过了,预计一线城市的涨幅趋缓。

办公楼、工业地产、商业地产、出租性公寓的情况,商业地产达到历史上的平衡点,曾经在2012年、2013年大幅度的上升。现在投资的空间可能是出租性的公寓,并且持续的上升。

曾经是城市中心的CBD和办公室是最高的,第二就是出租性公寓,现在处在遥遥领先的地位,其次是零售、酒店、工业地产、郊区办公楼。

公寓对比2007年房价的最高点,2013年出租公寓的价格已经超出了最高点5%,这一指标特别值得我们考虑,纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山现有物业的价格已经超过最高点的20%,涨幅是最高的,机构投资人将视野扩大到其他的热点,因为这些城市是美国最重要和有代表性的城市,已经比最高点超出了20%,其他地区的公寓也会上涨,大家可以仔细的分析这些数据,2014年到底什么是我们应该关注的热点。

中国的情况

2013年是中国房企出海年,中国的资本走向了全世界。去年中国买家在境外商业住宅和商业地产超过了100亿美元,今年这一数额还会增加。2014年中国房企首季度投资了近千亿人民币,已超过去年全年投资总额,预计2014年中国跨境房地产的总量有望超过300亿美元,因为第一季度超过了1000亿人民币,今年会有比较大的增加。原因一是国内房地产的情况,二是人民币前段时间宽松,大家担心贬值,因此将人民币投资出去。三是中国千亿房地产企业已经受到成长的困惑,目前的情况下,靠规模扩张不是原来的情况,因此压力比较大,房企集体出海是对的,国内和国外的反差比较大,例如中国房企融资已经钱很贵,但是海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内,因此造成了中国房企出海。

2013年海外投资绿地610亿人民币,接下来是总部基地、泽信地产、万达等等,分布的情况美国占48.66%,接下来是英国、泰国等等,今年会有所变化,总的格局不会改变,仍然是美国遥遥领先。

2013年中国购房者海外购房目标国家占比情况

美国的比例达到20%,接下来是澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等等,中国的购房目标和投资的目标是契合的。

中国海外投资的目的是什么,中国人到底到海外干什么,宜居占了43%,很大部分是移民,今天亨瑞是最大的移民地产。教育排第二,占了24%,投资达到了23%,度假是28%,这是中国海外投资的比例情况。

投资的目标城市来说,第一是洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、尔湾、奥兰多等等,无论是投资还是买房都是按照这一顺序。

物业的情况

住宅仍然是居住的需求的主要产品,公寓占比71.26%,连锁公寓占了21%,独栋别墅占了41%,联排占了40%,公寓在逐渐的上升。

哪些城市的人对海外购房最多,谁到海外买房最多。第一不是北京而是上海,深圳、广州,还是北上广深四个城市,之后是重庆、成都等等,而且差距是比较大的。上海对海外购房人的群体中占了16.83%,遥遥领先。

大家购买的楼盘是哪些,2013年排名第一的是西雅图智慧岭别墅,美国房地产巨头开发的项目,而且非常有实力,中国对海外投资时都在争取跟他合作,其次的项目是墨尔本、伦敦英伦等项目。

目前的背景下,商会应该做什么事情,我们正在做五件事情,投资海外采取的模式是成立基金,集体启航,我们曾经一个个企业往海外带,效果不好。不如将中国的企业成立一个基金,通过基金跟海外对接,这样的方式可以集体启航,可以搭建一个国际平台,然后建立融资渠道进行客户选择,并且进行资产配置。

这一平台通过政府间合作,包括中国驻美国大使馆协助,跟各个政府以及市长对接,找到合适的项目和企业。房地产企业间对接,包括跟美国的ULI等美国行业组织,跟金融业和房地产业组织进行对接,相互参加他们的年会,容易掌握他们的脉搏,然后跟龙头企业对接,包括美国住宅业的龙头企业、排名靠前的美国地产企业进行合作。

