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邹亨瑞:赴美地产投资的挑战及低成本融资途径

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邹亨瑞:赴美地产投资的挑战及低成本融资途径

亨瑞集团总裁邹亨瑞在论坛上发表演讲

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月15日,中国海外房地产投融资实务论坛举行。亨瑞集团总裁邹亨瑞在论坛上发表了演讲。以下为全文:

主持人陈晓奕:感谢聂会长的精彩演讲,下面有请亨瑞集团总裁邹亨瑞博士发表主题演讲,《投资美国房地产:赴美地产投资的挑战及低成本融资途径》。

邹亨瑞:各位来宾早上好,首先感谢主办方及协办方对分论坛的支持。很高兴借此分论坛跟大家分享亨瑞集团在美国地产开发和地产金融方面的经验和体会。

首先,简单的介绍亨瑞集团,经过20多年的发展,尤其是过去五年中,在美国移民地产领域投资了40多个项目,直接融资投资了20多亿美元,亨瑞公司介入融资部分、投资部分以及所有相关的法律文件、认购协议、贷款协议以及私募股权、招股书等等,直接参与投资的项目总规模超过100亿美元。亨瑞集团通过这些年的运作,与美国顶级的开发商、投资商建立了广泛的合作关系,例如聂会长提到的Lennar等等,北京建工也跟美国签署了战略合作协议。

去年一月份很有幸因为亨瑞集团在美国地产投资、创造就业等方面做出的突出贡献,受到美国总统奥巴马的接见,单独聊了一分钟左右,体现了美国政府对外资在美国投资的鼓励和支持,当时一见面,我第一句说祝贺总统再次当选,他很高兴的说,感谢亨瑞公司的支持,我接下来提到亨瑞集团的主要业务,协助很多中国的企业和个人到美国投资,促进美国就业,同时提到美国投资移民项目,包括投资移民地产。奥巴马说,欢迎亨瑞集团协助更多的企业到美国发展,减少中美之间其他的贸易摩擦,他还笑着说,记得美国投资移民项目,不是对美国产生投资就业,而是奥巴马上台以来,唯一在议会上提到这一项目是共和党和民主党共同举手通过,其他的方案都受到刁难。美国各界无论是反对党还是执政党,现在将来都会鼓励到美投资和发展的项目。

随后奥巴马在政治上每一个提案几乎都遭到共和党的刁难和反对,去年10月份大家知道,因为两党打得不可开交,美国政府被迫关门了一个月,成了国际笑话。即使他们各党之间斗争,但是对吸引外资和鼓励到美国投资是一致的,这是大的方向。

近一年来,亨瑞公司做了40多个项目,投资是同时的,因为跟移民局是挂钩的,18个项目的总投资超过了50亿美元,亨瑞集团进行融资和投资的总额超过了13亿美元。

刚才聂会长做了精彩的演讲,美国经济复苏,带动美国房地产复苏。

前期的复苏包括房地产的价格复苏,可以在美国进行成熟物业的投资,土地的价格和房地产开发方面,一般要晚一两年,也就是说美国地产开发复苏是从去年下半年开始的。刚才聂会长提到近一、二年中国人到美国兴起了移民热潮、投资热潮,包括子女教育,中国的家庭希望子女可以上美国最好的家庭,因为关系到获得美国绿卡。例如哈佛每年录取2000多个本科生,大陆学生二到四名,美国绿卡的华裔有150到200个,有没有绿卡的差别是50倍到100倍。

美国热门和关注的城市是旧金山、纽约、西雅图、波士顿等等,美国市场政策风险低,投资预期回报率相对可以预期。

中国房企赴美开发投资的挑战

近两年越来越多的中国企业从初期的投资到地产开发,地产开发跟稳定物业投资是完全不同的概念,复杂性要大得多。我相信在座的各位也会打一个疑问,我是否应该赶出海的大潮,去美国投资,以什么样的方式投资,稳定物业投资还是地产开发,还是抱团出海,还是通过基金的形式分得一杯羹。现在美国地产投资和开发的主要模式是资产配置国际化和企业的需求,在此过程中,有的企业做得比较好,有成功的经验。我们接触了几十个已经走出去,做了第一波投资的企业,因为他们按照中国思维来做,对海外的法律法规了解不透,按照中国投资的经验,所以遇到水土不服,所以交了学费。主要有以下几个方面来对的企业海外投资的构想,去年下半年由于去年绿地为例,在美国进行了50亿美元的项目,今年上半年在绿地的带动下,很多的中国企业一时冲动,没有做完整深入的调查,或者是没有委托亨瑞公司提供相应的调研服务,多多少少遇到了一些困难,走了弯路,交了学费。