商业在美国落地,在美国成立中国商会,为中国企业走向海外搭建了海外平台,例如在纽约市长布隆备格授予了全联房地产商会办公室,还跟休斯敦市长谈投资房地产的内容,成立沙龙,洽谈和沟通会等等。中国投资美国房地产案例激增,包括万科等等企业,今年会有更多的企业走向海外。

下面谈谈基金的情况,我们成立了ELITE国际不动产投资基金,这是由商会和房地产企业共同构成,大家可以参与,从而跟国外企业对接。

项目基金是在机会基金的平台下,最后投资海外的项目。这一基金是两层GP,不是说机会基金将GP都拿走,项目基金中我们的投资人就没有兴趣了,因为不能分享GP的分享,因此是两层GP来做,这里不详细的介绍。

现在有一个变化,项目基金中,引进了机构投资人,这是最近很大的突破。原来在项目基金中都是我们的会员,都是主流的房企和投资人。比如说项目1是由这些人来投,最近很大的突破,项目基金中有国内非常强的金融机构,例如银行来介入项目基金,这样的话,我们就分成了优先和劣后,机构投资人是60%,开发商投40%,对项目来讲就会更好,该项目已经成功,18日他们准备去美国进行投资。

投资的类型包括常青藤系列等等,这里不详细的说。

美国著名的房企是很负责任的企业,股权投资中,我们分为优先和劣后,开发商在股权中投10%这是很难得的,一般美国的开发商不投那么多,基本上是靠融资来解决,这样股权部分占了40%,债权部分由美国的企业对各大银行,中资的企业也参与开发贷。例如第一个项目工商银行就参与了,开发贷是招投标的,前面的40%是有的,60%是开发贷,其中三家开标,包括汇丰、工商银行等等,最后根据各个银行提出的竞标而定,利率只有2.5%,竞标的情况下,2.5%拿到,中国的开发贷是多高,而且还融不到,还要通过信托和增债来做,而且是15%,这种情况下,很多的开发企业考虑到投资过程中资金的本和优势。

收益率的情况

项目整体的收益率是29%,分为优先和劣后等等,开发贷是2.5%,看这样的情况,大家就知道投资结构跟中国是不一样的。第一个项目的目标地址是在洛杉矶的湖人队的主场旁边,绿地也在附近进行投资,已经开工,正式执行。

现在第二、第三个项目马上就要开始,资金还是有机会的,如果大家有兴趣的话,还是可以的。因为机构投资人是在18、19日进行敬止调查,打包来做,形成基金报来做,而不是一个个项目做的,例如你一投就是三个项目,在三个项目中进行分配。包括达拉斯高级公寓项目和休斯敦项目打包进行,投资人IRR杠杆可以达到23.38%,这里的土地都是在金融危机中拿到的,当时的地价很便宜,现在进行开发,就可以获得很好的收益率,休斯敦的项目投资收益率达到26.22%。这两个项目形成了资金包,大家投到资金包中进行分配,以后还会这么做,将很多的项目形成基金包,而不是一对一的投资项目。

我们说一下Lennar美国第二大开发商,1954年在美国成立,遍布美国16个州33个城市,拥有5700多家联营公司,去年建造了1.8万套住宅,我们的基金采取集体出海,成立基金,跟国内的机构投资人联手一起投Lennar,因为它有几个优势。

1、共同投资25%的股权资本,不是一家投资。

2、Lennar承担一切的担保,如果我们自己一家走出去,律师、会计师都比较麻烦,还要成立团队,Lennar全部承担了这些,而且他们承担担保,因此贷款得到比较优惠。同样中国企业的项目,这边拿到2.5%的利率,另外一家中国很大的企业利率是6%,因为资信是不同的,相差一倍以上。建安成本控制不住怎么办,Lennar承担建安成本的超资部分,他们承担建设、施工部分。在集体出海的前景下,我们会少很多的风险,走出第一步,不能一下子掉沟里。

整个的情况是这样的,机会还是很多的,今年还有很多次的活动,尤其是关于投资美国、澳大利亚、英国和欧洲的机会,通过今天会议的交流,大家一定能够对中国的企业怎么样走出海外,会比2013年有更大的进步,谢谢大家的关注。

聂梅生:美国房地产处于上行周期

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