国内成功经验、过去积累的理念和惯性思维跟美国的大环境差异很大。或者是先将土地拿下来再说,后面的土地和程序可以通过关系来解决,往往是事与愿违。南京一家公司将地拿了,我们进行了年化率的预测,怎么做也不会超过10%,笑着告诉他们,顶多就是一个“农民工”。

绿地拿了一块地后,北京另外一家企业很快投资拿了另外一块地。我们给他们的建议,做市场调查,后来发现他们土地大批文有了,但是小批文没有拿到,他们认为5个月可以拿到,我们说至少明年可以批下来,结果他们投资的2亿美元就趴在那里不动,投资的年化率就大大的下降。

走出去的企业,缺少美国式的管理模式和经验,因此要跟当地的地产进行有效的合作。主要的模式还是派国内的元老出去,他们缺乏美国的知识和背景,因此和各方的协调和沟通能力就差一些。谈判的应变性和主动性就差一些,北京的企业买地的价格如果合理进行的话,至少可以下降20%到30%,因此年化率未超过10%。现在中国70%到80%的房地产企业到美国进行开发,都是派自己的团队为主,因此出现了很多的问题。

到美国无论是投资还是开发,美国的法律法规是非常复杂,中国的企业舍不得花钱请律师,想节省费用,结果做得不到位,或者是法律法规方面出现了问题,交了额外的学费,甚至有的项目要停工遭受处罚。

美国当地的法律,无论是州政府、市政府、联邦政府的法律都是有差别的,包括税务和劳工环保都是有所区别的。沃尔玛拿了一块地,空置了很久。沃尔玛来的时候,市政府说,什么都包了。但是忽略了一点,未跟当地的居民打好招呼,做好公关。当地居民表决是否要盖沃尔玛,结果居民未通过,所以沃尔玛的这个土地就空置在那里。

亨瑞集团投资的主要优势,我们的核心业务和管理团队都是非常有美国本土经验,而且是有美国的名校毕业的人员,包括哈佛等等,他们的能力和业务经验是非常丰富的。

第二,亨瑞集团几年来咨询和做的项目不下1000个,进行的敬业调查数百个,投资了几十个项目,因此我们有独特的经验。房地产投资重要的就是经验的谈判,如何拿到合理的价格和价位,中国的企业拿土地价格偏高,如何为开发商争得最大的商业利益,确保竞争中有更好的竞争优势。

亨瑞集团不是简单的投资移民公司,我们投资的40多个项目,不但法律法规文件、贷款文件亲自把关,更重要的是过程管控,核心内容是现金管控,也就是说,我们投的资金和他们花的钱,签证权和使用权由我们签字,才可以支付给包工头和材料供应商。我们还介入租赁、销售每个环节,这样就会最大限度的降低风险。这些年我们跟投资商、会计师事务所、律师事务所都有很好的经验,我们具备整合协调的能力,从而降低成本,提高利润。

无论国内国外房地产的开发,核心点和盈利点就是如何利用金融杠杆,从而获得相对低成本的融资。美国金融地产开发的渠道是很广泛,但对大陆开发商而言选择很少。最主要的大陆开发商在国内这几年发展得非常好,但到美国没有信誉记录,很难获得美国金融机构的贷款,很难获得合理低成本的贷款。亨瑞集团又有相应的记录,投资美国项目,可以为大陆企业提供夹层贷款,利息少于6%,国内夹层贷款平均是15%。开发商在中国夹层贷款抵押给当地银行就可以获得相对低的融资,可以拿总投资成本的50%资金,这是非常大的优势。周期锁定为5年,不在乎中国企业的信誉度,也不需要其他的地产进行抵押。我们结合投资移民用户,将购房结合起来,提前预售。预售价格有了,成本可控了,利润空间就有保证了。

EB5低成本融资,银行是30%,EB5是50%,股权是20%,如果下降到10%的话,年化率可以增加50%。例如一亿的项目,银行的利率是6%—8%,这是没有当地公司信用担保的情况获得的,跟聂会长说的例子是不同的。

与当地开发商结合实现低成本融资

国内的企业是自己走出去,自己组建团队,自己建立项目开发,很多的企业跟当地的企业进行洽谈,因为理念不同,大多都是不欢而散。美国有一个金银岛项目,国开行和中铁建谈了五年,美国方面说花了六、七百万前期的谈判费用,最终在去年下半年宣告失败。因此给亨瑞集团一个机会,去年年底让我们跟他们谈,签订了金银岛开发战略协议,包括前期的三通工作,文件已经准备好了。金银岛是美国最好的一个地块,我们可以协助中国的企业在美国找到合适的合作伙伴,如果规模小,找Lennar就不适合。找到合适的就是最好和最稳定的。

万科集团在美国旧金山投资的项目是7亿美元,但是拿不到好的融资成本,因此跟铁狮门合作,他们投资70%,铁狮门拿到了贷款,大概是7%左右,铁狮门未做信用淡薄,因此从投资回报的角度来就会更好。

上个星期,万达宣布,将在芝加哥投资9亿美元的酒店公寓,这是一个综合项目,而且是独家来做。去年见了万达美国总裁,他们准备在纽约建地标性的酒店公寓,我笑了笑,在纽约以这样的思维和方法,一年内不可能找到成功的地块,到现在没有任何的消息,纽约比较独特,犹太人控制的。

绿地是一个案例,绿地集团前两个星期在国内排名是268位,但是在美国没有信用,我们跟他们合作,洛杉矶是10亿美元,第一个项目夹层融资已经到位了,利用夹层融资将当地银行的成本下降到最低,总的融资是5亿美元。绿地的项目已经开工了,今年1月30日付款交了地块费用,半年就动工了。中国一家企业2000万美元买了土地,折腾了两年还未开工,在此过程中,交了不少学费。

美国地产最佳的抄底机会和投资时机已经过去了,美国地产开发风险相对低,回报更可观。美国地差价格去年才上涨,房价还未大幅度的上涨。绿地购买土地后,周边的土地已经上涨15%到20%。

位置和地点,如果卖给华人的话,洛杉矶是很好的选择地方。绿地第一个项目是2亿美元,后面在纽约有50亿美元,请了美国最好的设计师,全球最有经验的项目管理,一部分是铁狮门,还找了最贵的律师,达到一小时1000美元的咨询费。第一个2亿美元的项目成本高一些,收益低一些,他们主要是学经验。确保第一个项目保质保量按期完工。

国内其他的中小企业,如果想做一、二亿美元的项目,已经没有资本,或者不值得这样高的投入。回报率达不到10%或者是15%的话,就不值得了,因此亨瑞集团的优势就突显出来。

绿地第一个项目的公寓是300套,目前预售超半,预售押金不准动,都要打到美国洛杉矶的帐户上。

亨瑞集团跟北京建工签订了战略合作协议,他们在北京做了首都机场T3航站、中国国家会议中心、美国大使馆等等项目。2007年成立了美国子公司,前期主要做承建商,帮助盖房屋。说得直接一点,前些年做的就是农民工的活,现在要介入开发。他们可以带资承包,因此对很多项目有兴趣。北京建工集团在国内外都有项目,因此可以跟中小开发商合作,他们可以在工程质量控制,成本控制方面是有优势的,而且信誉度很好。

亨瑞集团除了美国地产开发深度介入外,还介入开发别墅,欧洲、澳洲等项目。

我相信亨瑞集团独特的优势,尤其是美国有核心的团队,中国有非常好的网络,亨瑞集团在中国有40多个分支机构,北京总部有400多人,我们既有国内开发商的思维惯性,了解和熟悉美国的法律法规和经验,为大陆的企业走出去,提供更好的服务。

我相信,亨瑞集团的平台,能为大陆企业走出去,提供全面的服务,也希望促进大陆企业能在海外国际大平台上再创辉煌,谢谢大家。

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